Покупка курортного жилья за границей – занятие приятное. Кому не хочется быть хозяином комфортных апартаментов или уютной виллы на берегу моря-океана. Однако не в каждой стране лицо физическое (то есть, - человек) может стать владельцем недвижимости.

Многие государства допускают к сделке только лица юридические, то есть организации. Однако это вовсе не непреодолимое препятствие. Из «физика» можно легко превратиться в «юрика». Итак, в ряде стран от покупателя недвижимости требуют зарегистрировать юридическое лицо. В каких именно странах?


Турция и Испания: без лишних хлопот

В этих странах оформлять юридическое лицо для покупки недвижимости не нужно. «Нерезиденты, в частности, российские граждане могут приобретать жилье на физическое лицо без каких-либо проблем», - ответила нам Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM».


Хорватия: оформление за один день

Чтобы приобрести недвижимость в Хорватии, гражданину РФ необходимо создавать юридическое лицо, так как между Россией и Хорватией нет так называемого договора о взаимности. А схема с юрлицом позволяет россиянам владеть столь привлекательным жильем на побережье Адриатического моря. Для оформления документов при создании юридического лица, которое занимает 1 день, требуется личное присутствие учредителя.

Регистрация этих документов сейчас занимает 5-7 рабочих дней. Стоимость нотариальных услуг, госпошлин, услуг судебного переводчика, необходимого в таких процедурах, составляет 1500-2500 евро в зависимости от сложности ситуации. Величина уставного капитала составляет 20 000 кун (около 2800 евро). «Эту сумму в дальнейшем можно направить на приобретение недвижимости», - уточняет Ольга Малыгина, генеральный директор АН «Гермес Групп». От учредителя (учредителей) требуется паспорт сроком действия более 3-х  месяцев (как и для въезда в Хорватию).


Кипр: если берете «больше двух»

Юридическое лицо необходимо, когда целью покупки становятся несколько объектов недвижимости (или речь идет о приобретении бизнеса). Как гласит законодательство республики Кипр, нерезиденту разрешается приобрести в собственность, то есть оформить на себя как на физическое лицо, только один тип недвижимости. Это может быть любая недвижимость любого назначения, включая индивидуальный земельный участок размером не более 40 соток. Ограничение касается и родственников первого круга, супруга и детей, но не распространяется на родственников второго и более дальнего родства.

«Для регистрации юрлица необязательно выезжать на Кипр, юристы отправят вам все бумаги, а открыть счет возможно в московском представительстве банка», - разъясняет Сергей Демченко, директор по развитию бизнеса Lemestia Group. Вся процедура займет до 1,5 месяцев; большая часть этого времени уйдет на пересылку документов. Стоимость регистрации в этом случае составит приблизительно 1200-1500 евро. Сюда включены услуги номинального секретаря (если собственник не собирается вести полноценный бизнес) и годовое обслуживание.

Lemestia Group предлагает купить готовую компанию - полностью действующее юрлицо, где достаточно вписать имя нового учредителя. В этом случае с момента выбора компании до переоформления на нового собственника уйдет не более 2-3 недель. Стоимость такой услуги — 1400-1700 евро.

Накладно? Однако покупка недвижимости на Кипре через юрлицо имеет свои плюсы:
- налог на прибыль от продажи недвижимости составляет 10% , тогда как для - физлиц 20%;
- вам можно передавать, продавать определенные доли акций, тем самым расширяя круг наследников и собственников и распределяя доли между ними, а в случае оформления на физлицо все те, кто указан в контракте, владеют недвижимостью в равных долях;
- в собственность можно оформить более одного объекта недвижимости.


Черногория: пишите в договоре рыночную цифру

Если приобретается квартира, ее можно оформить на иностранное физическое лицо. Если же покупается дом, необходимо зарегистрировать юридическое лицо, точнее, так называемое СП – совместное предприятие. При этом земля оформляется в собственность черногорской стороны юрлица.

По законодательству республики земля не подлежит отчуждению гражданам других стран, как физическим, так и юридическим лицам. При ее покупке под строительство, например, создается СП (под конкретный проект). При этом российская часть арендует землю, принадлежащую черногорской части СП. Если же государство однажды решит «вернуть» землю, российским собственникам недвижимости будет выплачиваться стоимость лота по кадастру или по договору.

«А поскольку раньше реальная стоимость сделки скрывалась, россияне получали за свою недвижимость копейки в сравнении с тем, что они в действительности за нее заплатили», - уточняет Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».

Несколько лет назад, когда Черногория переживала экономический подъем, обусловленный притоком иностранных инвестиций, подобный прецедент «имел место быть». Защититься от такого исхода можно лишь проведением сделки «по-белому», то есть, как обращает внимание эксперт, следует прописывать в договоре ту стоимость квадратного метра, которую покупатель действительно платит. В случае повторения истории покупатель получит все свои деньги назад. Однако сейчас ситуация в стране позволяет говорить о том, что ничего подобного в ближайшее время не случится. По мнению Дмитрия Асадова, республике нужны инвестиционные вливания, правительство вряд ли станет отпугивать потенциальных инвесторов такими вещами.

Юридическое лицо можно зарегистрировать удаленно. Для этого необходимо оформить доверенность на своего представителя в Черногории (можно сделать это у черногорского нотариуса в Москве или у русскоязычного нотариуса и заверить перевод доверенности на черногорский язык в посольстве ЧР). Стоимость такой услуги (регистрации через посредников) будет зависеть от размера сделки и личных договоренностей. Если покупается квартира, стоит рассчитывать на сумму от 500 евро. Если покупается дом/земля – берется некий процент от стоимости сделки, в денежном выражении он составит от 1000 евро.

В Черногории стоимость регистрации юрлица без посредников составит 150 евро. Через нотариуса – примерно 300 евро. Услуга «готовая фирма «под ключ» обойдется примерно от 1000 евро – но это минимум. В среднем по рынку — около 2000-2500 евро.


Болгария: сначала – фирмач, потом - землевладелец

Юридическое лицо имеет смысл создавать в том случае, если есть желание вести бизнес в Болгарии, а также тогда, когда речь идет о  приобретении земли в собственность. Сейчас существует конституционный запрет на покупку земли иностранными гражданами, при этом есть различные варианты ее оформления при покупке объекта недвижимости. Как нам пояснил Александр Вакатов, директор по развитию бизнеса компании «Виртус», если вы приобретаете дом с участком, землю можно оформить:
1. в долгосрочную аренду;
2. как «право на строительство» (de facto сервитут, обеспечивающий право владения и пользования землей с гарантией права сохранения построенного на ней объекта недвижимости);
3. в собственность.

«Альтернативой создания юридического лица и аренде является приобретение коттеджа или виллы в жилых комплексах, земля в которых является собственностью застройщика. При этом у каждого владельца недвижимости есть «приусадебный» участок для собственного использования», - уточняет Михаил Бутенко, генеральный директор АН «В Раю».

Процедура открытия юрлица в Болгарии такова:
1. Документы для создания фирмы должны быть подготовлены в соответствии с законом «О торговле» (существуют бланки документов для разных видов компаний - ООД, АД и др.).
2. После подготовки документов лицо, регистрирующее компанию, должно внести 5000 левов (1 лев — 22,3 руб.) (для ООО) в любой банк Болгарии. После регистрации компании эта сумма может быть возвращена учредителю компании.
3. В соответствии с законом «О регистрации ЮЛ» подготовленные документы вместе с сертификатом о внесении суммы в банк и приложением, заполненным в установленной форме, директор компании (собственник) подаёт эти документы в регистрирующий орган.
4. В соответствии с законодательством документы для регистрации фирмы не могут быть поданы доверенным лицом. Для регистрации необходимо выполнить следующее: после подготовки документов в Болгарии, если лицо, регистрирующее фирму, не может присутствовать лично, документы  должны быть отправлены ему в Россию для подписи, при этом некоторые документы должны быть легализованы в болгарском посольстве. После этого заверенные документы отправляют обратно в Болгарию, а также выписывают доверенность адвокату, который подает их в регистрирующий орган. В течение 20 рабочих дней готовятся документы по компании. После ее регистрации сумма, внесенная в банк, может быть возвращена владельцу.

Регистрировать компанию в Булстате не требуется, потому что вместе с регистрацией в Регистрирующем органе Болгарии новая фирма получает Идентификационный номер (аналогичный номеру Булстата). Общий срок регистрации – два-три месяца с момента обращения до выдачи регистрационного свидетельства. После создания фирмы в Болгарии можно приобретать землю и вести бизнес.

Расходы:
- Регистрация имени компании: сбор 50 левов;
- Сбор за регистрацию: 160 левов;
- Услуги банка: 50 левов.

Как было сказано, создать юридическое лицо на территории Болгарии можно и без выезда учредителя. Стоимость услуг по регистрации составит от 900 евро без учета внесения уставного капитала. Минимальный уставный капитал, к примеру, для ООД составляет 5000 левов.

А что делать, если жилье по каким-то причинам нужно переоформить на физлицо? На этот вопрос нам ответил Александр Вакатов («Виртус»): «Формально можно заключить нотариальный акт купли-продажи недвижимости от юридического лица физическому. При этом физическое лицо будет обладать правом собственности только на здание (сооружение). Что касается земли, ее переоформление в собственность иностранному гражданину в настоящий момент невозможно».


Резюме

Говорят, что со своим уставом в чужой монастырь не ходят. Раз уж в этих странах заведено так, что собственниками недвижимости становятся фирмы-пустышки, значит это кому-то выгодно. Наше дело – приспособиться к законодательству той страны, которая нам понравится. Еще раз напомним, в каких странах от покупателей требуют превращения в юридических лиц:
- Хорватия
- Кипр
- Черногория
- Болгария

Текст : Галина Козорезова