В связи с банковским кризисом в Испании сократился объем строительства, многие строительные и риэлторские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. С конца 2008 года в стране наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает.

Эксперт рынка недвижимости Испании Яна Cладких, руководитель компании Royal Realty Consulting, предлагает проанализировать ситуацию на местном рынке с самого начала.

В 1999 году цены на недвижимость поползли вверх. Способствовали этому ряд факторов: сначала ввод евро, потом резкое снижение его курса к доллару, сделавший инвестиции в Испании чрезвычайно привлекательными для иностранцев. Последующие восемь лет были благоприятны для всей европейской экономики. Спрос на недвижимость стабильно рос как на внутреннем рынке, так и на внешнем: большое количество недвижимости покупалось гражданами Германии, Голландии, Франции. После двухтысячного года к ним присоединились россияне, несомненно, оказавшие свое влияние на рост цен, особенно в элитном сегменте.


Первые камни в фундамент будущего кризиса

В течение семи лет цены повысились почти в четыре раза – только ленивый не захотел воспользоваться ситуацией. Наиболее активные инвесторы вели массовое строительство, часто не имея ни малейшего опыта в этой сфере – ведь рост цен и дефицит предложения покрывал любой непрофессионализм. Другие, менее изобретательные, просто скупали недвижимость с целью выгодно перепродать ее уже через несколько месяцев.

Очень низкие кредитные ставки позволили людям с не самыми высокими доходами стать игроками рынка недвижимости. Банки также внесли немалую лепту в процесс вовлечения в эту игру на повышение инвесторов-новичков, выдавая им ипотеку до 100% от стоимости недвижимости. Если проводить параллели с ипотечным кризисом в США, то можно найти множество общих черт, но есть и различия. Испанские банки при выдаче ипотечных кредитов, конечно, не были столь жадны, как их американские коллеги, поэтому купить жилье без гарантии кредитоспособности по ипотеке было нельзя. Высокая ликвидность недвижимости не вызывала у банкиров опасений даже в случае прекращения выплат. При трехпроцентной ипотеке (в 2005 году) и тридцатилетнем кредите на 100% суммы покупки многие смогли позволить себе приобретение жилья даже при скромном доходе.


Развитие кризиса

Начиная с 2005 года ставка по ипотеке непрерывно росла. В 2007-м она превысила планку в 6%. Такая ставка в первую очередь ударяет по внутреннему рынку жилья. Во-первых, желающие купить дома и квартиры больше не могут себе этого позволить; во-вторых, люди, набравшие в спекулятивных целях несколько кредитов, не могут по ним расплатиться. Содержать подорожавшую ипотеку на свои доходы уже невозможно. Одновременно с этим банки, потерявшие колоссальные суммы на американском рынке, значительно ужесточают условия выдачи новых кредитов. В дополнение к этому привыкший к стремительному ежегодному росту рынок стройматериалов по инерции мчится вперед, стоимость строительства растет, что делает инвестиции гораздо менее рентабельными.

Уже к концу 2007 года внутренний рынок жилья оказался практически парализованным. Количество сделок, совершаемое испанцами, упало в разы. Появившиеся среди наиболее «бедных» слоев населения проблемы с выплатой ипотеки затронули и более обеспеченных граждан. Чтобы улучшить условия своего проживания, даже имеющий деньги испанец должен был сначала продать свою старую квартиру менее обеспеченному. Но последний не смог бы себе это позволить, так как отсутствие «дешевых денег» и вздутые цены отрезали средний класс от возможности приобретать жилье. Все остальное – следствие этого факта.

По мнению Яны Сладких, особое внимание следует обратить на четкое разделение. В Испании существует рынок недвижимости для местных и рынок недвижимости для иностранцев (и не в последнюю очередь для россиян). Это два абсолютно разных рынка, живущих по своим законам. Они частично пересекаются и оказывают влияние друг на друга, но только частично: кризис здесь проходит по-разному. Традиционная недвижимость «для внутреннего использования» подавляющему числу россиян, желающих приобрести недвижимость в Испании, не подходит абсолютно.


Освещение кризиса средствами массой информации

Все «ужасы», о которых можно прочитать в газетах и увидеть по телевидению, относятся прежде всего к внутреннему рынку для испанцев. А вот выводы о состоянии рынка жилья Испании делаются после ловкого обобщения.

Яна Сладких утверждает, что 80% информации на тему испанского кризиса в прессе, особенно российской, – или откровенная ложь или манипулирование фактами. Что на самом деле стоит за «сенсационными» фразами типа «цены на рынке недвижимости в Испании упали в два раза»? Что в поселке городского типа где-нибудь на северо-западе Мурсии (поверьте, это очень далеко от моря и цивилизации) квартиры, стоившие по €200 тыс. распродают по €100 тыс. Именно «распродают», а не «стали стоить» – разница между этими понятиями велика. Распродажа имущества разорившегося застройщика определяет не реальную стоимость недвижимости на рынке, а только спрос на конкретный объект. Когда такой никому не нужной недвижимости много – «средние» цены резко идут вниз.

Что делает не самый лучший журналист, увидевший падение среднестатистических цен на графике? Он пишет: «Виллы на побережье Испании упали в цене в несколько раз». Очень хочется ответить: «Где? Дайте две. Или три». Изрядное количество россиян, вооруженных подобной информацией и приезжающих в Испании купить дома у моря за полцены, остаются чрезвычайно разочарованными «недостаточно кризисной» ситуацией.

Недвижимость в Испании: типовые предложения

Современные апартаменты в Барселоне (242 тыс. евро)	Недорогая квартира на элитном побережье (80 тыс. евро)

Разложим рынок по полочкам

Каково же реальное состояние рынка? Разберем его по сегментам.

«Неликвид». Это в первую очередь проекты в «чистом поле», которые застройщики стремятся продать на волне интереса к инвестициям в недвижимость. Существуют они и на море (на юге Испании), но обычно расположены в пустыне, далеко от ближайшего мало-мальски крупного города. Большинство таких застройщиков уже разорилось. Они распродают свои объекты «по сниженным ценам», но желающих их купить  не находится.

Многоквартирные дома и комплексы. Крупные проекты, испытывающие трудности с финансированием, но имеющие перспективы на будущее, в большинстве своем уже проданы инвесторам, готовым ждать (очень активны на этом рынке арабы). Те, кто не имеет трудностей с выплатой кредитов или замораживают проекты, также ожидая лучших времен, или ведут неспешное строительство. Закончившие строительство пару лет назад и успевшие продать большую часть (а значит, уже и окупившие строительство и расплатившиеся с кредитами), распродают остатки, часто слегка демпингуя (в пределах 15–20% от цены рынка на 2007 год). Именно здесь сейчас можно найти наиболее выгодные предложения по соотношению цена-качество. Немногие компании, продолжающие вести строительство, не делают запланированного ранее ежеквартального увеличения цен, но снижения цены тоже не происходит. Например, на Коста-Бланке, самом недорогом побережье Испании, можно найти квартиры по цене от 50 тыс. евро в 5-ти минутах ходьбы от моря.

Дома, виллы среднего ценового сегмента. Строительство домов, не успевших найти своего хозяина, в основном тоже заморожено и размораживается, когда появится конкретный покупатель и внесет залог. Непрофессионалы, ввязавшиеся в строительство на кредитные деньги, уже массово разоряются. У нашедших выход из сложной финансовой ситуации строителей цены сохраняются на стабильном уровне. Многие из них готовы на уступки, но только при проявлении реальной заинтересованности. Демпинговать и подталкивать рынок к панике они не намерены. На Коста-Брава, одном из самых дорогих и бесспорно самых прекрасных побережий испанской Каталонии, можно найти дома стоимостью от 300 000 евро на первой линии у моря. О таких ценах на ликвидные дома в начале 2008 года, когда кризис уже был в самом разгаре, можно было только мечтать. Следует обратить внимание на уникальный город Эмпуриабрава – Испанскую Венецию, где дома построены на искусственно сооруженных каналах у самого моря. Он также находится недалеко от родины Дали-городка Figueros, куда ведет один из многочисленных каналов.

Дома, виллы верхнего ценового сегмента. В настоящее время – наименее пострадавший сегмент рынка недвижимости. Значительная часть этого сектора недвижимости строится под заказ. К тому же потенциальные покупатели дорогих объектов не скованы необходимостью предварительно продавать другой объект, поэтому они менее всего зависят от состояния рынка. Учитывая «штучность» объектов люкс-класса на рынке (поселков типа Барвихи в Испании не строят и вряд ли будут это делать) этому сектору в обозримом будущем ничего не грозит. Действительно роскошных мест под застройку на побережье Испании осталось не так и много, и эта эксклюзивность определяет ценовую политику. Как и в других секторах за последний год, цены на элитные виллы избавились от спекулятивной прибавки и в основном стабилизировались. При этом застройщики, уверенные в спросе на свои объекты, продолжают индексацию в сторону повышения на уровне 5–10% в год.

Segundamano – вторичное жилье. На вторичном рынке наблюдается ежемесячный приток большого количества предложений. Особенно это касается квартир. Виной тому не массовая продажа недвижимости вследствие невозможности платить за жилье, а отложенный «рынок обменов» через куплю-продажу. Его значительно сдерживают высокие ставки по ипотеке, поэтому объем предложений пока растет и у потенциальных покупателей сейчас есть отличный шанс найти хорошие предложения. Процесс формирования цены на вторичном рынке сугубо индивидуален, искать логики в назначении цены не стоит. Невозможно объяснить, почему иногда старый дом-развалюха стоит в полтора раза больше, чем хорошего качества новостройка в том же месте. Поиск подходящей недвижимости со скидкой является определенного рода лотереей. Но шансы выиграть в ней велики, пока рынок благоволит именно покупателю. Например, в Барселоне, где цена квадратного метра колеблется от 2500 до 6000 евро в зависимости от местоположения, сейчас есть квартиры в отреставрированных домах в хороших районах по ценам от 180 000 до 250 000 евро.

Недвижимость в Испании: типовые предложения

Апартаменты на Коста-Брава (175 тыс. евро)	Квартира в малоэтажном комплексе у моря (290 тыс. евро)

Общее состояние рынка

Практически все, кто мог разориться – уже разорились. Значительная часть перспективной недвижимости перешла в руки тех инвесторов, которые готовы ждать прибылей в будущем. На первичном рынке (в многоквартирных домах) пока есть ограниченное количество предложений «из старых запасов», иногда со скидкой до 15–20%. На рынке вторичной недвижимости есь огромное количество предложений разного качества и совершенного разной ценовой привлекательности.

Цены перестали расти во всех секторах, кроме самого верхнего. Значительно подешевела недвижимость для испанцев (особенно во внутренних районах страны). В остальных ценовых секторах цены претерпели коррекцию в соответствии с реальным потребительским спросом. Говорить о сильном снижении цен не стоит: хорошие объекты в массе не подешевели, хотя в отдельных случаях ситуация и заставляет хозяев идти на значительные уступки. Количество предложений в секторе вторичной недвижимости растет, среди них встречаются очень выгодные предложения.


Что ждать?

Массовой распродажи недвижимости по значительно сниженной цене не ожидается. По мнению Яны Сладких, для индивидуальных покупателей, ищущих дома или квартиры для личного пользования, сейчас настало оптимальное время для покупки. Цены значительно скорректированы, рынок не спекулятивен, предложений много.

Весной 2009 года ожидается небольшое сезонное повышение цен в пределах 5%. Оно связано с приходом «летнего покупателя». Такое повышение цены основывается скорее на психологических факторах, чем на экономических. Но если произойдет дополнительное снижение ставки по ипотеке (уже сейчас они составляют 3%), возможно дополнительное повышение цены. Большое влияние на рынок недвижимости окажет и то, что летом большая часть «курортных» объектов перейдет из сектора продажи в сектор аренды и количество предложений сильно сократится.

Что касается застройщиков, реализующих проекты на собственные деньги, то им невыгодно снижать цены, поскольку цена на недвижимость, построенную на кредитные деньги, не может быть ниже суммы кредита, составляющей обычно около 80% стоимости. Запаса для снижения цены порой просто нет, объект проще отдать банку в счет погашения кредита. Поэтому и для массового существенного движения цен вниз объективных предпосылок нет.


Выводы и рекомендации

Нынешняя ситуация на рынке жилья в Испании не нова, примерно то же наблюдалось в 1992–1994 годах. Бум строек 2004–2006-х (как ранее бум строек конца 1988–1992-х) создал хороший задел для продавцов недвижимости, но уже два года даже на вялотекущем рынке продается больше жилья, чем строится, и эта тенденция усиливается. За последний год количество начатых проектов вовсе стремится к нулю. Рынок ждет «дешевых денег», и, похоже, все идет к снижению ставок по ипотеке.

При пересечении психологически важной черты в 3% годовых состояние рынка недвижимости будет улучшаться. Замедление роста экономики Еврозоны может снизить темпы оздоровления рынка недвижимости, но прогнозы на два-три года вперед все равно остаются положительными. Уже сейчас очевидно, что, когда бы ни произошел выход из кризиса – через полгода или через пару лет, в этот момент Испанию ждет острейший дефицит недвижимости, в первую очередь новостроек. Полный срок от начала согласования до заезда жильцов составляет минимум три года без учета всех бюрократических проволочек и типичной испанской медлительности. Так что новые проекты просто не успеют к началу возрождения спроса.

Рынок вторичного жилья, как мы уже говорили, на самом деле является отложенным рынком обмена и при наличии дешевой ипотеки будет реализован в течение нескольких месяцев. Количество свободных от жильцов квартир на нем весьма невелико и не сможет удовлетворить возросшую потребность. Перспектива последующего роста цен тоже очевидна, достаточно посмотреть на цены в соседних Франции и Италии, при том что потребительские качества жилья в Испании часто выше.

В целом ситуация на рынке крайне благоволит покупателю и инвестору с долгосрочными планами, а не краткосрочными (вложения на срок до года). Для тех, кто вкладывает средства на срок в два-три года и больше, наиболее выгодна покупка крупных объектов: зданий, многоквартирных комплексов, а также земельных участков под будущую застройку.

Статья опубликована на правах рекламы