Рынок Черногории не выйдет из стагнации еще несколько лет, но и в этом есть плюсы, считают эксперты.

Похоже, переоцененность рынка недвижимости Черногории скоро останется лишь частью истории. Тренд, наметившийся перед началом очередного сезона активизации рынка – стагнация и завуалированные дисконты. Кроме того, теперь, благодаря, изменениям в местном законодательстве, иностранцам стало проще оформить покупку земельного участка. И, наконец, главное - в ближайшей перспективе активного роста цен в Черногории можно не ждать, прогнозируют эксперты.


Хорошо стоим!

До недавнего времени рынок курортной недвижимости Черногории считался одним из самых привлекательных для иностранных инвестиций. Люди из разных стран мира стремились приобрести здесь жилье, потому что его стоимость росла небывалыми темпами. За год цены на недвижимость поднимались на 20-30%. Аналитики прогнозировали, что положительная динамика роста цен на жилье в Черногории сохранится до 2011 года, однако мировой финансовый кризис спутал планы экспертов. Впервые, за последние несколько лет на черногорском рынке наблюдается спад интереса к объектам недвижимости и стагнация цен.

Как отмечают в "МИЭЛЬ – Distant Property Management" ("МИЭЛЬ-DPM"), к концу прошлого года рост цен на недвижимость в Черногории составил около 13-15%. По данным компании IntermarkSavills, этот показатель достиг 20%. Но, тем не менее, ожидания инвесторов не оправдались, они рассчитывали на более высокие результаты. В AVC Real Estate поясняют, что рост цен на недвижимость остановился в июне 2008 года, хотя за первые пять месяцев они успели вырасти на 7,3%. Средняя стоимость одного кв. метра в январе – мае прошлого года составляла 3 тыс. 450 евро. Учитывая то, что в Черногории нет типовых объектов с одинаковой стоимостью, цена кв. метра в одном и том же месте могла значительно различаться: от 1 тыс. 900 евро до 6 тыс. 500 евро за кв. метр.

Бурный рост цен на недвижимость в Черногории начался в 2003 году, когда россияне начали активно скупать здесь жилье. Со временем на рынке возник ажиотажный спрос. По словам экспертов, период с 2005 по 2007 годы стал знаковым для страны, когда цены в среднем выросли на 90%-100%. "До кризиса аналитики утверждали, что цены в стране продолжат уверенный рост до 2011 года", - рассказывает консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова.

По сравнению с государствами Западный Европы мировой финансовый кризис затронул экономику Черногории незначительно. Банковская система страны быстро оправилась от удара, благодаря, антикризисным мерам, которые приняло правительство. Избежать потрясений на рынке недвижимости удалось в виду отсутствия развитой системы ипотечного кредитования. Но, несмотря на это, цены на жилье в Черногории перестали расти. Почему? Эксперты высказывают разные мнения на этот счет.

"Кризис затронул всех. И прежде всего, упал интерес к недвижимости. Сейчас на рынке все замерло: никто не продает, никто не покупает", - отмечает черногорский эксперт по рынку недвижимости Сергей Зайцев. Ю. Тишкова обращает внимание, что спрос на объекты начал падать с середины прошлого года. По ее данным, в период с июля по декабрь количество сделок сократилось на 38%. "Эксперты высказывают мнение, что кризис здесь ни при чем, а проблема в том, что замораживаются строящиеся объекты, и естественно уменьшается спрос, а это неблагоприятная инвестиционная политика. Но на самом деле черногорский рынок недвижимости был перегрет и насыщен спекулянтами так, что спрос уменьшился, а цены остались", - поясняет аналитик.

В свою очередь, генеральный директор "МИЭЛЬ-DPM" Наталья Звалишина считает, что интерес покупателей к Черногории не ослабевает, но в связи с появившейся информацией о существующих скидках, многие ожидают, что объекты сильно подешевеют. "Если сравнивать с предыдущими годами, в настоящий момент для черногорского рынка характерна относительная стагнация", - заключает она.

По мнению директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, глобальный кризис оказал влияние не столько на покупательную способность россиян, сколько на психологию. "Русские становятся умнее и умнее при выборе объектов. Лихие деньги закончились, и люди не хотят переплачивать", - замечает он. Эксперт обращает внимание, что российские инвесторы готовы платить больше деньги за один кв. метр, но только в том случае, если эта цена обоснована. Н. Завалишина согласна с тем, что деньги у наших людей есть, но они не спешат с ними расставаться.

"Сейчас наблюдается интересная тенденция. Количество людей, интересующихся покупкой жилья в Черногории, резко возросло, а готовых немедленно приобрести объект – сократилось», - поясняет она. По ее словам, в настоящий момент россияне проявляют интерес к черногорской недвижимости даже больше, чем в аналогичный период прошлого года. Таким образом, формируется отложенный спрос. Люди не торопятся приобретать недвижимость, потому что рассчитывают со временем получить большую скидку.


Для частного инвестора начался сезон скидок

Еще совсем недавно скидок на жилье в Черногории не было вообще. Получить дисконт на объект было просто не реально. Инвесторы раскупали ликвидные апартаменты и дома еще на стадии проектирования: до получения разрешительной документации на строительство. Купить готовый объект было проблематично, потому что в продаже их было очень мало. Аналитики отмечают, что если раньше стоимость таких объектов не снижалась, то в данный момент на них предлагаются скидки. "Черногорцы не любят торговаться, но сейчас они вынуждены на это идти", - комментирует С. Зайцев.

Н. Завалишина поясняет, что в целом по рынку скидки на объекты достигают 15-20%. "Цены, которые официально выставляются продавцами, не изменились по сравнению с предыдущим годом. В большинстве случаев о дисконте можно говорить уже в процессе переговоров. Чтобы получить хорошую скидку, лучше съездить в Черногорию посмотреть объект и уже на месте договариваться. Обычно застройщики идут на встречу", - рассказывает она. В то же время эксперт обращает внимание, что далеко не на каждый объект можно получить скидку. Застройщики, у которых нет проблем с финансами, держат цены. И. Индриксонс считает, что с дисконтом в Черногории продается только неликвидная недвижимость. "Скидки – вещь довольно опасная. Скидок нет на те объекты, которые изначально были правильно оценены", - поясняет он.

Несмотря на кризис, в Черногории по-прежнему сохраняется дефицит готового ликвидного жилья. "На рынке в продаже очень мало готовых объектов. Уже сейчас мало анонсируются новые проекты, поэтому, скорее всего, в ближайшее время их будет строиться меньше, чем раньше", - замечает гендиректор "МИЭЛЬ-DPM".

По словам Ю. Тишковой, стройки начали останавливаться еще в прошлом году. "Причиной тому стал не только кризис, но и постепенное укрепление законодательной базы. Более 68% строящихся объектов приостановили работу", - уточняет она. Эксперты считают, что это временное явление. Замороженные проекты будут достраиваться по мере поступления средств. Но эти доводы вряд ли помогут убедить покупателя приобрести недострой.

"Сейчас всех пугает перспектива покупки жилья в строящемся объекте. Мы не советуем нашим клиентам приобретать недостроенную недвижимость", - подчеркивает Н. Завалишина. Аналитики рекомендуют покупать жилье в готовых объектах, либо там, где идет финальная стадия отделки. Среди качественных ликвидных объектов они особо выделяют такие комплексы как Sea gardens, Astra Montenegro, "Римские дворики".


Инвесторам – землю, рынку – сделки

Россияне, как и прежде, предпочитают покупать недвижимость на побережье Адриатики в таких городах как Будва, Котор, Херцег-Нови, Рисан, Тиват.

"До кризиса побережье от Будвы до Петроваца больше всего привлекало россиян. Сейчас, в принципе, предпочтения не изменились, так как именно в этих городах лучше всего развита инфраструктура", - рассказывает Ю. Тишкова. В тоже время, эксперт отмечает появление новой тенденции: инвесторы начали приобретать недвижимость не на побережье, а на склонах гор, откуда открывается панорамный вид на море.

"Пока это дорогое удовольствие причиной тому – не развитая инфраструктура и местами отсутствие коммунальных систем. Но в ближайшие пять лет подобная недвижимость будет пользоваться не меньшим успехом, чем прибрежная два года назад", - считает представитель AVC Real Estate.

Специалисты обращают внимание, что при покупке жилья, российские инвесторы в большинстве случаев отдают предпочтение апартаментам, расположенным в комплексах. "В Черногории в основном приобретались двух – трехкомнатные апартаменты, реже дома и виллы", - уточняет Н. Завалишина. Это явление можно объяснить тем, что до апреля текущего года в стране действовал запрет на покупку земли иностранными частными лицами.

Чтобы приобрести дом с земельным участком, нерезиденту необходимо было учредить фирму в Черногории. В последствие, владение можно было переоформить на физическое лицо. Теперь иностранцы получили право свободно приобретать землю в собственность и под застройку.

"Думаю, что это облегчит приобретение домов в собственность и, возможно, в Черногории станут строить больше вилл и домов. Раньше здесь строились преимущественно апартаменты, во многом потому, что основными покупателями были русские, а они не могли приобретать участки на физическое лицо, хотя многие хотели", - поясняет Н. Завалишина.

Ю. Тишкова отмечает, что новый закон будет способствовать притоку инвестиций в страну.

И. Индриксонс придерживается другой точки зрения. "Вступление в силу закона никак не повлияет на ситуацию на рынке. Физические лица не бросятся скупать пустые земельные участки. А застройщики как покупали, так и будут продолжать покупать и оформлять землю на юридические лица", - резюмирует он.

При выборе жилья в Черногории покупателю следует учитывать ряд факторов, которые влияют на ликвидность объекта: расположение (удаленность от моря), качество строительства, окружающая инфраструктура, стоимость объекта. «Цена приобретаемой недвижимости должна быть адекватна качеству строительства и его месторасположению», - обращает внимание И. Индриксонс.


В ближайшие годы стагнация не уйдет

О том, что произойдет с ценами на черногорскую недвижимость в этом году, говорить пока рано. Надо дождаться начала сезона. Но уже сейчас эксперты отмечают, что на рынке происходит корректировка цен. Например, если двухкомнатные апартаменты площадью около 70 кв. метров на первой береговой линии в Будве в конце прошлого года стоили 150-180 тыс. евро, то теперь цена объекта снизилась до 120 тыс. евро. Двухэтажный коттедж площадью 100-120 кв. метров, который стоил 300-400 тыс. евро, сейчас продается за 250-300 тыс. евро.

"Наверное, еще преждевременно говорить о показателях, которых рынок достигнет в этом году. Но в целом могу сказать, что с учетом появления скидок, мы подходим к сезону не с более высокими ценами, чем в 2008 году. Они сопоставимы с прошлогодними или даже чуть ниже", - говорит Н. Завалишина.

По ее словам, на протяжении последних лет цены на жилье в Черногории поднимались несколько раз в год. Допустим, в начале года цена кв. метра составляла 2 тыс. 100 евро. Затем в конце февраля - марте стоимость поднималась до 2 тыс. 200 евро за кв. метр, в апреле – до 2 тыс. 300 евро и в июне устанавливалась максимально высокая цена - 2 тыс. 500 евро, которая держалась до конца сезона. Потом в конце сентября цена немного опускалась - до 2 тыс. 300 евро и на этом уровне держалась до начала следующего года.

"В этом году таких повышений не было. Учитывая, то, что сейчас апрель, а ажиотажного спроса нет, я думаю, что в этом сезоне вряд ли будет сильный рост цен", - комментирует эксперт "МИЭЛЬ-DPM".

Рынок недвижимости Черногории, скорее всего, ожидает стагнация. По прогнозам AVC Real Estate, в этом году в этой стране более вероятно снижение цен на отдельные проекты, где стоимость жилья была существенно завышена. В то же время, И. Индриксонс уверен, что на правильно оцененные ликвидные объекты сохранится положительная динамика роста цен.

По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе резкого роста цен на черногорском рынке недвижимости не предвидится. "Я считаю, что в Черногории больше не будет такого бурного роста цен, который был раньше. В ближайшие несколько лет я ожидаю коррекцию цен на рынке", - замечает Н. Завалишина.

Со временем стоимость черногорской недвижимости будет расти не более, чем на 5% в год, потому что на рынке установились очень высокие цены. При цене 4-5 тыс. евро за кв. метр в Черногории, целесообразней приобрести недвижимость во Франции на Лазурном берегу, где цена кв. метра составляет около 4 тыс. 300 евро.

"Это будут практичные инвестиции, потому что стоимость жилья здесь значительно не повышается, но в то же время, и не падает. Кроме того, во Франции хорошо развита инфраструктура", - добавляет специалист.

"Черногория это уже далеко не дешевая страна, поэтому многие потенциальные покупатели не спешат здесь обосновываться, так как по тем же ценам можно приобрести недвижимость в развитых европейских странах, например, таких как Испания и Италия", - считает Ю. Тишкова.

"Сейчас лучше покупать "второй" дом Черногории, тем более есть хорошие варианты по реальным ценам. Если выбрать хороший объект, в долгосрочной перспективе он может вырасти в стоимости", - рекомендует руководитель "МИЭЛЬ – DPM".

Ю. Тишкова обращает внимание, что черногорская недвижимость будет приносить доход от аренды. "До кризиса гарантированный доход со сдачи в аренду составлял 8% в год. В ближайшие три года аренда будет приносить не более 3,2% в год. Но с 2012 года ситуация на рынке недвижимости Черногории должна улучшиться и доход может вырасти вдвое", - поясняет она. Инвестировать в черногорскую недвижимость следует на длительный срок – 10-15 лет.

"Надо понимать, что эти долгосрочные инвестиции в недвижимость окупятся не скоро", - добавляет Н. Завалишина.

"Чтобы сохранить свои накопления и защитить их от инфляции, можно инвестировать средства в недвижимость Черногории. Но при выборе объекта, прежде всего, следует обращать внимание на его ликвидность, а не на темпы роста цен на жилье в стране. Нужно купить такой объект, чтобы в любой момент его можно было продать", - резюмирует И. Индриксонс.

Но куда все-таки лучше вкладывать деньги – в недвижимость Черногории или России? У специалистов нет единого мнения на этот счет. И. Индриксонс считает, что падения цен на ликвидные объекты в Москве в ближайшее время не будет.

"Но и роста не будет как минимум год. В конце концов, столичный рынок восстановится и начнет расти, но непонятно, какими темпами", - отмечает он.

Ю. Тишкова рекомендует пока не спешить вкладывать свои средства куда-либо. "На сегодняшний день оба рынка находятся на начальной стадии падения цен и еще не достигли своего дна, поэтому лучше выждать, прежде чем инвестировать в Россию или Черногорию", - поясняет она.

В тоже время, эксперт AVC Real Estate считает рынок недвижимости Черногории более привлекательным. "Там больше вероятность получить доход от прироста капитала", - подчеркивает она.

Н. Завалишина отмечает, что черногорская недвижимость обладает своими преимуществами: возможность отдыхать на море, а через 40 минут подняться в горы и кататься на лыжах, что в Москве, разумеется, невозможно.

"Кроме того, московская недвижимость существенно дороже черногорской. Черногорскую недвижимость стоит сравнивать с объектами в Краснодарском крае, где есть такие же альтернативы. В принципе, интересно и одно, и другое, выбор за вами", - заключила она.

Автор: Екатерина Горбунова