Многим россиянам, особенно петербуржцам, уже посчастливилось
стать обладателями своего домика в Стране тысячи озер. Для одних это
дача, для других - бизнес. Но в любом случае и первым, и вторым, и тем,
кто еще не приобрел финскую недвижимость, но уже планирует совершить
такую покупку, важно знать, как содержать заграничную жилплощадь.
Стоимость содержания недвижимости в
Финляндии складывается из двух показателей: ежегодный налог на
имущество и коммунальные платежи. Однако поскольку эти показатели
зависят от местоположения, площади дома или квартиры, то и конечная
стоимость содержания варьируется. Зачастую содержание одинаковых домов
в соседних коммунах может различаться в разы из-за того, что ставка
ежегодного налога в этих коммунах существенно различается. Она зависит
от кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом или квартира, и
ежегодно определяется местным муниципалитетом. Поэтому при покупке дома
в Финляндии рекомендуют заранее выяснить у риэлтора установленный
местными властями ежегодный налог на недвижимость для данной коммуны.
Налоги, выплаты, коммунальные платежи
В зависимости от региона и площади ежегодный налог на недвижимость в
Финляндии составляет от 0,3 до 1% оценочной (кадастровой) стоимости
объекта. Она, как правило, гораздо ниже рыночной. Для постоянных
резидентов (лиц, постоянно проживающих в данном объекте недвижимости)
налоговая ставка уменьшается вдвое и составляет 0,15-0,5% от оценочной
стоимости. Впрочем, наши соотечественники под это определение подпадают
только в случае переезда в Финляндию.
Если во владении находится земельный участок под строительство, то,
пока оно не завершено, налог на землю составляет 1–3% той же
кадастровой стоимости участка. По окончании строительства надо платить
установленный местным стандартом налог – как на участок земли, так и на
постройку, находящуюся на его территории.
Текущие коммунальные платежи опять-таки зависят от стиля жизни,
метража, типа постройки и региона. Также при покупке недвижимости
следует обращать внимание на то, какая система отопления в доме или
квартире, поскольку Финляндия все-таки северная страна, и основные
затраты здесь идут именно на отопление. В городах здесь центральное
отопление, за городом – электрическое, 1 кВт/ч стоит €0,1. В счете,
присылаемом по почте, помимо стоимости отопления и электричества
отдельно указываются расходы на воду, так что окончательный счет
зависит от потребления воды.
Владельцы отдельно стоящих домов также оплачивают обязательную
страховку имущества от пожара, сборы на содержание дорог и вывоз мусора
(€70–90 в год). А обладатели квартир (omakotitalo) вынуждены платить
за уборку придомовой территории, которая в год «съедает» из кармана
собственника те же самые €70-90. Еще примерно €2–3 в месяц за «квадрат»
составляют расходы на оплату персонала, текущий ремонт, вывоз мусора и
такие экзотичные для российских квартиросъемщиков, но абсолютно
естественные для финнов услуги, как содержание сауны и прачечной (они
есть практически в любом квартирном доме). Поскольку сумма взноса
определяется акционерным обществом жильцов, то она также может
варьироваться.
Таким образом, содержание недвижимости в Финляндии зависит в конечном
итоге от цели покупки. Если квартира покупается для переезда, то ее
содержание на окраине Хельсинки с налогом на недвижимость, страховкой и
прочими расходами обойдется в €100–150 в месяц, а содержание типичного
коттеджа площадью 150 кв. м в месяц стоит €120-150. При проживании на
протяжении 1-2 месяцев в году затраты на содержание дома в 100 кв. м
составляют €1 тыс. в год: эта сумма покрывает электричество, воду,
налог и страховку. При проживании в течение всего летнего периода и
частично зимой, без экономии на воде и наличии бойлера содержание дома
площадью 120 кв. м составляет €2,13 тыс. в год.
Счета за коммунальные платежи и извещения на уплату ежегодного налога
приходит по почте. Если владелец дома не имеет возможности забирать их,
периодически наведываясь в свое финское жилище, и оплачивать счет
банковским переводом из России, то разумнее открыть текущий счет в финском банке.
Тогда извещения будут приходить в банк, который автоматически списывает
со счета необходимую сумму и отправляет платеж за содержание дома.
Отчет с расшифровкой затрат банк направляет держателю счета. При
покупке дома риэлторы советуют воспользоваться такими услугами банка и
оказывают в этом помощь.
Сдача недвижимости в аренду
Сдавая жилье в аренду, можно не только покрыть затраты на его
содержание, но и получить дополнительный доход. Иностранцы имеют полное
право зарабатывать на своих финских домах, но за это также надо
заплатить налог. Как акционерное общество, так и частное лицо
уплачивают одинаковую налоговую ставку с извлеченной прибыли. Она
составляет 28% с прибыли в год. При этом берется не общая прибыль, а
рассчитывается разница от полученных доходов и суммы всех расходов по
содержанию недвижимости (налог на недвижимость, электричество, вода,
вывоз мусора и т.д.)
Условия аренды стандартны и не менялись с конца 90-х годов, никаких
ограничений по срокам или размерам ренты нет. За последние 10 лет
средняя по стране арендная ставка на квартиры и дома выросла больше,
чем вдвое. Средняя стоимость аренды дома составляет €1,5 тыс. в неделю.
Цена сдачи квартиры, также как и цена ее продажи, зависит от города и
района. 3-х комнатная квартира в центре Хельсинки стоит порядка €1-1,2
тыс. в месяц. Такая же в пригороде – €600-700. И та же «трешка» в
Лахти, Тампере или Лаппенранте стоит уже от 300 до €500 за месяц.
Годовой доход от аренды недвижимости в Хельсинки составляет 4,5-6,2% от
стоимости покупки с учетом инфляции.
Рынок аренды широко развит, поскольку спрос на коттеджи в Финляндии
стабилен на протяжении длительного времени. По оценкам специалистов,
спрос даже превышает предложение. В основном русские владельцы сдают
свои финские домики своим соотечественникам – петербуржцам, москвичам,
которые ездят в соседнюю страну на выходные порыбачить, поохотиться и
покататься на лыжах. Поэтому наиболее активные сезоны совпадают с
большинством российских праздников: Рождество, Новый год, майские
праздники, летний период. Поскольку снимают жилье в Финляндии в
основном россияне и языкового барьера нет, сдавать дом можно
самостоятельно через многочисленные интернет-порталы, доски объявлений,
печатные каталоги и газеты или напрямую общаясь с арендатором. В таком
случае можно сэкономить на комиссионных турфирмы или риэлтерского
агентства.
Наиболее популярные у россиян места проведения отдыха, а,
следовательно, и аренды коттеджей – это юго-восточная Финляндия и север
страны, Лапландия. По прогнозам экспертов, общий рост цен на аренду
объектов недвижимости по всей Финляндии составит 3,1 % в течение 2008
года.
Управление недвижимостью
В силу географической близости петербуржцам содержать недвижимость в
Финляндии легче всего – при наличии визы съездить на выходные и
проверить финский дом им не составит труда.
Но если владельцу недвижимости не посчастливилось жить в
Санкт-Петербурге, то, в принципе, можно обратиться за помощью к
управляющей компании: проблема заключается в том, что в отличие от
других стран, в Финляндии их не так много. Если в Хельсинки еще можно
найти компанию, которая присмотрит за жильем, то уже в 20 км от столицы
никто не поедет мыть окна в дачном доме.
Обычно за управлением недвижимостью покупатели обращаются к риэлтору,
через которого осуществлялась покупка. Агент может и помочь с поиском
арендаторов, и договориться с компанией, которая проведет ремонт,
перепланировку или заменит протекшие водопроводные трубы.
При этом необходимо иметь в виду, что российские фирмы в Финляндии
являются лишь посредниками, т.к. для ведения риэлторской деятельности в
стране необходимо иметь сертификат, получить который может только
финская фирма. Потому российские риэлторы могут работать только через
своих финских сертифицированных партнеров.
Затраты на проживание
Считается, что Финляндия имеет один из самых высоких уровней жизни в
Европе, поэтому и является одной из самых дорогих стран в Евросоюзе.
Это объясняется и тем, что страна северная – пропитание здесь стоит
дороже, чем, например, в жаркой Испании, не говоря уже про необходимое
отопление.
Но, как считают аналитики, расходы на проживание здесь все равно почти
в два раза меньше московских и почти такие же, как в Петербурге.
Прожиточный минимум в стране составляет €360,21. Из этой суммы на
скромное питание в месяц уходит €200–240, разговоры по мобильному
телефону в среднем обойдутся в €20 в месяц. При этом литр молока стоит
€1,20, буханка хлеба – €2,50, 1кг картофеля – €0,59.
Поскольку Финляндия, как и весь ЕС, борется с курением, сигареты здесь
дорогие – пачка стоит €4,30, но большинство русских привозит их собой и
продает местным курильщикам. Также дорог алкоголь. Стоимость обеда
варьируется в зависимости от ранга заведения, и может стоить в кафе от
€15, в ресторане – от €30. Сейчас в стране распространены сети
доступного быстрого питания, такие, как REX, Carols или McDonalds.
Продажа недвижимости
Если финскую недвижимость решено продать, то налог на прибыль с продажи
не будет взиматься, если объект был в собственности более двух лет.
Если же этот срок менее двух лет, то необходимо заплатить государству
28% от прибыли, полученной с продажи. Прибыль исчисляется разницей
суммы продажи и покупки недвижимости. В случае если прибыль составляет
менее €1 тыс., налог не платится.
При продаже недвижимости услуги риэлтора в Финляндии оплачивает
продавец. Это будет стоить примерно 3-5% от стоимости сделки плюс НДС
(22% от получившейся суммы). Избежать этих затрат не удастся, поскольку
самостоятельно продавать дом в Финляндии нельзя, необходимо проводить
сделку через агента. Совершать сделки с недвижимостью могут лишь
сертифицированные финские фирмы. Также можно обратиться к российским
риэлторам, которые работают в качестве посредника со своими финскими
сертифицированными партнерами. Сейчас почти каждая компания,
занимающиеся продажами зарубежной недвижимости, имеет в своем портфолио
финские объекты.
За помощь в подготовке материала благодарим Александра Велликока, компания Biport Realty Oy LKV
|
