Испания, Германия, Турция, а может, Египет? Какая страна
будет наиболее привлекательной с точки зрения инвестиции? Как сохранить
и выгодно вложить свои деньги? Какие возможности дает нам приобретение
недвижимости за рубежом? Насколько это доступно? Как сделать правильный
выбор? На эти вопросы вам ответят ведущие специалисты по зарубежной
недвижимости. Куда выгодно вкладывать деньги?
На этот актуальный вопрос отвечает ведущий специалист по недвижимости в
Восточной Европе Ольга Мюллер: деловые люди предпочитают вести бизнес
за рубежом, там, где совершенство законодательной базы и гуманная
система налогообложения дают бизнесменам возможность ощутить твердую
почву под ногами.
Германия в этом плане – одна из самых развитых стран Евросоюза, и
многие россияне уже совершили бизнес-иммиграцию в эту страну.
Инвестиции в Германии являются одними из наиболее быстро покрываемых
вложений. Эта страна представляет собой стабильный рынок с выгодным
соотношением между покупочной ценой и арендной платой. В дополнение к
этому – низкие кредитные ставки. Совокупность указанных условий
позволяет быстро окупить затраты.
Ожидаемый уровень роста экономики Германии в этом году составит 2,5%;
фондовый рынок по сравнению с началом 2005 г. вырос на 40%. Рост
расходов покупателей в рождественский период 2006 г. составил 16%.
Число безработных в Германии только в декабре 2006 г. уменьшилось на
108 000, а уменьшение по итогам года составило 500000.
Но не все инвесторы предпочитают
следовать сложившимся стереотипам. Многие хотят экзотики. Но не слишком
экстравагантной и не очень далекой.
Испания является одной из немногих
стран, где есть возможность инвестировать в недвижимость не только
традиционно на материке, но также и на островах. Это неплохой выбор:
Канарские острова, находящиеся в Атлантическом океане, или Балеарские в
Средиземном море.
Великолепные пляжи, первоклассная
инфраструктура, значительно более мягкий климат, чем на континенте, и
характерный испанский стиль жизни и все это в сочетании с отличной
транспортной доступностью. Тенерифе, Гран-Канария, Лансароте и
Фуэртевентура, крупнейшие острова архипелага, привлекают тех, кто хочет
получать доход от своей собственности круглый год. Рынок аренды
курортной недвижимости на островах очень хорошо развит.
Пальма-де-Майорка по праву считается интернациональным курортом с
исключительно высоким уровнем обслуживания и отличным выбором
недвижимости.
Египет привлекает инвесторов своим
низким уровнем цен и быстрым темпом роста. Комментирует ситуацию на
рынке вице-президент Компании Gold Stars, Баха Эль-Дин Сами Али:
«Инвестиции в египетскую недвижимость быстро растут, растет и
выгодность этих вложений. Цены в строящихся объектах стартуют от 200
долларов США за квадратный метр, что несравнимо с российскими ценами.
Есть привлекательные условия рассрочки, в том числе для иностранных
граждан. Египет за последние полгода прочно вошёл в список стран, в
которых приобретают недвижимость россияне. Как считают специалисты
мирового рынка недвижимости, потенциал Египта огромен, и в самое
ближайшее время его популярность возрастёт многократно. Есть прогнозы,
что финансово доступной недвижимость Египта
будет оставаться недолго, так как она становится всё более
востребованной». Рост цен на недвижимость повышается каждые 4 месяца на
15-20%. А прибыль от аренды вы можете гарантированно получать 365 дней
в году.
Все большую популярность среди иностранных инвесторов приобретает недвижимость в Турции.
И вероятно, еще больше возрастет со вступлением страны в ЕС. Низкие
цены сравниваются с ценами, существовавшими в 80-е годы на испанском
рынке, и вполне могут последовать испанскому темпу роста. Итоговый
средний прирост цен на недвижимость в Турции в 2007 году составил
20-22% (по данным статистики Министерства Землепользования в некоторых
областях до 30% годовых).
Турция ежегодно принимает рекордное
количество туристов и инвесторов со всех стран. Согласно турецким
законам иностранные граждане могут свободно приобретать любую
недвижимость на свое имя. А в мае этого года вышел правительственный
бюллетень, еще более упрощающий сделки с недвижимостью для иностранных
инвесторов (статья 35 Кодекса Регистрации Земли). За последнее время по
инициативе турецкого правительства также были предприняты шаги по
ускорению процесса модернизации, привлечению инвестиций в туристическую
инфраструктуру, для строительства отелей и частных объектов
недвижимости, с целью ускорить дальнейшее развитие туризма в стране (из
интервью с директором по продаже и маркетингу компании TUFAN
Properties, Мустафой Чулха-оглы).
Сколько это стоит?
Германия. По сравнению с ценами
по Европе недвижимость в Берлине относительно недорогая, но гарантирует
лучшие дивиденды. Цены на коммерческую недвижимость выросли за
последние годы на 20%. Средняя стоимость квадратного метра квартиры в
Берлине составляет около 1300 – 1900 евро, земли для застройки –
200-350 евро, а складского помещения – 110-180 евро. Цены в Мюнхене на
те же объекты почти в 2-3 раза дороже, а в Лейпциге – в 1,5 раза
дешевле.
Уровень цен в Испании все еще
можно считать доступным. Для тех, кто решил покупать недвижимость
классов «комфорт» и «стандарт», самое подходящее время сделать
приобретения. Цена будет расти. Дешевые рынки подойдут к насыщению, их
цены приблизятся к ценам в Испании: инвесторы прекратят колоссальные
вложения в массовое строительство на территории Испании, т. к. время
быстрой оборачиваемости прибыльных вложений временно ушло: количество
интересных участков для застройки ограничено. А цена элитной
недвижимости, которая приобретается, как правило, не для «выращивания»
денег, а для их «зарабатывания», будет расти независимо от ситуации на
рынке, прогнозирует директор компании «GlobusNW» Владислав Куляскин.
Средняя цена квадратного метра – 2500 евро. В курортных районах,
пользующихся максимальным спросом, темпы роста цен на недвижимость и
доход от аренды значительно выше. Самая дорогая недвижимость – в
Барселоне (4454), на втором месте – Мадрид (4115), но в ближайшем
будущем, вероятно, цены в испанской столице будут быстро расти, так как
нового строительства почти не ведется (нет свободного места), а спрос
растет. Из приморских городков самое выгодное жилье в Торревьехе (1826)
и Аликанте (1947).
Египет, Турция. Недвижимость в Египте или Турции может себе
позволить почти каждый. Потому как в Египте средняя стоимость
квадратного метра составит 1300 долларов и будет меняться в зависимости
от района, от близости к морю и от сервиса, который предлагает
комплекс. А в Турции стоимость квадратного метра варьируется от 600 до
1200 долларов, что несравнимо дешевле российских цен. Так,
трех-четырехкомнатная квартира в Алании недалеко от моря в этом году
стоит от 80 до 120 тысяч долларов, хотя еще четыре года назад такие же
апартаменты можно было приобрести за 25-40 тысяч долларов.
Но недвижимость должна приносить доход не только от роста цен, но и от сдачи в аренду…
Согласно законодательству, каждый владелец имеет право сдавать
недвижимость внаем. Для этого заключается договор с арендатором
недвижимости сроком от 1 года и больше. Арендатор выплачивает страховую
сумму из расчета двух- или трехмесячной арендной платы владельцу
объекта. Внесенная сумма обеспечит владельцу возмещение убытков в
случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт
объекта после расторжения договора аренды.
Вспоминая о Германии, нельзя не
упомянуть, что 60-70% немецкого населения живут в съемном жилье. Доход
от сдачи жилья в аренду достаточно высок по отношению к стоимости, а
ставки налога относительно низкие. Именно поэтому вложения в
недвижимость там окупаются так же быстро, как и в курортных странах.
В странах, привлекающих туристов своим климатом и прекрасным
расположением у моря, аренда играет достаточно большую роль, хотя и
зависит от сезона. Например, в Испании сезон длится с апреля по
октябрь. Арендная плата за сезон составляет несколько десятков тысяч
евро. А в Египте и Турции сезон длится круглый год. «Пиком ценовой
башни» или началом нового туристического сезона считается
август-сентябрь. За счет роста количества туристов укрепляется рынок
арендуемого жилья. По сравнению с прошлым годом, спрос на аренду
увеличился на 50%.
Какие возможности дает приобретение недвижимости в этих странах?
Покупая недвижимость, вы имеете право получить долгосрочную визу и
беспрепятственно передвигаться по всей Европе, если речь идет о странах
Евросоюза.
Германия. Приобретение
недвижимости иностранцем не из Евросоюза не дает ему права постоянного
проживания в Германии. По запросу в консульство ФРГ в Санкт-Петербурге
владелец недвижимости получает возможность упрощенного въезда в страну.
Испания. Виза для владельцев недвижимости является многократной
и дает возможность находиться в стране до 180 дней в году.
Первоначальный вид на жительство выдается сроком на год и может быть
продлен еще на два года, затем выдается еще на три года, и после
проживания на территории Испании более шести лет Вы можете получить
постоянный вид на жительство.
В Турции вид на жительство владелец недвижимости может получить сроком на 5 лет и затем продлевать его.
Египет. Въезд российских граждан в Египет сроком более чем на
полгода осуществляется на основании действующего вида на жительство.
Данный вид на жительство выдается в консульских учреждениях в России
или в Египте. Российские граждане женского пола (для них написана
специальная статья в законе об иммигрантах), приезжающие в Египет на
ПМЖ (отдельно или вместе с детьми), сразу же получают вид на жительство
на три года, с правом последующего его продления. Постоянно проживающие
в Египте гражданки России – жены египтян – имеют право через два года
получить египетское гражданство.
Насколько это доступно?
При покупке недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом. Как
немецкие, так и банки других стран готовы предоставить ссуду и
иностранным гражданам. Более того, покупатели, способные исправно
платить в рассрочку, пользуются даже большим доверием, чем обладатели
набитого деньгами чемодана.
В Германии процентные ставки будут в
два раза ниже, чем в России. На территории страны действуют
государственные программы, позволяющие снизить процентную ставку до
минимума.
Турция. Ипотека предоставляется только с первоначальным взносом в 30-40%, на срок от 3 месяцев до 20 лет под 6,1-7,2% в месяц.
Египетские банки еще не предоставляют
ипотеку частным иностранным лицам. Но чаще всего, для покупки
недвижимости на родине фараонов, инвесторам не требуется ипотечного
займа. В подобных условиях Египту еще долго не грозит кредитный кризис.
Испания в этом вопросе выгодно отличается от других стран и по праву
считается самой доступной в плане ипотечного кредитования. Процентная
ставка составляет примерно 5,5% годовых. Сумма по кредиту составит 70%
сроком до 30 лет.
Подводя итоги в вопросе «где купить дом?» можно сделать вывод, что
ориентироваться только на уровень цен было бы большой ошибкой.
Необходимо учитывать совокупность всех факторов.
Надежность покупки также во многом
зависит и от поведения покупателя. Очень часто покупатель пытается
сэкономить на услугах риелторов. Они сами едут в выбранную страну и
обращаются в местное агентство или напрямую к собственнику. При этом
незнание законов страны, местной специфики, надежности продавца и, в
первую очередь, незнание языка чаще всего приводит как минимум к срыву
сделки или к серьезным проблемам с оформлением, а максимум ведет к
полной потере затрачиваемых средств. Да и экономия на риэлторских
услугах в большинстве стран отсутствует, т. к. на первичном рынке
агенты работают с покупателями по ценам инвестора-застройщика, а также
предоставляют полное юридическое сопровождение сделки.
Вкладывая деньги в недвижимость за
рубежом, вы не только получаете стабильный доход, но и обеспечиваете
себя и своих родных социальным и медицинским страхованием, а также
открываете возможности для лучшего европейского образования в
экономически стабильных странах.
|
