Есть такое не очень приятное для владельцев недвижимости понятие «водоохранная зона». Если окажется, что ваш дом построен в ее пределах – он подлежит сносу. Наиболее показательные события происходят сегодня в прекрасной Испании. Испанские власти поистине с немецкой педантичностью заставляют сегодня работать закон о побережьях, принятый 20 лет тому назад, на который раньше никто не обращал внимания.

С детских лет все мы знаем о противоречивых свойствах воды. Она и прекрасна («основа всего живого», «солнце, воздух и вода – наши лучшие друзья»), и смертельно опасна – об этом нас не уставал предупреждать ОСВОД.

На любимом нами рынке недвижимости вода ведет себя, в общем, так же. С одной стороны, всем нравятся объекты с видом на море или озеро – риэлторы подсчитали, что полноценный sea view способен обеспечить коттеджу или вилле прибавку в стоимости от 30 до 100%.

С другой стороны - опасная «водоохранная зона». Если ее нарушил – пиши пропало. Домов тут быть не должно. Где и как сносили дома в водоохраной зоне, чем они заканчивались, и каковы шансы не наступить на эти грабли сегодня?


Не стал Ley de Costas учить наизусть,
Теперь вот у парня испанская грусть

Самые драматичные новости, касающиеся рассматриваемой нами темы приходят сегодня из Испании. Фабула вкратце такова. В 1988 году в стране был принят «Закон о побережьях» (Ley de Costas), провозглашающий береговую полосу в 100 м общенациональной собственностью. Любое строительство в ней (а тем более строительство частное) запрещалось. Более 15 лет об этом законе никто не вспоминал – во всяком случае, в Испании велось активнейшее жилищное строительство, новые дома, счет которым шел на сотни тысяч и миллионы, активно скупали все – и испанцы, и иностранцы. Однако пришедшее в 2004 году к власти правительство социалистов решило о законе вспомнить. Дома, построенные в прибрежной зоне, было решено сносить не только без всяких компенсаций владельцам – более того, часто за счет этих владельцев! По некоторым оценкам, число подлежащих сносу домовладений достигает полумиллиона. Даже если эти оценки преувеличены, ясно, что несколько сотен тысяч – это точно.

Суровое dura lex sed lex, которое так внезапно озарило испанские власти, не щадит не только мелких людишек, но и персон состоятельных и известных. Так, по сообщениям СМИ, угроза нависла над виллой известного актера Антонио Бандераса. Объект оценивается в 10 млн. евро. Примечательно, что суд постановил, что сам Бандерас закон не нарушал – это сделал прежний владелец, который самовольно захватил участок и начал строительство, не получив надлежащую лицензию. Однако согласно испанскому законодательству, Бандерасу это не поможет. Из российских знаменитостей, попавших в ту же переделку, можно назвать певицу Глюкозу – несколько лет назад она вместе с мужем купила виллу в той же прибрежной полосе. Оба дома были куплены на побережье Коста дель Соль.

Параллельно с этим разворачивается еще один скандал. Власти одного из самых престижных курортов, Марбельи (который тоже находится на этом побережье) щедро раздавали землю под коммерческую застройку. Речь идет не о прибрежной 100-метровой полосе, а о других территориях, но от этого не легче: застраивались городские парки, территории, предназначенные для социальных объектов. Дошло до того, что Департаменту образования Андалусии оказалось негде строить новые школы – все предназначавшиеся под это площадки оказались заняты жильем или отелями!

Примечательно, что уголовные дела по этим основаниям заводились последовательно на трех мэров Марбельи. Сразу шесть уголовных дел было возбуждено против Хесуса Хиля, который возглавлял городскую администрацию с 1991-го по 2002 год. Хулиан Муньос (2002-2003) был приговорен к шести месяцам тюремного заключения за незаконную выдачу лицензий на строительство отелей в прибрежной зоне Banana Beach. После этого был мэр Марисоль Ягуэ, который собрал солидный «букет» обвинений: финансовые махинации, искусственное завышение цен на недвижимость в Испании, расхищение общественных фондов, злоупотребление служебными полномочиями при выдаче лицензий на строительство.


Важные детали

Как это часто бывает, специалисты, следящие за проблемой, имеют на нее свой, несколько отличный взгляд. Соглашаясь в целом с описанным выше, Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость», обращает внимание на некоторые существенные детали. Прежде всего, такие неприятности возможны только в том случае, если дом был возведен без разрешения на строительство. Если же разрешение было получено и строительство осуществлено в срок, то обратной силы закон не имеет.

«Основополагающими документами при покупке недвижимости являются не только документ о принадлежности отчуждаемой собственности продавцу, но и разрешение на строительство, причем оно выдается на конкретную площадь, этажность и пятно застройки, - уточняет эксперт. – В ряде стран (не только в Испании, но и, к примеру, в Черногории, Греции) эти параметры зачастую нарушаются: возводится объект, превышающий разрешенный». Кстати, добавляет Юлия Титова, такие вещи сплошь и рядом происходят в Греции, но там настолько все коррумпировано, что до сноса дело не доходит: все платят регулярные «штрафы», т.е. взятки.

Еще более радикален в своих оценках Петр Коваленко, руководитель регионального направления департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. По его словам, винить во всем только мэров Марбельи как минимум смешно. «Ситуация возникла там, где была самая «горячая» недвижимость. При этом государство было заинтересовано в буме на рынке недвижимости, оно всеми силами привлекало иностранных покупателей, - отмечает он. – Ясно, что мэрия Марбельи действовала как минимум с ведома вышестоящих властей».

Петр Коваленко добавляет, что ситуация весьма характерна для стран, которые не так давно были авторитарными: там нет традиций уважения к законам, и многие вопросы регулируются волевыми решениями властей. «Последствия хорошо известны: нарушают многие, а «под раздачу» попадает кто-то один. На мой взгляд, нечто похожее произойдет и в Черногории, - предрекает эксперт. – Законодательство там еще рыхлое, а деньги пришли очень серьезные, поэтому на многие вещи местные власти закрывают глаза».


А у нас?

Люди, следящие за отечественным рынком недвижимости хотя бы пять лет, наверняка вспомнят аналогичные истории, случившиеся в России. Была борьба, возглавляемая видным природоохранителем, а ныне префектом Северного административного округа Москвы, Олегом Митволем с подмосковным поселком «Екатерининские валы». Тот же Митволь, объединив усилия с московским мэром Ю.Лужковым, пытался снести поселок «Речник» - это уже в административной черте Москвы, в Серебряном бору. Можно, наконец, вспомнить борьбу самого Ю.Лужкова с дебаркадерами на Фрунзенской набережной – одним из объяснений, почему их следует уничтожить, являлся тот факт, что стоят они в реке и все вокруг загрязняют…

Все так же, как в Испании? Так, да не так. Основное отличие нашенских реалий от тех, что приняты в цивилизованном мире (даже если страны не самые цивилизованные – та же Греция), состоит в том, что там, для того, чтобы попасть «под каток», нужно иметь действительно «кривые» документы. Помните слова Юлии Титовой («Бест-недвижимость»): «если разрешение было получено и строительство осуществлено в срок, то обратной силы закон не имеет»? У нас же часто бывает так, что собственник имеет вполне законные документы – во всяком случае, они получены в государственном органе, Федеральной регистрационной службе. Но в случае возникновения проблем государство фактически провозглашает нелегитимными им же выданные документы.

Еще одна очаровательная странность в законодательстве. В наших водоохранных зонах запрещено строительство капитальных зданий, зато не запрещено некапитальных. Что такое некапитальное строение – на бытовом уровне понятно: беседка там, сарайчик. Вопрос исключительно в том, всегда ли граница отчетлива юридически? И не случится ли так, что один проверяющий объявит коттедж, построенный в водоохранной зоне, некапитальным – потому, что получил от застройщика «магарыч»? А потом этот объект купит частное лицо, к нему придет другой проверяющий и скажет, что это самая настоящая капитальная постройка? И что ему, этому второму проверяющему, глубоко плевать на то, какие там бумаги подписал первый? Вопросы, вопросы…

В результате, как деликатно отмечает Алексей Каневский, руководитель практики земельного права юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», у нас практически отсутствуют случаи положительного (для граждан) решения подобных дел. Покупающие знают, что объекты с пороками, и поэтому не судятся. Но это вовсе не значит, что коттеджи сносят – просто их собственники защищают свои права «иными способами, без привлечения юристов». Надеюсь, вы понимаете, что тут имеется в виду – в одной стране ведь живем.

Нашим читателям, вероятно, нужнее всего практические рекомендации: что делать? Для иностранных рынков рекомендации просты и понятны. Прежде всего, нужно искать правильного застройщика – того, кто давно на рынке, имеет много реализованных проектов и не станет рисковать своей репутацией.

Второе (это, вероятно, еще важнее) – нужно не скупиться на независимую юридическую экспертизу. Ключевым словом тут является «независимая» - со стороны застройщика, конечно, будет юрист, но он кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Соответственно, вряд ли он расскажет вам о дефектах проекта.

Надо отметить, что менталитет наших и иностранных покупателей изначально очень разнился. Наши склонны были считать, что цена – это все, что придется заплатить при сделке. Соответственно, имея бюджет, например, в 1 млн. евро, наш человек и искал объект за миллион. Иностранец в такой ситуации будет смотреть за 900 тысяч – он понимает, что предстоят дополнительные расходы примерно в 10%, в том числе и на независимого адвоката. Но это отличие наших покупателей от иностранных стремительно стирается, сегодня и россияне, приобретая недвижимость за границей, все чаще нанимают юристов.

Автор : Владимир Абгафоров