Представим, что компания, предлагающая зарубежную недвижимость, выходит на российский рынок, или наоборот российская компания планирует продавать зарубежные объекты. Специалисты этих фирм должны изучить не только то, что они продают, но и то, кто эту недвижимость у них купит.

ПОСМОТРЕТЬ ВИДЕО-ВЕРСИЮ ИНТЕРВЬЮ

Уже год портал «Prian.ru – Недвижимость за рубежом» регулярно проводит исследование, направленное на изучение российского покупателя зарубежной недвижимости. Наше исследование сфокусировано на двух вопросах: какие страны вызывают интерес у российских покупателей и какие мотивы побуждают их обратить внимание на зарубежные рынки.

Исследование основано на анализе более 3,5 миллиона запросов посетителей к базе объектов портала Prian.ru. Всего за первую половину 2009 года портал посетило более миллиона потенциальных покупателей недвижимости из различных регионов России: около 45% приходится на Москву, 25% – на Петербург, представлены также Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород и многие другие города страны.

В докладе я представлю данные исследования запросов за август 2009 года, а также изменение интереса российских покупателей зарубежной недвижимости в первой половине 2009 года.


Интерес к рынкам недвижимости

Да начал объясним, что такое «интерес». Надо сразу понимать, что это не показатель фактически совершенных сделок. Интерес показывает, насколько конкретный рынок недвижимости привлекает российских покупателей. Он может вылиться в спрос, если компании учтут его, обеспечат потребителя адекватным объемом информации и предложений объектов недвижимости.

Объем совершенных сделок, увы, пока подсчитать невозможно. Некоторые агентства недвижимости предоставляют такую информацию по своим данным. Это безусловно интересные и ценные исследования, однако они не могут отражать рынок в целом. Prian.ru планирует запустить соответствующее исследование. Хочу предложить всем компаниям, работающим на рынке, принять в нем участие. Критерии оценки и структурировании информации будут разработаны в скором времени.

Итак, интерес. Рассмотрим наиболее популярные рынки по данным на август 2009 года.

Болгария – традиционный лидер, она на слуху, это страна «по умолчанию» для отечественного потребителя зарубежной недвижимости. В понимании россиян Болгария – рынок недорогого жилья. По некоторым данным, 80% иностранных покупателей на рынке недвижимости Болгарии – россияне. При этом количество сделок купли-продажи недвижимости в стране в первом полугодии упало практически на треть относительно того же периода 2008 года. Наибольший спад (свыше 50%) пришелся на столицу Софию, приморскую Варну и горнолыжный курорт Боровец.

Германия – лидер рейтинга запросов по коммерческой недвижимости. Кроме того, это одна из приоритетных стран по запросам на элитное жилье. Россияне знают, что Германия – стабильный рынок, знают, что там можно купить недорогое жилье даже в столице, Берлине. Однако далеко не все агентства, предлагающие россиянам недвижимость за рубежом, работают в Германии.

Испания постоянно располагается в первой пятерке интересов. Здесь россиянам активно предлагается недвижимость, соответственно, и активность высока. Привлекает Испания не только любителей отдыха на курорте, но и инвесторов – благодаря длительному снижению цен. По данным на июль 2009 года, испанское жилье подешевело за год на 9,2%, а наиболее значительное удешевление затронуло прибрежные районы и составило 10,9%. Впрочем, темпы годового спада цен на жилую недвижимость в стране замедлились. Все ждут наступления ценового дна.

Финляндия привлекает не только петербуржцев. Для них покупка недвижимости в этой стране сопоставима с приобретением «дачи за границей», и они отдают предпочтения ближайшим к России регионам Финляндии. Москвичи покупают подальше от границы – к тому же там дешевле и чище. Еще один факт: Финляндия находится среди лидеров рейтинга интересов к земельным участкам.

США россиян привлекли к своему рынку недвижимости обилием новостей. СМИ сообщали о кризисе на рынке недвижимости страны, про фантастическое снижение цен и отчуждаемые по ипотечным долгам дома, которые продаются со скидками. Однако рынок оказался сложным для принятия решения о покупке, так как риэлторы и застройщики не предоставляли достаточного количества предложений и информации. Дополнительным стимулом для интереса россиян может стать достижение американским рынком недвижимости ценового дна, которое в середине лета зафиксировали эксперты. Растут цены, объемы продаж. Правда, пока незначительно. Впервые с начала кризиса вырос самый авторитетный американский индекс цен на жилье S&P/Case-Shiller.

Италия заинтересовала курортным жильем по разумной цене, в основном это Калабрия. При этом сохраняется интерес к элитной недвижимости.

Рынок недвижимости Латвии показал одно из самых сокрушительных падений цен в мире (2007–2009 годы) после стремительного роста в 2006-м. Сейчас эти низкие цены начинают интересовать наших соотечественников. В августе Латвия поднялась с 11-го на 7-е место в рейтинге Prian.ru. Новый повод для повышения интереса дадут официальные сообщения о будущем законе, согласно которому покупка недвижимости в Латвии позволит иностранцам получить ВНЖ в стране.

Чехия поднялась в рейтинге после того, как в мае 2009 года там разрешили иностранцам покупать недвижимости на свое имя (ранее надо было открывать компанию).

Недвижимость Черногории уже стала традиционным курортным направлением для российских инвесторов. Здесь хватает предложений, об этом рынке много информации. Впрочем, покупателей не всегда устраивает соотношение цена-качество.

Турция долго не попадала в десятку. Только в мае она нашла там свое достойное место. Рынок недорогой, стабильный, динамично развивающийся. Возможно, есть некоторые предубеждения по поводу местного населения, но не такие как в Египте.

В Египте покупателей смущает следующее: это рынок только дешевого и не очень качественного жилья по соседству с арабами. На самом же деле в Египте существуют проекты действительно высокого уровня.

Франция недавно «выпала» из первой десятки. Одна их причин: риэлторы представляют эту страну как рынок дорогого жилья (Париж, Лазурный берег), забывая что во Франции есть и дешевая недвижимость.

Также «на подходе» к ТОП-10 располагаются такие популярные рынки, как Греция, Кипр, Украина, Таиланд, Хорватия и Швейцария.

Какие изменения претерпевал рейтинг в течение первого полугодия, мы видим из графика.

Наибольший спад интереса россиян к Болгарии зафиксирован в мае. Потенциальные покупатели ждали снижения цен на жилье, которое долго не наступало. В июне цены пошли вниз. Это также и сезонное снижение: массовые ознакомительные туры для покупателей болгарской недвижимости начались только в мае.

Первая половина года прошла на фоне сообщений о снижении цен на крупнейших рынках – в частности Испании и США. Покупатели, в том числе россияне, ожидали ценового дна; также интерес вызывала отчужденная по ипотечным долгам недвижимость, предлагающаяся со значительными скидками. Но известие о наступлении дна в тот момент еще не пришло. В итоге в мае увеличился интерес к более стабильным рынкам Германии и Финляндии.

Во второй половине 2009 года ожидается продолжение существующих тенденций. Болгария сохранит свое лидерство. Многочисленные запросы по коммерческой и элитной недвижимости Германии позволяют сделать вывод, что данный рынок удержится в первой тройке. Испания и Финляндия также сохранят свои позиции.


Причины покупки

С целью выявить наиболее значимые факторы, обуславливающие интерес россиян к зарубежной недвижимости, портал Prian.ru провел интернет-опрос. Подавляющее число респондентов – «начинающие» участники рынка. Это, собственно, и позволило нам изучить представление о зарубежной недвижимости у потребителей, находящихся на этапе первичного ознакомления с рынком.

Исследование показало: 38% респондентов покупка привлекает возможностью получения ПМЖ, 32% интересуются покупкой дома для отдыха, 13,5% ищут способ получить прибыль, 11,5% видят в зарубежной недвижимости инструмент сбережения средств во время мирового финансового кризиса.

Если опросить профессионалов, представляющих объекты на наиболее популярных среди россиян рынках, они расскажут практически то же самое, за одним-единственным, но существенным исключением. Для покупателей, уже совершивших сделку, ключевыми факторами стали приобретение жилья для сезонного отдыха и инвестиции для сохранения средств или извлечения прибыли. Но никак не перспективы ПМЖ.

Сопоставив результаты этих опросов, можно сделать вывод о низкой информированности российских покупателей на первом этапе ознакомления с рынком. Ведь покупка недвижимости в большинстве стран не дает преимуществ при получении вида на жительство. Однако повышение знания у начинающих интересантов поможет им быстрее найти общий язык с риэлторами.


Резюме

И в завершение хотелось бы подчеркнуть еще одну ключевую особенность российского покупателя. Обратим внимание на первую десятку. Всего на нее приходится более 60% от всех запросов. Причем стран, которые туда попадали в течение года, всего двенадцать. Это говорит о том, что российский покупатель не только мало информирован, но и весьма консервативен в своих покупках. Причина как в самом покупателе, так и в профессионалах рынка.

Риэлторы не спешат предложить россиянину новые инвестиционные возможности – для отдельно взятой компании представлять новый рынок кажется накладным. С другой стороны, кризис заставляет покупателей внимательнее отнестись к вложению денег: искать и сравнивать все имеющиеся возможности. Сейчас отличный момент ввести в игру ранее неизвестный рынок – остается только ждать компанию, которая способна не только следовать тенденциям рынка, но и формировать их.

Докладчик: Алексей Коновалов