В Европе что покупатели, что продавцы недвижимости привыкли пользоваться услугами риэлторов и адвокатов. Россияне, наоборот, привычно пытаются на услугах этих специалистов экономить. Поэтому семинар на тему «Как провести сделку с зарубежной недвижимостью без помощи риэлтора?» вызвал живейший интерес питерской публики. В семинаре приняли участие руководители компаний, работающих на зарубежных рынках.

Мы понимаем, что действовать без помощи профессионала на рынке недвижимости чужой страны может быть небезопасно, и тем не менее, с чего начать, если задача – во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно и при этом остаться без потерь – уже поставлена?
 
Ирина Федорова директор компании «Мировая Недвижимость Эконом­Класс»:
Первое – вы для себя должны определить формулу всей сделки. До тех пор, пока у вас не будет ясной картины, нет смысла что­либо начинать оформлять. Конечно же, если вы четко не представляете схему, вы великолепная жертва для мошенника. Только собрав всю информацию, зная процедуру, вы можете сказать, какой вопрос вас смущает в договоре с продавцом, какие моменты в процессе сделки вам не нравятся и как это устранить.

Мария Константинова, генеральный директор Alisa estate:
Нужно выяснить специфику рынка недвижимости той или иной страны. Например, в Финляндии продажу осуществляют лицензированные риэлторы, которые получают свою комиссию с продавца. То есть покупатель никаких дополнительных комиссий не оплачивает. Однако, поскольку в Финляндии сделка будет проходить на финском языке, я бы все­таки посоветовала воспользоваться услугами консультационного агентства, которое стоит на стороне покупателя. Стоит иметь в виду, что агент продавца все же защищает интересы именно продавца. Аналогичный совет дам людям, которые хотят что­то купить в популярной Болгарии и восточных странах. Например, наша компания проводит сделки с недвижимостью в Тайланде, и я могу сказать, что вся документация по сделке оформляется на тайском языке, что серьезно осложняет работу без агентства. В редких случаях, но далеко не всегда, покупателей выручает очень хороший английский.

Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
В Германии без риэлтора купить недвижимость можно. Покупатель, который успешно справится с задачей – это человек, в совершенстве владеющий немецким языком. Существуют поисковые системы и открытые базы данных, в которых можно найти объект. Приехав в страну и сделав окончательный выбор, вы ищете нотариальную контору, готовите пакет документов на немецком языке и совершаете сделку. Если языка вы не знаете, можно взять переводчика. Переводчик не владеет правовой стороной вопроса, но если вы знаете процедуру сделки, вы руководите его действиями. Тут вот еще что важно. Обычно риэлтор, который работает на рынке Германии, предлагает, помимо подбора объектов и сопровождения сделки, расширенный пакет услуг – встреча в аэропорту, бронирование отеля, помощь в покупке билета, и, естественно, многим покупателям это необходимо.


– Итак, первый этап сделки – это выбор и просмотр объекта.

Мария Константинова: В Финляндии ни в коем случае нельзя без предварительной договоренности ехать смотреть дом, который вас интересует. Продавцу это очень не понравится, и велика вероятность того, что сделка не состоится.
Яна Егорова: Покупка бывает разная. Бывает недвижимость для проживания, бывает для инвестиционных целей. Сразу сориентироваться на незнакомом рынке, понять, что интересно купить в качестве инвестиций в диапазоне, например, €50–150 тыс., практически невозможно. Есть риск выбрать не совсем правильный объект, который не принесет ожидаемой доходности.

– Допустим, мы все­таки определились, где и что покупаем...

Мария Константинова: Наступает следующий этап. Мы должны забронировать объект, который нам понравился. В Болгарии вносится резервационная сумма, заполняется резервационная форма и составляется предварительный договор. Резервационная сумма обычно составляет от €500 до €2000. Затем, уже на стадии заключения предварительного договора, вносится сумма в 30% от стоимости объекта. В предварительном договоре обычно описывается схема оплаты, все этапы и даты, когда и какие платежи должны быть внесены. Окончательный договор – это форма нотариального акта, который передает вам право владения недвижимостью. В Финляндии желательно заключать два договора. Первый – договор о намерениях с тем самым лицензированным риэлтором, который занимается продажей объекта. На его счет переводится резервационная сумма за объект (обычно от €2 до €5 тыс.). В договоре обязательно должны быть отражены обязательства сторон: если вы откажетесь от сделки, вы теряете аванс, если продавец – он выплачивает вам равную сумму. На момент подписания купчей, которая является окончательным этапом сделки, вам нужно иметь счет в финском банке, на котором должна лежать сумма, достаточная для оплаты объекта. В момент подписания купчей, которую фиксирует нотариус, вы передаете продавцу чек на всю сумму за вычетом аванса. Надо учесть, что нотариус фиксирует договор, но историю объекта не проверяет. Поэтому право продавца на земельный участок, право на застройку, обременение долгами вы должны проверить сами, если отказываетесь от услуг агента.

Яна Егорова: В Германии также важно проверить отсутствие долгов по объекту – перед ТСЖ, банками и т. д. В США ситуация сложнее. Я была в августе во Флориде, проехала весь берег и хочу сказать следующее. Во­первых, сейчас очень интересный момент для совершения инвестиционной покупки в США. А во­вторых, 98% американцев действуют через риэлторов. Почему? Потому что нужно оформлять очень большой пакет документов. В Америке очень сложная процедура покупки. Купить без риэлторского агентства практически невозможно. Самое главное – проверить чистоту сделки. Очень много ипотечных кредитов, очень много недвижимости в залоге, поэтому риэлторы экономят время и серьезно снижают риски. Еще один момент: в США комиссию риэлтору платит продавец.

Правильно ли я понимаю, что в странах, где люди привыкли обращаться к услугам риэлторов, продавец может просто отказаться работать с покупателем напрямую?

Яна Егорова: В Германии – не обязательно. А вот в Америке запрещено сводить покупателя с продавцом. Например, это норма, когда продавец, собственник дома, во время визита покупателя выходит, садится в машину и отъезжает на 50 метров от дома. Он не может встречаться с покупателем, если по его объекту работает риэлтор.

 В какой момент финансы покупателя подвергаются наиболее серьезному риску?

Елена Мишина, директор московского представительства Cheda Real Estate & Investment:
В Египте основной объем сделок происходит на первичном рынке. Когда вы выбрали объект, вам необходимо удостовериться, что человек, который вам это предлагает, действительно является хозяином этой земли, если это строительная компания – что она действительно имеет право на строительство этого объекта. Это очень скользкий вопрос, к которому нужно очень серьезно подходить – были случаи, когда продавцы выдавали себя за хозяев недвижимости, таковыми не являясь.

Нина Колотова, представитель «Сайбарко длс» в Санкт­Петербурге:
Законодательство на Кипре настолько четко прописывает всю процедуру, что случаев мошенничества здесь просто нет. Играет роль и стаж работы компании на рынке. На Кипре компании в большинстве своем имеют солидный стаж работы: например, наша компания работает с 1945 года.

Ирина Федорова: В любой стране на рынке недвижимости существуют мошенники, важно их вовремя распознать. Например, вы поехали посмотреть недвижимость. К вам из здания, где находятся апартаменты, подошел человек, отрекомендовавшись представителем застройщика, предложил посмотреть объект, показал копии документов о собственности и предложил оформлять залог и предварительный договор.

Что нужно проследить? Конечно же, у любого застройщика есть отдел продаж. Каждый отдел продаж имеет менеджера, который должен иметь доверенность от собственника, где сказано, что в определенный период времени он имеет право подписывать документы, осуществлять сделки от имени собственника (застройщика). Если же доверенность просрочена или ее не готовы показать, очевидно, человек не является представителем и не имеет права брать залог, а вы имеете дело с самозванцем.

Пример из моей практики. Прилетела дама в Болгарию, район Святой Влас. Ей очень понравились таун­хаусы – недалеко от моря проходила замечательная речка, где находился комплекс, который, по слухам, строит Лужков. Приветливый человек показал документы, показал квартиру, предложил работать. Она взяла предварительный договор и, вернувшись в Петербург, решила «на всякий случай» показать его нам. Мало того, что в документе не было никаких реквизитов застройщика, наименования компании, параметров квартиры, но, когда наш адвокат, который работает в том регионе, позвонил «представителю застройщика», тот отказался показывать документы на объект. Когда мы посмотрели параметры участка, оказалось, что это незастроенная территория, принадлежащая комплексу, который действительно строил Лужков, и которая по плану должна быть пущена под парковку. На этой земле есть незаконно построенные коттеджи и несколько таун хаусов. Соответственно, если бы дама внесла залог или даже всю оплату, в дальнейшем вернуть деньги было бы трудно, если не сказать невозможно.

Пункты, по которым у подготовленных клиентов обычно возникают вопросы: проверка документации и прав на землю. В Болгарии, например, нельзя строить на арендованной земле. Далее, необходимо исключить технические ошибки вплоть до проверки номера участка и кадастрового номера (фиксируется в предварительном договоре). Клиенты часто недооценивают значение предварительного договора, но я обращаю ваше внимание – это документ, которым вы будете пользоваться вплоть до получения нотариального акта.

К каким проблемам при проведении взаиморасчетов нужно быть готовым покупателю, действующему самостоятельно?

Елена Мишина: Наше валютное законодатель­ство, если вы переводите деньги из России за рубеж, требует обязательного наличия договора с продавцом (застройщиком). Но, например, в Египте этот договор заключается только после перечисления первоначального взноса – 20–30% от суммы сделки. Соответственно, эту сумму лучше привезти в Египет наличными, заплатить застройщику, затем, после подписания с ним договора, вы будете перечислять из России остальные деньги. Если, допустим, риэлторская компания предлагает через свой счет делать переводы застройщику, то это должно насторожить: есть риск, что деньги где­то «затеряются». Главный совет: проверяйте реквизиты застройщика (они всегда пишутся в договоре).

Возникает ли такая ситуация, когда деньги заплачены, а объект на покупателя еще не оформлен?

Елена Мишина: Если вы опасаетесь и не вполне доверяете застройщику, лучше зарегистрировать в суде предварительный договор. Когда вы оформляете отношения с застройщиком, об этом знаете только вы и застройщик. Когда вы регистрируете договор в суде, об этом узнает государство. Для того чтобы в случае необходимости отстаивать свои права, вы должны иметь на руках все платежные документы, подтверждающие ваши платежи застройщику. Если, предположим, вы захотите вернуть эти средства, расторгнув договор, эта процедура должна быть регламентирована. Если договор оформлен правильно, никаких проблем не возникает.

Нина Колотова: На Кипре покупатель становится собственником после подписания договора купли­продажи. Он подписывается после оплаты 30% стоимости жилья, регистрируется в Земельном кадастре, и там же хранится его копия. Далее схема расчета может быть такова. Если это инвестиционный проект, то после уплаты 30% действует рассрочка от строительной компании на период строительства, который составляет 18–20 месяцев. В договоре прописывается, какие платежи в какие сроки должны быть совершены в этот период. Сроки выполняются всегда. Задержек у кипрских застройщиков не бывает. Если же вы покупаете готовую недвижимость, то на 70% можете оформить ипотечный кредит. Кстати, на территории Петербурга сегодня действуют два банка Кипра, где можно получить консультации по кредитам и подать предварительную заявку.

Ирина Федорова: Обычно клиенты имеют возможность договариваться об индивидуальной схеме оплаты. Вообще, бояться ничего не нужно, наоборот, нужно учиться. К сожалению, представление о риэлторе немного испортилось после работы российских риэлторов на внутреннем рынке. Часто это люди, которые не имеют специального образования, и клиенты часто их пытаются поймать на слове. Международный рынок наполнен достаточно хорошими и уважаемыми компаниями, где риэлторы отвечают за свои слова, в том числе финансами. У каждого клиента, даже если он работает не самостоятельно, а с профессионалами, всегда есть претензии по договору, замечания, страхи, и их можно и нужно урегулировать.