В своем февральском обзоре испанского рынка жилой
недвижимости мы со слов риелторов нарисовали весьма благостную картину
местного рынка, автоматически придав ей характер прогноза (мол, там уже
давно все хорошо, а значит, и дальше так будет).
За прошедшие восемь месяцев
представление об испанском рынке претерпело существенные изменения:
летом 2008 года по СМИ разошлась информация о том, что «американский
ипотечный кризис дошел до Европы» (в том числе и до Испании), а потом
на сайтах риелторских агентств «всплыли» еще прошлогодние новости о
местных проблемах.
Для начала вернемся к финальной части нашего февральского обзора. Тогда
мы отметили, что рост цен на испанскую недвижимость «продолжается уже в
течение 20 лет», и напомнили, что Международный валютный фонд еще в
2004 году предупредил испанское правительство о возможности ипотечного
«мыльного пузыря» (очень дешевые и длинные кредиты при стремительном
удорожании жилья провоцируют большую задолженность населения банкам).
«Испанское правительство и центробанк тогда ответили, что цены скоро
достигнут своего максимума. Однако с 2005 года цены продолжают расти на
9,5–10 % ежегодно», – такими словами мы завершили свой прогноз.
И вот в середине июля 2008 года произошел информационный «прорыв».
Информация запоздала на два года
«По данным Государственного института
статистики, в первом квартале 2008 года цены на земельные участки в
целом по стране снизились на 7,7 % по сравнению с аналогичным периодом
прошлого года. Министр жилищного строительства Беатрис Корредор
заявила, что стоимость испанской земли должна снизиться до уровня
четырехлетней давности», – такое сообщение портала TypicallySpanish.com
было перепечатано 17 июля российским порталом Prian.ru.
Правда, справедливости ради нужно
сказать, что, например, в Малаге цены за тот же период выросли на 1,9
%. Рост цен также был отмечен в провинциях Севилья и Кадис.
В тот же день портал NEWSru.com со ссылкой на тот же институт
опубликовал другую новость: «Арендные ставки в Испании растут
медленнее, чем инфляция. В среднем, аренда в Испании выросла на 4,3 %
за последние 12 месяцев; в то же время цены на потребительские товары
за тот же период выросли на 4,6 %. Таким образом, стоимость
недвижимости, сдаваемой в аренду, снизилась в реальном выражении на 0,3
%».
Впрочем, в Испании остались и «счастливые» регионы, где рост арендной
платы инфляцию успешно обгонял. Больше всего арендная плата выросла в
Кантабрии (6,5 %), Арагоне (6,1 %), Maдриде (5,2 %). Мог сравниться с
уровнем инфляции рост арендной платы в Кастилье-ла Манча (4,5 %).
Меньше всего арендная плата поднялась в Наварре (2 %). Однако
потенциальным покупателям испанской недвижимости не рекомендовали
жестко ориентироваться на эти списки – они в любой момент могли
измениться.
Еще одна важная информация от национального института статистики была
такова: строительные материалы для ремонта жилья подорожали на 5 %, а
затраты на техническое обслуживание – на 5,2 %. Для продавцов это
выгодно, для владельцев недвижимости, разумеется, наоборот.
Не успели россияне осознать эту информацию, как уже на следующий день,
18 июля, по лентам информационных агентств пришла гораздо более
показательная новость: крупнейший девелопер Испании строительная
компания «Мартинса Фадеса» (Martinsa-Fadesa) объявила о своем
банкротстве. Причиной стал кризис перепроизводства недвижимости,
разразившийся в стране в последние два года. Цены на жилье за это время
упали в среднем на 5 %.
Тут российский читатель и смог наконец
узнать, что кризис перепроизводства недвижимости, оказывается,
продолжается в Испании уже два года! Эксперты разъяснили, что этот
рынок долгое время был одним из самых быстрорастущих в Европе, однако с
приходом иностранного капитала и большого количества инвесторов
ситуация на нем кардинально изменилась.
В первом квартале 2008 года продажи домов в стране сократились более чем на 30 % по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.
В тот же день, 18 июля, на радиостанции
Business FM прозвучал комментарий генерального директора компании
«Серапис» (Москва) Игоря Баранова: «Европа практически остановила
покупки недвижимости. Конкурентов у Испании появилось очень много, и,
по-видимому, ситуация будет продолжать развиваться в том же духе».
Business FM получила от участников рынка информацию о том, что,
несмотря на пятипроцентное снижение цен на испанскую недвижимость,
спрос на нее летом 2008 года нисколько не вырос. Даже россияне, в
прошлом одни из самых активных покупателей, не торопились в этом году
тратить деньги.
«В 2006 году в Испании было построено более 700 тысяч жилых домов –
больше, чем в Британии, Германии и Франции вместе взятых. Из-за падения
спроса большая часть из них так и осталась в собственности девелоперов.
Зажатые в тисках экономических обязательств, они, скорее всего, уступят
требованиям рынка и снизят цены еще на 10–15 %. И тогда, считают
специалисты, наступит оптимальный момент для покупки», – резюмировали
обозреватели радиостанции Business FM.
Рекомендация подождать 10–15-процентного снижения цен была поддержана
еще одной новостью, опубликованной 28 июля на сайте Prian.ru со ссылкой
на испанский портал spanishpropertyinsight.com. В новости говорилось о
том, что, несмотря на перенасыщенность рынка, Испания продолжила бить
рекорды по объемам жилищного строительства. Специалисты объяснили этот
феномен тем, что сектор недвижимости оперирует долгосрочными проектами,
и в этом году завершается строительство объектов, которые начали
возводиться в конце 2005 – начале 2006 года.
Правда, если количество домов, построенных в 2008 году, было рекордным
за всю историю Испании, то с новыми проектами совсем иная ситуация. Их
было начато на 200 тысяч единиц меньше по сравнению с запланированным
количеством. Это привело к другой проблеме – росту безработицы.
Проблема, кстати, весьма серьезная: в странах с прогрессирующей
безработицей всегда было не столь комфортно жить и отдыхать, как в
странах процветающих. Так был поставлен под сомнение еще один красивый
испанский миф – миф о небедном и веселом местном населении.
Главный вывод, который напрашивается из
всего вышесказанного, таков: в Испании уже два года продолжается если и
не кризис, то рецессия на рынке недвижимости – и все это время риелторы
продолжали заваливать российское медиапространство рассказами про
непрерывный рост цен.
Позитивные новости с морского побережья
Если продолжить излагать новости
испанского рынка real estate в хронологической последовательности, то
следует отметить позитивную информацию, поступившую 30 июля.
«Испания приходит в себя после кризиса», – сообщил сайт ZagranDom.ru.
В сообщении говорилось о том, что, по мнению экспертов, недвижимость в
курортных зонах Испании начинает отходить от кризиса, который опустил
цены до уровня стран Восточной Европы. Мировой финансовый кризис выявил
на карте мира несколько зон, где цены на недвижимость продолжили рост,
и одна из них – прибрежная зона Испании. После существенного спада (о
котором, напомним, нам вовремя не сообщили) операторы рынка на
испанском побережье предлагали качественно построенные дома по цене,
приближенной к цене недвижимости в Восточной Европе – к примеру, в
таких странах, как Хорватия и Черногория, то есть примерно 2500–3000
евро за квадратный метр. При этом, покупая дом на вторичном рынке,
можно было сэкономить до 20 % от начальной цены.
«Два года назад рост стоимости жилой недвижимости в Испании практически
остановился, а затем начался спад, причиной которого были уход с рынка
британских инвесторов, коррупционные скандалы и перенасыщенность рынка,
– заключили аналитики ZagranDom.ru. – Прогнозируемый экспертами период
восстановления должен был составить около четырех лет, два года из
которых уже прошли. Положительная динамика ожидается уже в ближайшее
время, о чем свидетельствует активизация крупных международных
строительных компаний».
Напрашивается вывод: российские
риелторы, работающие на испанском рынке, делали в своей рекламе
основной упор на популяризацию идеи о непрерывном росте цен на
испанскую недвижимость, то есть о ее инвестиционной привлекательности.
При этом они старались не говорить о том, что на самом деле в последние
два года цены перестали расти, а кое-где даже начали снижаться. Хотя
именно такая информация как раз и представляла бы для публики
наибольший интерес.
Региональный представитель компании
MASA International на Северо-Западе России (специализация – продажа
недвижимости в северной части восточного побережья, в районе Costa
Blanca) Наталья Семенова так описывает сегодняшнюю ситуацию: «То, что
сейчас происходит на испанском рынке недвижимости, это абсолютно
естественное явление в экономике. Европа переживает схожие стрессы
примерно каждые 8–10 лет. Рынок должен немного охладиться, чтобы опять
выйти на правильный курс. На этот раз стагнация в экономике серьезная,
но не смертельная.
Многие испанцы, которыми был взят кредит, но у которых недостаточно
финансовых ресурсов, чтобы его выплатить, начинают паниковать и
продавать свою недвижимость. Таким образом, цены на недвижимость на
побережье Испании в данный момент почти не растут, а в некоторых
регионах даже падают. Но это не значит, что они падают катастрофически.
Те люди, у которых есть деньги, выигрывают на том, что они могут
приобрести недвижимость по очень гуманным ценам. При этом не стоит
забывать, что недвижимость высокой ценовой категории и в престижных
местах менее подвержена колебаниям рынка, и в этом сегменте сложно
выиграть в цене даже в такие моменты. Если же рассмотреть объекты
средней ценовой категории, особенно расположенные подальше от береговой
линии, то вы сможете найти очень хорошие апартаменты или дома по
довольно низким ценам».
Наталья Семенова сослалась на слова
Сантьяго Баены – президента испан-ской ассоциации риелторов CGCOAPI.
Тот назвал ситуацию, с которой столкнулся рынок, жесткой
корректировкой, но с оценкой «кризис» не согласился.
«Нынешняя ситуация – это необходимая
чистка рынка, которая продлится до конца года, – предположил Баена. – В
2009 году ситуация на рынке недвижимости Средиземноморского побережья
Испании должна стабилизироваться, и начнется подъем. Но ожидать очень
большого подъема нельзя».
Какова ситуация на рынке сейчас, в конце осени 2008 года? Ирина Лисина,
владелица испанской компании Vesta International Consulting S.L.,
сообщила: «В некоторых регионах цены на недвижимость заметно снизились,
и эксперты говорят, что до следующего лета они, скорее всего,
подниматься не будут. Сейчас небольшую квартиру (гостиная + спальня) в
некоторых районах побережья можно приобрести где-то за 100 тысяч евро.
Цены на дома и таунхаусы тоже “просели”, и теперь при определенном
упорстве можно найти прекрасную виллу у моря с садом и бассейном где-то
за 300–400 тысяч евро. Однако самые модные курорты и самые престижные
места, как, например, Золотая Миля, цен, увы, не снижают».
«Сейчас оптимальный момент для
приобретения недвижимости на Средиземноморском побережье Испании по
минимальным ценам, – резюмирует Наталья Семенова. – Цены на “вторичку”
снизились, а при продаже новых объектов строители теперь стали
предоставлять бонусы – например, дарят место в паркинге, которое раньше
стоило бы 15 тысяч евро… А кто не может, тот дарит хотя бы сертификат
на мебель стоимостью не меньше 3000 евро».
Ирина Лесина более осмотрительна: «Когда покупать – это вопрос сложный.
Ждать и догонять, как известно, вещь неблагодарная. Можно ждать-ждать,
а потом цены резко пойдут вверх, и все ожидание пропадет без всякого
эффекта. Никто никогда не знает, когда цены достигают “дна” в любом
сегменте рынка».
Ипотека: требуется поручительство крепкого девелопера
Разошлись наши эксперты и во взглядах на перспективы получения
испанской ипотеки. Так, Ирина Лесина утверждает, что ипотеку
иностранцам сейчас «дают еще хуже, чем испанцам» (особенно иностранцам
– не членам Евросоюза).
«Так что если кому-то нужна ипотека, то, может, стоит и подождать с
покупкой, – размышляет она. – А тем, у кого есть наличные деньги на
приобретение жилья, просто надо обратиться к хорошим специалистам. Их,
увы, немного, но они все же есть».
Наталья Семенова категорически не согласна со своей коллегой. «Никаких
проблем с ипотекой в Испании нет! – утверждает представитель MASA. –
Может быть, это испанцы, привыкшие к кредитам под 3 %, пребывают в
печали от нынешних 6,2–6,5 %, но россиянам на фоне наших 14 % это
должно показаться невероятной льготой. Правда, если в прошлом году
испанские банки давали кредит в объеме до 70–80 % от стоимости жилья,
то теперь он уменьшился до 50–60 %. Но все равно – кредиты даются без
проблем. В том числе и россиянам. Особенно если за них поручится их
собственный девелопер – крупная и известная компания».
Значит, перед россиянами, твердо решившими купить жилье в Испании,
сейчас будут стоять только две задачи: 1) решить, когда уже хватит
ждать падения цен, и отважиться на покупку; 2) найти надежного риелтора
или солидного застройщика (способного и бонус дать, и за кредит
поручиться).
Задачи не простые, но вполне выполнимые.
Автор: Алексей КРЫЛОВ
|
