Страной, в которой риелторы и девелоперы пострадали от кризиса едва ли не больше, чем в любой другой, оказалась Испания. Рынок здесь был чрезвычайно сильно перегрет, и к концу 2008 года на рынке оказалось более миллиона невостребованных объектов. Эксперты констатируют, что с декабря по апрель цены на испанскую недвижимость снизились в среднем на 30–40 % (вдобавок к прошлогоднему снижению) и практически достигли дна.

«Многие уже говорят о достижении в Испании ценового дна, что сказалось на увеличении спроса со стороны российских покупателей, – отмечает генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова. – Отчасти увеличение спроса связано и с началом летнего сезона: как правило, большинство покупателей совмещает отпуск в Испании с возможностью присмотреть недвижимость. А снижение ставки по ипотеке и заметно упавшие цены еще больше способствуют этому».

Кроме низких цен, по данным Анны Шуховцовой, покупатели сейчас могут получить различные бонусы, например бесплатную рассрочку (фактически клиенту просто будет дан беспроцентный кредит за счет компании-застройщика). Но вот какую-либо скидку на рынке новостроек получить очень сложно, так как цена, по которой предлагаются объекты, уже и так максимально снижена, а продавать ниже себестоимости застройщики все-таки не будут.

«Охотникам за скидками лучше обратить внимание на рынок вторичной недвижимости, – рекомендует Анна Шуховцова, – и присмотреться к объектам, собственниками которых являются англичане. Из-за снижения курса фунта те сейчас готовы сбавлять 5–10 % от изначально запрашиваемой цены».

Испанские банки, утверждает руководитель Global Group, продолжают выдавать иностранцам ипотеку, но требования к заемщикам по сравнению с докризисными временами ужесточились. Официально эти ужесточения никак не прописаны, но в реальности каждый запрос на кредит рассматривается очень внимательно, тщательно проверяется финансовое состояние заемщика. Банки кредитуют не больше чем на 70 % стоимости объекта. Одно хорошо: в связи со снижением европейской процентной ставки Euribor годовой процент по ипотеке снизился к весне до сверхдоступных 3,5 %.

Впрочем, с такой относительно оптимистичной оценкой ипотечных перспектив не согласен управляющий владелец крупной испанской девелопер-ской компании ACTIVA Ханс Эдуард Хан. По его утверждению, финансовый кризис практически застопорил ипотечное кредитование, и сейчас клиент даже если хочет что-то купить, то не может. Это, по мнению г-на Хана, первая сложность нынешнего рынка. Есть и вторая: объекты, которые в настоящее время имеются в продаже (это относится ко всем типам недвижимости, но прежде всего – к виллам) строились под спрос 2007 года, то есть были избыточно большими и излишне дорогими. Но это было в благополучнейшие докризисные времена.

«Сейчас спрос оживляется, но совсем на другие объекты – экономичного, “летнего” типа, – рассуждает г-н Хан. – А их на рынке попросту нет и в обозримом будущем не будет, так как ни одна строительная компания сейчас не возьмется за новое строительство без финансовой поддержки банков. Так что более дешевых вилл придется ждать не ранее, чем через два года».

Директор ACTIVA утверждает, что в его компании более экономичные варианты вилл уже есть в наличии. Для примера назовем цену: готовые отдельно стоящие «дома для отпуска» с бассейном на участке выставляются за 179 тысяч евро.

Цены на одинаковые объекты в разных регионах очень сильно отличаются. Даже на одном побережье существует большая стоимостная разница между севером и югом. Например, апартаменты на юге Коста-Бланки стоят от 50 тысяч евро, а на севере – от 90 тысяч евро; таунхаусы – от 110 тысяч евро на юге и от 150 тысяч евро на севере; виллы – 200 тысяч евро и от 300 тысяч евро соответственно. На Коста дель Соль апартаменты стоят от 150 тысяч евро, таунхаусы – от 200 тысяч, виллы – от 400 тысяч евро.

«Когда вы уже выбрали недвижимость, вносите только маленький залог, он не должен превышать 3000 евро, – предупреждает г-н Хан. – Не платите 6000! И помните, что до подписания контрактов и внесения какой-либо суммы по закону Испании вас должен представлять адвокат (независимая адвокатская контора), которая проверит все документы на недвижимость. Сегодня существует много испанских адвокатских контор, имеющих русскоговорящий персонал. Адвокат обойдется вам от одной до двух тысяч евро, но это ничто по сравнению с деньгами, которые вы можете потерять!»


Болгарские цены: ни вверх, ни вниз, зато рассрочки

За последние полгода болгарские банки полностью перестали выдавать ипотечные кредиты иностранцам, зато застройщики стали более гибко подходить к вопросу рассрочек – сейчас не редкость беспроцентная рассрочка после сдачи объекта на год и более (например, эксперты болгарского агентства DreanHome говорят о сроках до трех лет).

Цены зимой 2009 года были «скорректированы» с учетом кризиса. Больше говорить об их падении не приходится. Роста, правда, также не наблюдается. Весной 2009 года, по данным Global Group, застройщики стали чаще предлагать акции, смысл которых – распродажа уже готовых или почти достроенных комплексов по сниженным ценам.

Разброс цен достаточно велик. По мнению аналитиков Global Group, цены летом и осенью останутся на существующем уровне. Связано это с общей нестабильной ситуацией, при которой продавцы занимают выжидательную позицию.

Весной 2009 года, по оценке экспертов, в Болгарии наиболее хорошо покупаются объекты площадью 50–60 квадратных метров (в частности квартиры-студии), так как их легко перепродать или сдать в аренду, тем более что большинство болгарских компаний занимаются управлением проданной недвижимостью и изначально предлагают сразу же после покупки заключить и договор аренды. Например, студии покупаются в основном для сдачи в аренду.

Кстати, для всех «курортных» стран работает одно правило: летом, в связи с наплывом арендаторов, продавцы могут себе позволить не снижать продажных цен – аренда помогает пережить сезон. Так что, возможно, покупателям есть смысл дожидаться осени. Не факт, что это сработает в Испании, но в Болгарии – возможно.


Италия

В Италии цены на недвижимость упали крайне незначительно, а в Калабрии, по данным ее основного оператора компании VFI, даже выросли. Возможно, потому, что всегда были чрезвычайно низкими. Так, например, еще летом 2008 года один покупатель приобрел квартиру площадью около 40 квадратных метров в строящемся комплексе San Sostene в городке Соверато за 42 900 евро. До пляжа – 1,7 километра, но зато дом стоит на возвышенности, откуда открывается вид на Ионическое море, перед комплексом растут оливковые рощи. Рядом расположен гольф-клуб, до международного аэропорта Lamezia – 35 минут езды. Комплекс будет состоять из 140 апартаментов, таунхаусов и пентхаусов. Сегодня минимальная цена апартаментов с одной спальней (от 48 кв. метров) уже 70 тысяч евро. Дмитрий Богатов, глава представительства VFI в России, говорит, что высокий спрос на недвижимость во многом поддерживается итальянцами с севера, для которых инвестиции в Калабрию стали привлекательным способом вложения денег в условиях кризиса, поэтому снижения цен на юге он не прогнозирует – гораздо более оно вероятно на севере.

Российские покупатели в марте, по словам Дмитрия Богатова, активизировались (с декабря 2008 года по февраль 2009-го их останавливал происходивший тогда рост курса евро). Наиболее ликвидный тип недвижимости у VFI – апартаменты средней ценовой категории, так как весьма высока вероятность того, что их можно будет перепродать или сдать в аренду. Односпальные апартаменты в Калабрии (50 кв. метров) можно приобрести по цене от 50 тысяч евро, двуспальные (60–80 кв. метров) – от 90 тысяч евро. Это минимальная цена – в зависимости от качества объекта она может возрастать в 2,5–3 раза. «В этом году Южная Италия заменит по спросу Испанию», – предсказывает Дмитрий Богатов.

Автор: Алексей Крылов