Черногория, после отделения от Сербии быстро набрала
популярность у туристов со всей Европы, а местная недвижимость стала
привлекать любителей спекуляций с квадратными метрами. Однако мировой
кризис внес свои коррективы в развитие местного рынка жилья. На инвестиционной волне
Последние несколько лет черногорский рынок недвижимости пользовался
высоким спросом среди европейских инвесторов — из-за сочетания
относительно невысоких цен и отличных условий для отдыха. Многих
привлекает местная природа, пока еще гораздо менее окультуренная и
вписанная в рамки цивилизации, чем в других европейских странах.
Адриатическое побережье с прозрачным морем, причудливыми заливами и
городками с черепичными крышами более или менее освоено туристами. Но
стоит отъехать вглубь страны, и вас ждут чистые горные реки,
удивительные леса с извилистыми каменистыми тропками, затерянные в
горах деревушки, окруженные виноградниками.
«Сегодня в Черногории действует закон о привлечении и защите
иностранных инвестиций. Иностранцы, как физические, так и юридические
лица, могут приобретать объекты жилой и коммерческой недвижимости. До
недавнего времени для них существовало ограничение на покупку домов с
прилегающими участками земли, а приобретение земли и вовсе было под
запретом. Однако в нынешнем году принят закон, отменяющий эти барьеры.
Сегодня зарубежный инвестор (физическое лицо) может купить участок до 5
тыс. кв. м», — рассказывает руководитель отдела курортной недвижимости
компании «Новое Качество» Елена Некрытова.
Директор департамента зарубежной недвижимости компании
«БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова отмечает, что это нововведение
существенно не повлияет на спрос. «На побережье больших участков мало —
почти все уже застроено. Однако следует отметить, что появились
коттеджные поселки, в которых предлагают виллы с большими по
черногорским меркам участками (от 5 до 20 соток). Это новая тенденция,
которая, несомненно, привлечет покупателей», — говорит Юлия Титова.
В течение последних нескольких лет Черногория, подогреваемая
инвестиционным спросом, переживала строительный бум. Спекуляции с
недвижимостью стали одним из самых распространенных видов бизнеса у
местного населения. В аэропорту Тивата вновь прибывшим туристам сразу
же предлагают обзавестись недвижимостью. Нередко этим занимаются наши
бывшие соотечественники, которые готовы выступить посредниками. Если вы
хотите купить квартиру в доме, обеспеченном всей документацией на
строительство, то 1 кв. м обойдется примерно в 1500 евро, а если
согласны на объект недвижимости, который не имеет разрешения на
строительство, цена будет ниже — 1000 евро.
Это отличная иллюстрация к тому, что в Черногории рынок недвижимости не
намного цивилизованней российского. «Здесь жильем занимается
практически все взрослое население. Кто-то строит по своему умению и
понятию, кто-то продает. Но далеко не у всех стоит покупать, особенно
если цены низкие, по сравнению с другими предложениями. Страна
находится в сейсмоопасной зоне, существуют определенные технические
требования к возводимым домам, да и с оформлением документов не везде
дела обстоят благополучно», — предупреждает генеральный директор
компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская. Так, по словам риэлторов, в
Черногории вполне можно найти дома, построенные на участках с
обременениями: под реституцией или ипотекой. «Узаконить объекты без
документов можно, но только когда место будет внесено в
градостроительный план (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на
застраиваемую площадь — величина зависит от района). Таким образом, в
минимальном варианте покупатель попадает на дополнительные расходы, а в
целом сталкивается со множеством проблем, вплоть до снесения дома», —
считает Ю. Титова.
В целом ассортимент черногорского рынка сегодня довольно широкий. Здесь
можно купить и апартаменты в новом строящемся комплексе на берегу моря,
и квартиру «советского типа» на вторичке; роскошную виллу с собственным
бассейном и маленький домик в горах.
В основном, конечно, предлагают недвижимость на побережье. Например, у
россиян наибольшим спросом пользуется жилье на Будванской Ривьере и в
Боко-Которской бухте. Это закономерно: первая славится отличными
пляжами и курортным сервисом. Она привлекает тех, кто любит шумный
отдых, обилие развлечений, купание. Боко-Которская бухта с городками
Котор, Герцег Нови и их пригородами — фактически самый южный фьорд
Европы. Впрочем, для купания здесь условия не самые лучшие, зато
отличные для яхтинга и водных видов спорта. «Бока- Которский залив
находится под патронажем ЮНЕСКО, имеет удивительную береговую линию,
прекрасные горные пейзажи. Здесь расположен известный бальнеологический
лечебный центр Игало. Недвижимость в зонах Бока-Которского залива
выбирают те покупатели, которые хотят иметь второй дом в тихом, уютном
месте, вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей
необходимой инфраструктурой», — рассказывает Е. Некрытова.
Замыкает рейтинг покупательского спроса самая южная часть
Адриатического побережья, включающая в себя Барскую Ривьеру,
расположенную вокруг портового города Бар, и Ульцинскую Ривьеру,
граничащую с Албанией.
Посткризисная эпоха
Благодаря инвестиционной активности последних лет стоимость квадратных
метров в Черногории постоянно росла: в среднем на 40–50% в год, а на
побережье подорожание достигало 100–120%. В итоге это привело к той же
ситуации, что в Москве: стоимость жилья зачастую не соответствовала
качеству. Многие объекты оказались явно переоцененными. Закономерно,
что под влиянием финансового кризиса спрос на такие предложения упал:
инвесторы стали куда более осмотрительны при выборе. Да и в целом
объемы продаж с начала кризиса значительно снизились. «Зимой-весной
покупатели заняли преимущественно выжидательную позицию, справедливо
полагая, что кризис скорректирует цены. Сейчас мы наблюдаем уже
заметное оживление: люди активно интересуются арендой в Черногории, что
обычно предшествует волне спроса покупательного», — рассказывает Лариса
Хорева генеральный директор компании Avenye Property.
Вслед за падением спроса довольно сильно просела стоимость недвижимости
в Черногории. «В большинстве мест произошла корректировка цен — они
вернулись к уровню 2006–2007 гг. В 2008 г. апартаменты в комплексах с
инфраструктурой оценивались в 3 тыс. евро за 1 кв. м и более. Сейчас
уровень цен — от 2 тыс. евро. Апартаменты в новых домах без бассейна,
но в непосредственной близости от моря можно приобрести от 1700–1800
евро за 1 кв. м», — рассказывает Ю. Титова.
Если же чуть умерить свои требования, то сегодня реально найти варианты
и по более низким ценам. «Объект может находиться в приморской зоне, но
цена квадратного метра будет варьироваться от 700 до 3000 евро (для
вторички). Первичный рынок привязан к этапам строительства, и здесь
стоимость также сильно меняется», — говорит Л. Хорева.
Юлия Титова рассказывает, что апартаменты по минимальной цене, которые
предлагает сегодня компания, — это студио 40 кв. м в 50 м от моря
стоимостью всего 80 тыс. евро (Дженовичи), апартаменты с одной спальней
в 100 м от моря — за 75 тыс. евро и апартаменты с двумя спальнями — за
95 тыс. евро. Максимальные варианты: VIP-виллы с индивидуальными
бассейнами, садом и т. д. — 1,5–3 млн евро.
Разумеется, одним побережьем Черногория не ограничивается. Здесь есть
еще четыре роскошных национальных парка — горнолыжный курорт Дурмитор,
Биоградское озеро, Ловчин, Скадарское озеро.
В Дурмиторе продается множество маленьких шале — для любителей горных
красот и лыжных спусков. В долине, довольно хаотично застроенной,
табличка «На продажу» попадается на глаза постоянно. Встречаются весьма
симпатичные коттеджи, аккуратные, с гаражом, террасой, мансардой и
дорожкой, выложенной камнем, а есть довольно убогие домики, явный
аналог самой дешевой советской дачи.
Еще одно известное и красивейшее место Черногории — огромное Скадарское
озеро с живописными островами, где все еще стоят старые монастыри и
сохранились руины крепостей. Большинство населенных пунктов на его
берегах — крошечные городки и деревушки, где почти нет новых домов. Но
при желании здесь также можно обзавестись жильем. «Этот район одно
время пользовался популярностью у людей, которые хотели, выйдя на
пенсию, если не поселиться здесь, то, по крайней мере, проводить летние
месяцы, наслаждаясь рыбалкой. Дом площадью 200 кв. м можно купить по
цене от 150 до 250 тыс. евро. Разницу определяют возраст дома, качество
строительных материалов, расположение и т. д.», — рассказывает Л.
Хорева.
Однако проблема черногорской глубинки примерно такая же, как у
московских окраин. И хотя предлагаемые варианты стоят дешевле
побережья, но деньги за них придется выложить приличные. При этом
качество постройки обычно оставляет желать лучшего. «Продается в
основном земля. Или частные дома. Качественной недвижимости там почти
нет. В Цетинье квартиры стоят около 1–1,5 тыс. евро за 1 кв. м. На
Скадарском озере предлагаются домики (неважного качества) от 150 тыс.
евро. Можно найти и дешевле, но затем придется вложить в недвижимость
достаточно средств», — предупреждает Ю. Титова. У иностранных
покупателей эти места не пользуются популярностью. Так что, поселившись
здесь, можно наслаждаться почти полным отсутствием русскоязычного
населения и прогулками по горам, где на многие километры не встретишь
никого, кроме пасущихся ослов или коз.
Без ипотеки и риска
Рынок новостроек в Черногории сегодня столкнулся с теми же проблемами,
что и российский. «Часть проектов заморожена ввиду проблем с банковским
финансированием. Те, кто строил на свои средства, заканчивает стройки,
но в новые проекты рискуют ввязываться только очень сильные компании,
поскольку платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории
сейчас на уровне первой половины 2007 г. Притом что объемы
строительства выше в несколько раз», — рассказывает Ю. Титова. Так что
покупателю не стоит успокаивать себе мыслью, что это — цивилизованная
Европа, где риск недостроя исключен. «Сейчас рискованно покупать
строящийся объект, так как его могут не только не закончить, но и
совсем не начать строить. Бывают такие случаи — планируется один
объект, и под него уже выкопан фундамент, а потом вместо одного проекта
реализуется другой. Связано это может быть с тем, что не получено
разрешение на строительство или изменилась финансовая ситуация у
застройщика», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM»
Наталья Завалишина.
Как обезопасить себя? Самое простое — не покупать квартиры на ранних
стадиях строительства. И, разумеется, не прельщаться красивыми
картинками, а по мере возможности изучать всю информацию о застройщике
и объекте. «Стоит проверить финансирование проекта. Узнать, что еще
есть в собственности у застройщика. Если еще много земли и много планов
на дальнейшее строительство — то можно покупать», — считает Ю. Титова.
Ипотека в Черногории не действует. Зато воспользоваться рассрочкой от
застройщика — вполне реально. «Условия индивидуальны. И надо сказать,
что в этой стране многие деловые отношения строятся на личных
договоренностях, симпатиях и антипатиях. Девелоперы, с которыми
сотрудничает наша компания, предлагают такую схему: часть средств
вносится на первоначальном этапе (30–50%), сразу после подписания
договора, оставшаяся сумма — траншами, в зависимости от стадии
готовности дома. Последний платеж — после завершения строительства.
Покупатель перед оплатой последнего взноса может осмотреть квартиру.
Иногда последний платеж производится гораздо позже завершения
строительства. Небольшую рассрочку на два-три месяца можно получить и
при покупке квартиры в готовом доме. Это касается объектов первичного
рынка», — рассказывает Н. Мозгалевская.
Покупка недвижимости в Черногории не гарантирует владельцу получение
вида на жительство. Но он может проживать на территории страны до трех
месяцев в году. Однако обосноваться в стране Черных Гор вполне реально.
«Если у иностранца есть разрешение на работу или собственная фирма, то
он может находиться в Черногории постоянно, то есть получить вид на
жительство. Пять лет постоянного проживания дают возможность получения
второго гражданства», — говорит Н. Мозгалевская.
Несмотря на сегодняшний спад покупательской активности, практически все
эксперты заявляют, что инвестиции в черногорскую недвижимость —
достаточно выгодное мероприятие в среднесрочной перспективе. И даже не
из-за готовящегося вступления страны в Евросоюз, а, скорее, из-за
ограниченности земельных ресурсов в стране. «Уровень цен на
недвижимость сейчас соответствует качеству объектов. Но в пятилетней
перспективе цены, вероятнее всего, будут в полтора-два раза выше
нынешних», — считает Ю. Титова.
Автор: Яна Казакова
|
