Эксперты рынков недвижимости Болгарии, Турции, Египта и Финляндии отвечают на шесть актуальных и важных вопросов о расчетах в ходе покупки недвижимости за рубежом.

ВОПРОСЫ:
1. Назовите самое «тонкое» место в процедуре взаиморасчетов между покупателем и продавцом. В какой момент может возникнуть риск потери денег?
2. Перечислите основные этапы взаиморасчетов.
3. На чей счет покупатель перечисляет средства, приобретая объект на вторичном рынке у физического лица?
4. Каким образом возникает защита интересов покупателя в ситуации, когда оплата внесена, а договор купли­продажи еще не оформлен?
5. Какой этап вызывает у российских покупателей наибольшее количество опасений?
6. В чем заключается контроль компании-посредника и как агентство отвечает за безопасность расчетов?


Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт» (Болгария):

1. Не назову, потому что не вижу его на первичном рынке. У крупных застройщиков механизм взаиморасчетов отработан до автоматизма. С объектами вторичного рынка мы не работаем (здесь это достаточно сложно, не очень выгодно, да и предложений мало).

2. Есть 2 способа оплаты недвижимости: 1-й способ – безналичный, при котором полностью оплачивается НДС, в этом случае по предварительному договору купли­продажи деньги сразу идут на счет продавца (инвестора или застройщика); 2-й способ – часть оплачивается банковским путем, часть наличными (в этом случае возможен такой вариант – покупатель сам или через доверенное лицо открывает счет в болгарском банке, переводит на него деньги, потом снимает и относит в компанию застройщика). Этапы при обоих способах одинаковы, в зависимости от готовности объекта: от 1000 евро до10% от стоимости – резервационная такса, 30–40% в течение месяца с момента подписания предварительного договора, 50% делится на части в зависимости от фаз строительства и 10–20% – после сдачи объекта в эксплуатацию.

3. На первичном рынке оплата производится либо безналичным, либо смешанным расчетом, на вторичном – всегда расчет наличный. Деньги всегда перечисляются только на счет продавца , по крайней мере, мы работаем именно так, не хочется нести ответственность за чужие деньги.

4. В нашей практике таких ситуаций нет. Перед оформлением договора вносится только резервационная такса. Внесение и получение этих денег подтверждается банковским переводом, распиской в получении денег застройщиком/инвестором. Этой суммой инвестор страхует себя от отказа покупателя от совершения сделки, поэтому резервационная такса (по сути – залог) не возвращается в этом случае.

5. Схемы четки и прозрачны, поэтому, честно говоря, вопросов не возникает.

6. Финансовые взаимоотношения происходят между покупателем и продавцом в соответствии с подписанным между ними договором, соответственно, даже чисто юридически агентство-­посредник не может отвечать за безопасность расчетов, то есть не имеет права брать на себя подобную ответственность. Мы можем гарантировать надежность компании, объекты которой предлагаем, а также подробно разъясняем покупателю правовую базу его взаимоотношений с продавцом, особенности договора и всей предстоящей сделки. Покупателю по его прось­бе мы предоставляем все юридически значимые документы застройщика/инвестора: документ, подтверждающий реальное существование фирмы, разрешение на строительство объекта (самый важный документ), нотариальный акт на землю, на которой строится объект. В отличие от российского рынка, болгарский инвестор всегда строит на собственной земле и не получит разрешение на строительство, если нет архитектурного плана и нотариального акта.


Ольга Ветлугина, представитель в России агентства Second Home Turkey (Турция):

1. В Турции сделка заканчивается получением Свидетельства на право владения недвижимостью (ТАПУ). Его выдает кадастровое управление. Как правило, на момент получения свидетельства выплачена большая часть суммы, а вот кадастровое управление может по каким­либо причинам отказать в выдаче свидетельства на имя данного покупателя. В этом случае назначается другое лицо для передачи ТАПУ, например жена, дети, брат, сестра и т. д. Вот это и есть самый неприятный момент. Хотя, надо заметить, такое случается крайне редко.

2. Очередность расчетов может быть самой разнообразной, этапов может быть сколько угодно. График платежей и размер каждого платежа оговаривается с покупателем в контракте, который он согласовывает и подписывает. Важно, что последний платеж и, как правило, немаленький, осуществляется после предъявления покупателю оригинала Свидетельства о собственности (ТАПУ). Разницы в сделках на первичном и вторичном рынках, в принципе, нет.

3. Как правило, агентство открывает банковский счет на имя покупателя для перечисления денег, с доверенностью на лицо (обычно, представителя агентства), уполномоченное переводить деньги со счета покупателя продавцу. Агентство недвижимости также получает подписанную продавцом банковскую расписку. В этом случае банковская расписка – важная и надежная защита покупателя. Иногда клиенты платят напрямую на счет продавца, но это их решение. Возможны оба варианта.

4. Контракт оформляется и подписывается сторонами до каких­либо выплат.

5. Самый неприятный вопрос – это возврат средств, если сделка не совершается по вине покупателя. Агентства в Турции, как правило, настаивают на том, что средства, переведенные продавцу к моменту отказа, покупателю не возвращаются, либо покупатель оплачивает большой штраф. Разумеется, это не распространяется на случаи, когда покупатель предъявляет обоснованный законный или имеющий приемлемые основания отказ. Все эти моменты достаточно подробно и четко прописываются в контракте.

6. Кроме сказанного выше, агентство берет расписки с продавца о том, что средства получены, и предоставляет их покупателю.


Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment (Египет):

1. Покупая недвижимость в Египте, покупатель сталкивается с необычной для российского рынка процедурой. Застройщик предоставляет подписанный контракт только после внесения первой оплаты за объект. Как правило, сумма первого платежа составляет от 25% до 50% от общей стоимости покупаемого объекта. Здесь работает такой механизм: «утром – деньги, вечером – стулья». Поэтому покупателям приходится оплачивать первоначальный платеж только по выставленному счету без оформленного контракта. Однако есть возможность минимизировать риски. Во­первых, необходимо обращаться только в проверенные агентства. Во­вторых, следует обращать внимание на компанию-­застройщика. Лучше приобретать недвижимость в крупных жилых комплексах, которые строятся проверенными строительными компаниями. В-третьих, можно приехать в Хургаду с необходимой суммой и оплатить ее на месте, сразу же получив контракт. Остальные платежи будут четко зафиксированы в контракте, и их можно будет легко оплатить через любой российский банк.

2. Практически все застройщики в Египте предоставляют рассрочки платежей на время строительства. Рассрочка может быть до двух-трех лет. Зачастую рассрочки являются беспроцентными. Первоначальный платеж может быть от 25% до 50%. Оставшаяся сумма обычно выплачивается либо в конце строительства при получении ключей, либо равными долями ежеквартальными или полугодовыми платежами. На вторичном рынке недвижимости никаких рассрочек, естественно, быть не может. Покупателю придется оплачивать всю сумму сразу.

3. При покупке объекта на вторичном рынке могут использоваться различные схемы. Покупатель может перечислить деньги напрямую на счет продавца.

4. Необходимо понимать, что оформление документов будет производиться после поступления денежных средств на счет продавца, что несет в себе серьезные риски. Поэтому можно пойти старым проверенным способом, особенно если и покупатель, и продавец – русские: покупкой недвижимости с использованием банковской ячейки.

5. Наибольшее количество вопросов возникает, как оплатить недвижимость, не имея на руках контракт купли­продажи. Клиенты переживают, так как многие уже научены горьким опытом на российском рынке недвижимости. Но сомнения эти в абсолютном большинстве случаев напрасны. В Египте к частной собственности очень трепетное отношение, а иностранные инвестиции – одна из основ египетской экономики.

6. Контроль агентства недвижимости заключается в следующем. Абсолютное большинство клиентов оплачивают объекты через российские банки и в связи с занятостью не имеют возможности лишний раз выехать в Египет за документами. В этом случае компания-посредник контролирует получение денег застройщиком, получает от застройщика контракты, квитанции о поступлении денег и передает их клиентам.


Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):

1. Опасная для покупателя ситуация возникает в случае, если средства переведены на счет продавца, но сделка еще не состоялась. Этого ни в коем случае не следует допускать, особенно если продавцом выступает физическое лицо!

2. Разницы при расчетах на первичном и вторичном рынке нет.

3. Если оплата внесена на счет продавца – физ. лица, а договор купли­продажи еще не оформлен, покупатель никак не защищен! Представьте, что продавец оплатил этими деньгами свои долги перед третьими лицами, или закрыл кредит на дом, или погиб, и вам предстоит разбираться с наследниками. Обычно агентства недвижимости уверяют, что риска нет, т. к. «вероятность таких событий мала», однако при этом они не готовы взять на себя ответственность за возврат средств покупателя в случае неблагоприятного развития событий.

Для покупателя есть два основных способа защититься при сделке с физ. лицом:

– Открыть личный счет в финском банке. Аккумулировать на счету средства, необходимые для сделки. В день проведения сделки оформить в банке вексель или банковский чек. На сделке вексель передается продавцу при подписании документов. Минус такой схемы – в личном участии и больших затратах времени покупателя. Кроме того, открыть в Финляндии банковский счет иностранцу совсем не просто, тем более в короткие сроки, часто необходимые для проведения сделки.

– Использовать услуги компании-­посредника, с которой заключается договор ответственного хранения средств и которая проводит расчеты с продавцом через свои счета или с использованием банковского чека.

4. Если продавцом недвижимости является крупная финская компания, думаю, можно не опасаться переводить средства. Если сделка не состоится, деньги легко будет вернуть внесудебными методами.

5. Зависит от ситуации. Например, если приобретается старый дом, больше всего сомнений вызывает его техническое состояние и стоимость дальнейшей реконструкции. Если приобретается новый участок, наибольшие волнения покупателя связаны с подведением электричества (сказывается негативный российский опыт). Если покупатель работает, скажем, в банковской сфере, у него не возникает вопросов по надежности оплаты или прохождения средств.

6. Наша компания заключает с покупателем договор, по которому мы несем полную ответственность за средства клиента. Если сделка не состоялась, мы обязаны в течение 10 дней вернуть деньги клиента на указанный им счет. Разумеется, в этом случае мы не получаем никакого вознаграждения за свою работу.