Блиц-опрос профессионалов рынка недвижимости, проведенный петербургским журналом "Ваш Дом за Рубежом".

1. Чем вас удивил 2008 год?
2. Изменилась ли за последний год активность российских покупателей? С чем вы связываете изменения?
3. Назовите основные события, произошедшие на рынках стран, недвижимость в которых вы предлагаете.
4. Что вы считаете более выгодным в краткосрочной и долгосрочной перспективе – вложения в курортную или городскую недвижимость?
5. Чего лично вы ждете от 2009 года?

Андреас Хулудис, официальный представитель в России PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD (Кипр):
1. Конечно, 2008 год удивил всех кризисом. Это интересный вызов для менеджеров. Поскольку кризис развивается довольно­-таки неоднозначно, надо находить интересные решения для того, чтобы работать дальше. 2008 год принес много активной работы. И еще интересное наблюдение: я вижу, что менеджеры активно занялись изучением аналитики – даже те, кто в обычное время не так сильно обращал внимание на прогнозы развития рынка. Нынешней осенью ни одна деловая встреча не обходилась без обсуждения кризиса.

2. Естественно, изменилась. Это был такой контрастный душ – то очень много запросов, то вообще ничего. Сегодня люди активно ищут, куда вложить свои деньги, где безопасно, многие озабочены не приумножением, а хотя бы сохранением средств. Причем запросы бывают самые разные. Более активные месяцы – до июня. Наименее активны – август­октябрь. Покупатели замерли, прилипли к экранам телевизоров. Сейчас пока еще многие наблюдают, куда двинется экономика.

3. По сравнению с 2007 годом, на который пришелся пик покупок недвижимости на Кипре и рост цен доходил до 35% в год, 2008 год был спокойным. Кипрская недвижимость выросла в цене максимум на 15–20%. Видя это, банки начинают немного ужесточать условия кредитования, таким образом временно перестраховываясь до получения более оптимистичных прогнозов. Но интерес россиян к покупке недвижимости в целом увеличился. Для этого есть объективные причины – стабильность, которую предоставляет Кипр, держа высокие рейтинги по экономическим показателям в Европе. А если говорить об отношениях Кипра с Россией, то визит кипрского президента, который состоялся с 18 по 20 ноября, доказал, что эти отношения находятся на высочайшем уровне.

4. Однозначно – курортная недвижимость. Преимущества страны в том, что Кипр – это маленький остров, удобно расположенный в Средиземном море в географическом и стратегическом плане. Кипр предоставляет современную инфраструктуру для жизни и для отдыха. Кипр имеет ограниченное количество строительных площадок, из­за этого цены на землю только растут. В большей или меньшей степени, но растут. Новое современное интересное жилье никогда не будет стоить дешевле, чем ранние проекты. Таким образом, подтягивается стоимость и вторичной недвижимости. Спрос на кипрскую недвижимость высок со стороны не только россиян, но и европейцев. При этом сделки с иностранцами составляют лишь 20%, а остальные 80% объема рынка приходится на местное население. Вот почему сильных колебаний на рынке Кипра быть не может.

5. Весна 2009 года обещает быть очень интересной. Спрос на кипрскую недвижимость будет однозначно выше, чем в 2008 году. Но мы не знаем сегодня, как сложится экономическая ситуация в России. Сегодня упорно ползут слухи о девальвации, деноминации. От событий в российской экономике зависит, насколько активно будут покупать россияне недвижимость на Кипре в 2009 году. Прогнозировать сейчас, как именно будут развиваться события, тяжело. Но мы оптимисты, и хотелось бы, чтобы у всех все было хорошо.


Добрица Милич, директор агентства недвижимости Montenegro Living (Черногория):
1. 2008 год был отмечен в Черногории наибольшей активностью застройщиков и строительным бумом, т. к. именно в этом году были получены долгожданные разрешения на строительство многих жилых комплексов. Соответственно, предложение увеличилось едва ли не в 10 раз по сравнению с предыдущими годами, что еще больше усилило негативное впечатление от снижения спроса. Если принять во внимание всеобщий финансовый кризис, который повлиял на рынок каждого государства в отдельности, можно сказать, что ситуация все же больше позитивна, т. к. спрос на недвижимость все же есть, пусть и в меньшем объеме.

2. Российские покупатели, прежде всего, стали вести себя осторожнее. Миф о легкости, с которой ранее российские покупатели приобретали недвижимость, как казалось, практически не глядя на цену, развеялся. Всем известны случаи, когда клиент приобретал объект недвижимости по цене, в два­три раза превышающей его рыночную стоимость из­за недобросовестности незарегистрированных агентов. Также с покупателями из России случились истории, когда они, например, оставляли крупные залоги и больше не появлялись. В таких случаях у продавцов отпадала необходимость продавать свою недвижимость. Однако в настоящее время, в условиях мирового кризиса и роста цен, такие ситуации вряд ли возможны. Сегодня осторожность при покупке приоритетна.

То же самое касается покупки земельных участ­ков – инвесторы, поплатившиеся за доверие устным обещаниям продавцов о возможности легкого получения разрешений на строительство, теперь требуют письменных гарантий того, что участок входит в зоны, предназначенные для строительства жилых объектов.

В Черногории появилось большое количество российских проектов без привлечения в них местных специалистов. Спрос по­прежнему распространяется на квартиры, виллы и земельные участки под строительство.

3. На прошлой неделе в Москве я познакомился с одним человеком, который собирался приобрести участок земли над Герцег Нови, но по совету друзей решил отложить покупку на полгода в ожидании снижения цен. В связи с финансовым кризисом. Это, как мне кажется, характеризует общее мнение российских покупателей на данный момент.

Из положительных моментов следует отметить изменения в законодательстве Черногории, позволяющие быстрее осуществлять получение многих разрешений – проблема, долгое время мешавшая продуктивной работе иностранных инвесторов в стране. Также важно планируемое принятие закона о возможности регистрации земельных участков до 500 кв. м на имя иностранных покупателей, что привлечет новых инвесторов, которые уже давно ждут принятия этого закона.

Кроме того, в этом году многие районы закончили принятие так называемых урбанистических планов или генеральных планов развития земель. Это будет иметь огромное значение для развития инфраструктуры, а соответственно, и рынка туризма, строительства и недвижимости, увеличения инвестиционной привлекательности страны.

4. Думаю, что касается Черногории, и город­ская, и курортная недвижимость будут интересны инвесторам, т. к. рост наблюдается во всех районах страны. В настоящий момент, с точки зрения строительства, главный город страны – Подгорица – является перспективным инвестиционным направлением, если принять во внимание демографическую ситуацию и разницу цен строительства и продажи.

Планируемые значительные вложения в инфраструктуру в ближайшие 3–5 лет позволяют с оптимизмом смотреть на перспективу перепродажи купленных в настоящее время объектов.

5. Мы не ожидаем значительных изменений в первой половине года в связи с влиянием кризиса, и инвесторы будут и дальше испытывать проблемы с возвратом вложений, однако мы ожидаем скачок спроса на недвижимость во второй половине года, когда большинство осознает, что инвестиции в недвижимость все еще остаются самыми надежными. Также ожидается появление тех покупателей, которые дожидались уменьшения цен. Время кризиса, как нам кажется, может быть полезно, т. к. выявит все слабые места и даст ответы на многие вопросы, одновременно позволив только серьезным игрокам остаться на рынке. А Черногория всегда будет оставаться привлекательной целью для российских инвестиций благодаря как культурным и политическим, так и географическим факторам: перелет Москва–Подгорица, Москва–Тиват занимает всего 3 часа, и для россиян въезд в страну остается по­прежнему безвизовым.


Герман Мойжес, управляющий ГК «АВЕРС» (Германия):
1. Мы не ожидали, что финансовый кризис окажет настолько существенное влияние на различные сектора экономики. Хотя было очевидно, что рынок недвижимости, как и вся российская экономика, за последние годы показывала беспрецедентный рост, часто не обеспеченный реальными и стабильными факторами. Но надо сказать, что и немецкая экономика в полной мере ощутила экономический кризис, несмотря на высокий уровень диверсификации и высокой зависимости от импортируемого сырья, цены на которое значительно упали.

2. При первых явных показателях наступающего кризиса в России мы почувствовали явный рост интереса к немецкой недвижимости. Но теперь, когда вместе с экономической стабильностью, пошли вниз и цены на российскую недвижимость, потенциал покупателя может значительно уменьшиться.

3. За последние годы немецкий рынок недвижимости не отличался сильным ростом цен (в разы), как это было, к примеру, в Испании или Великобритании. Таким образом, и упадок цен проявляется не во всех секторах и не был столь сильным, как в некоторых других странах. Поэтому можно сказать, что Германия не отличается экстраординарными событиями.

4. Городская недвижимость и в нестабильные времена может обеспечить постоянный доход и сохранение капитала. Необходимость в офисных и торговых помещениях, а также в жилье в городской черте отвечает естественным потребностям горожан и бизнеса. И, таким образом, спрос значительно не падает, если в городе нет переизбытка объектов. С другой стороны, от отдыха на курорте можно и отказаться в нестабильные времена, как это часто и происходит.

5. Радости, здоровья, интересных проектов и поменьше забот. Чего и вам всем желаю!


Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
1. Главное – образовательный уровень покупателей изменился коренным образом: все знают что они хотят (инвестировать или жить) и где (курортная недвижимость или городская). Сказалось увеличение количества выставок по зарубежной недвижимости и работа специализированной прессы. По сравнению с покупателями образца 2007 года, у сегодняшних клиентов исчез страх покупки недвижимости за рубежом, появилось доверие к риэлторам, появились покупатели, приобретающие уже второй объект зарубежной недвижимости. По Германии – выросло количество запросов на инвестиционные покупки, причем как малобюджетных (€50–70 тысяч), так и крупнобюджетных (от €1 млн до €6 млн). Во второй половине 2008 года появился большой интерес к недвижимости в США в связи с благоприятным соотношением курса валют и беспрецедентно низкими ценами для США (цены 2004 года). Удивляет разнообразие предложений на рынке зарубежной недвижимости – более 160 стран.

2. Спрос на недвижимость в Германии увеличился в 2008 году по сравнению с 2007 годом. К недвижимости в США большой интерес. Удивительно – 70% покупателей рассматривают покупку американской недвижимости для проживания, а не с целью инвестирования. Увеличение активности связано с ростом информированности покупателей и изменением отношения к покупке второго дома или квартиры за рубежом, а также с исчезновением страха обмана при совершении сделки.

3. В Германии ситуация на рынке зарубежной недвижимости стабильная, появилось много девелоперских проектов в Берлине с «изюминкой», таких как YOO BERLIN от легендарного дизайнера Филиппа Старка. В США ситуация благоприятна именно для инвестирования, резко увеличилось число объектов на продажу по Foreclosure, то есть от предложения по очень низкой стоимости от банков.

4. Из тех направлений, которыми занимаемся мы, я считаю покупку курортной недвижимости вложением только во Флориде, так как это единственный курорт США, где обеспечена круглогодичная доходность от сдачи в аренду. То же касается и других стран с постоянно теплым климатом (ОАЭ, Египет). Из городской недвижимости считаю очень выгодными вложения в Берлин, где сохраняется низкая цена (€1000 за кв. метр) с гарантированным доходом от аренды на уровне 7% годовых. Также выгодными являются сегодня вложения в Нью­Йорк, но минимальный уровень инвестиций там выше, чем в Германии. Для Болгарии считаю актуальным вложением покупку квартир и офисных помещений в крупных городах. Покупку квартиры или дома в курортных местах Болгарии считаю покупкой для себя, то есть альтернативой дачи или загородной недвижимости, на гарантированный доход там рассчитывать не придется.

5. В 2009 году мировой финансовый кризис еще больше затронет все сферы деятельности, и, думаю, спрос на недвижимость покупателей второго дома за рубежом в целом снизится. Но для инвесторов с деньгами это самое актуальное время для покупок с тем, чтобы получить дивиденды в долгосрочной перспективе.


Ольга Ветлугина, представитель в России агентства Second Home Turkey (Турция):
1. Уходящий год удивил взрывом рынка недвижимости Болгарии. Причины вполне понятны и объяснимы: рынок, предлагающий недвижимость на морском побережье по давно забытым ценам, не может остаться незамеченным.

2. Да, изменилась, российский покупатель стал заметно активнее за рубежом. Невероятный рост цен на внутреннем рынке вытолкнул ряд потенциальных покупателей на зарубежный рынок, а несопоставимость соотношения «цена/качество» загородной недвижимости на российском рынке и курортной недвижимости на морском побережье во многом определили выбор наших соотечественников. Большое количество денежной массы, скопившейся в последние годы в руках наших сограждан, также искало своего применения.

3. Самым главным событием считаю принятие закона, увеличившего квоту на продажу недвижимости иностранцам в Турции. Это значит, что покупать можно будет больше! Ситуация в Турции, несмотря на волнения на рынках и кризис, по­прежнему благоприятна для покупки недвижимости.

4. Все зависит от предпочтений и потребностей. Городская недвижимость необходима, на мой взгляд, если вы рассматриваете вопрос о постоянном проживании в дальнейшем в другой стране. Курортная недвижимость, безусловно, имеет более высокую ликвидность – это курортная зона, это пляжи, это теплый климат, это долгий купальный сезон. С открытием горнолыжных центров в Анталии (Сакликент) и в ближайшем будущем в Кемере (Тахталы) появляется возможность рассматривать эти курорты как круглогодичные. Эта недвижимость может приносить вам доход, если вы сдаете ее в аренду. Это недвижимость, которая не имеет срока давности и которая, независимо от экономических катаклизмов, всегда будет расти в цене.

5. Я уверена, что будущий год, как бы ни сложилась экономическая ситуация в России, не уменьшит количество людей, принявших решение о покупке недвижимости в Турции. Кризисы приходят и уходят, а жизнь продолжается и жить нужно сейчас!


Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль):
1. 2008 год на рынке недвижимости Израиля получился неоднозначным. В первой половине года рынок был довольно активен, даже упорные слухи о неблагоприятном положении на рынке ипотечного кредитования в США, начавшие приходить уже в конце 2007 года, не пошатнули оптимистический настрой риэлторов и строительных компаний. В начале года продажи недвижимости иностранным инвесторам держались на высоком уровне, возможно, это было связано с тем, что наиболее осведомленные из них начали выводить деньги из американской экономики и осваивать «новые территории». Общая эйфория была поддержана результатами исследования, проведенного в начале года компетентным экономическим журналом Forbes, в котором рынок недвижимости Израиля был назван наиболее перспективным в мире. Положительную роль сыграло и известие о подготовке межправительственного соглашения России и Израиля об отмене въездных виз.

Наибольшей популярностью пользовались новые проекты в приморских городах центра страны – Тель­Авиве, Нетании, Ашдоде, неизменный интерес вызывали объекты в южной курортной столице – Эйлате, находящейся на уникальном побережье Красного моря. Не обходили покупатели своим вниманием и виллы в элитных коттеджных поселках, таких как Герцлия и Кейсария. Постоянные сообщения о визитах в Израиль крупных зарубежных, в том числе российских, олигархов и о нескольких крупных сделках, заключенных с их участием, подогревали ажиотаж и ожидания и частных продавцов, и крупных строительных подрядчиков.

Сейчас ситуация несколько иная, но никакого обвала не произошло, скорее рынок перешел в спокойное состояние. Нет сведений о замороженных проектах или банкротстве какой­либо строительной компании, ипотечные банки продолжают выдавать дешевые кредиты и хорошее, добротное жилье с красивым видом по­прежнему востребовано. Так, в последнее время некоторые из девелоперов, только начавшие строительство ряда престижных проектов на берегу моря в Ришон­ле­Ционе (город вблизи Тель­Авива) и в Нетании, срок сдачи которых намечен на 2010 год, уже сообщили о реализации 70–80% имеющегося количества квартир в течение первых 3–4 месяцев с начала продаж. И это объяснимо: проявляется тенденция перераспределения спроса, когда инвесторы уходят от очень дорогих проектов в самом центре Тель­Авива, рассматривая в качестве разумной альтернативы объекты, расположенные всего в 15–20 км от деловой столицы, цены на которые значительно привлекательнее. Для примера, 4­комнатная квартира площадью 150 кв. м в проекте «Парк Цамерет» в районе Алмазной Биржи стоит от $900 тысяч, в то же время аналогичная квартира в 600 метрах от моря в том же Ришоне предлагается за $450–500 тысяч.

Сегодня ясно, что в наибольшей степени от наступающего кризиса пострадают именно фешенебельные тель­авивские высотки, где, по данным авторитетного издательства The Marker, с 2003 года по 2008 год цена за квадратный метр жилья повысилась с $4000 до $10 000 и торговля до последнего времени шла довольно бойко. В такой ситуации некоторый спад продаж прогнозируем и оправдан.

2. Состоятельные россияне продолжают рассматривать покупку недвижимости в Израиле как неплохое вложение средств в курортную недвижимость, их привлекает мягкий климат, красивая природа, множество исторических и культурных памятников, передовая медицина, безвизовый въезд и относительно невысокие цены. Спросом пользуются апартаменты и недорогие коттеджи, основным критерием является развитая инфраструктура и близость к морю. Правда, в последнее время возникли неожиданные трудности по вине некоторых российских банков, отказывающихся переводить деньги своих клиентов даже по уже подписанным договорам.

3–4. Интересным в 2008 году стало развитие новомодной тенденции так называемых «проектов­бутиков», когда в историческом центре города выкупается участок земли или сносится старое здание и на его месте возводится малоэтажный закрытый жилой комплекс на 20–30 квартир класса «люкс» в деревенском пасторальном стиле с бассейном, фитнес­центром, SPA, и даже собственным винным погребом. Строительство такого рода квартир не требует огромных вложений, это по силам даже небольшим строительным компаниям, проект не портит внешний вид старых кварталов, соответственно быстрее происходит долгий этап согласования с местными органами власти и проектирования. Быстрый оборот средств дает возможность девелоперам устанавливать приемлемые, конкурентные цены.

5. 2009 год покажет, насколько устойчива израильская экономика в целом и рынок недвижимости в частности в новых условиях. У продавцов, безусловно, возникнут сложности с реализацией дорогостоящих объектов, но падения цен на обычное жилье не прогнозируется, более того, возможен их рост. Основная причина этого в том, что, по последним данным Управления статистики Израиля, количество разрешений, выдаваемых Министерством строительства на возведение новых проектов, значительно сократилось, что в ближайшее время может привести к дефициту новых квартир. Судя по всему, крупные застройщики заняли выжидательную позицию, не рискуя входить в рынок в состоянии неопределенности.


Алексей Подлинев, Real Estate Broker Oregon First & Washington First Properties – представитель компании Home Invest Group в США:
1. Падением цен. Причем случившимся одновременно не только в недвижимости, но и на фондовом рынке.

2. Активность российских покупателей за прошедший год существенно возросла. Примечательно, что со стороны российских покупателей отмечается повышение интереса не только в сегменте жилой недвижимости, – хотя, на мой взгляд, это самое надежное инвестиционное вложение с минимальным риском, – но также и на рынке коммерческой недвижимости. Основной причиной для этого, полагаю, являются произошедшие изменения в экономическом положении как США, так и России.

3. В первую очередь это – снижение процентной ставки на ипотечный кредит, что, безусловно, является хорошей новостью для покупателя. В среднем процентная ставка в США снизилась на 1–1,5% и сейчас составляет 5,5%. Однако вместе с тем повысились требования, предъявляемые к заемщикам, хотя они остаются гораздо более выгодными для покупателя, нежели в России. К примеру, размер первоначального взноса для тех, кто постоянно проживает в США, составляет 3–7%. Если же вы иностранец, то вместо 3–7% размера начального взноса вам нужно внести 30% от суммы сделки.

4. Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поэтому могу лишь выразить свое субъективное мнение. Всем своим клиентам, которые намерены сделать выгодное и надежное инвестиционное вложение, я в первую очередь советую городскую недвижимость, спрос и цены на которую более устойчивы, постоянны и менее подвержены конъюнктурным спекулятивным колебаниям. Людям во все времена необходимо прежде всего место для постоянного проживания. К примеру, численность населения города, в котором я живу (Portland, Oregon), только за последний год возросла более чем на 300 000 человек, и всем этим людям в первую очередь необходима городская недвижимость.

5. На фоне стремительно развивающегося финансового кризиса я ожидаю увеличение притока российских покупателей на рынок недвижимости в США. После прошедших президентских выборов ожидается улучшение инвестиционного климата и стабилизация рынка недвижимости в стране, что создает исключительно благоприятные возможности для выгодного вложения капитала. При этом думаю, что будет возрастать интерес к покупке недвижимости на западном побережье (Орегон, Вашингтон, Калифорния), где рынок менее подвержен стремительным колебаниям и обладает значительным инвестиционным потенциалом роста.


Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment (Египет):
1. 2008 год удивил количеством новых потрясающих строящихся проектов на побережье Красного моря и фантастическим ростом интереса российских граждан к недвижимости в Египте.

2. Активность российских покупателей на рынке недвижимости в Египте существенно возросла. Это связано с несколькими факторами. Цены на недвижимость в Египте по сравнению с другими курортными странами весьма низкие, сезон длится круглый год, а Красное море – самое чистое море на планете. Благодаря тому, что Египет по праву является одним из наиболее популярных и доступных курортов, местный рынок недвижимости имеет высокую инвестиционную привлекательность, да и экономический кризис, по крайней мере пока, никак на нем не отразился.

3. В Египте популярность приобрел новый потрясающий курорт Сахл­Хашиш, который расположен в 17 км к югу от аэропорта Хургады, не доезжая Макади. Сахл­Хашиш – это курорт совершенно нового, высочайшего уровня, который вряд ли оставит кого­либо равнодушным. Курорт простирается вдоль одного из красивейших заливов Красного моря протяженностью 12 км, с великолепными песчаными пляжами, и отличается инфраструктурой: сказочные отели, роскошные виллы и апартаменты, незабываемые участки для дайвинга, поля для гольфа, кинотеатр, уникальный променад и пристань для яхт. Сахл­Хашиш — уникальный курорт мирового уровня. Одной из основных достопримечательностей является «Затонувший город». Под водой воссоздается исторический город, такой же как «потерянный город Атлантиды».

4. В краткосрочной перспективе вложения в курортную недвижимость Египта более выгодны. Спрос на нее стабильный и менее подвержен кризису. Кроме того, рынок недвижимости в стране достаточно молод и, по оценкам экспертов, сильно недооценен.

5. Мы ожидаем дальнейшего роста спроса на недвижимость в Египте в 2009 году. А также роста количества крупных инвесторов, вкладывающих в рынок с целью сохранения и преумножения своих капиталов.