Как чувствуют себя российские инвесторы на финском рынке недвижимости в период мирового финансового кризиса. Об этом порталу Prian.ru расказывает эксперт этого рынка Вадим Мольдон из компании TEDEL.

Уже более двух лет мы работаем на рынке загородной недвижимости Финляндии. Первый год - инвестировали в приобретение земли и строительство коттеджей как частные лица, а в 2008 году зарегистрировали свою компанию в Финляндии и теперь работаем под брендом TEDEL.  За это время приобретено несколько земельных участков, построено два коттеджа «под ключ», идет строительство еще нескольких объектов, но главное, приобретен полезный опыт ведения бизнеса в другой стране.

Это статья - попытка обобщить те впечатления и ощущения, которые возникли у автора и его компаньонов. Впечатления эти весьма субъективны, надеемся, что глаз у нас еще «не замылился» и будем рады поделиться нашим опытом. Часть информации, приведенной в этом материале, в более развернутом виде представлена на сайте компании TEDEL Oy  .


Почему Финляндия?

Преимуществами для российских граждан именно финской загородной недвижимости являются: открытость визовой политики Правительства Финляндии, высокое качество недвижимости, лояльное налогообложение собственников, хорошая экология, территориальная близость и безопасность. Владея финской недвижимостью и зарегистрировав в Финляндии фирму, можно оформить вид на жительство в этой стране. Кроме того, под залог финской недвижимости российские граждане могут кредитоваться в скандинавских банках по «европейским» процентным ставкам.

Стоимость вторичной загородной недвижимости в южной и центральной частях Финляндии несколько лет до кризиса стабильно росла на 10-15% в год, а стоимость земельных участков - на 20% в год  и выше. В период кризиса, в отличие от многих других стран, ликвидная финская недвижимость практически не обесценилась.


Межнациональные отношения

Отношение к иностранным гостям у финнов не однозначно, оно скорее формально-сдержанное, за исключением разве что ближайших соседей – скандинавов. К нашим соотечественникам отношение сложнее. Только в двадцатом веке: Великое Княжество Финляндское – Ленин - Маннергейм – Вторая Мировая. Были в истории наших отношений и менее глобальные вехи, так за «пьяные туры» в 70-80-е в Выборг и Ленинград (когда в Финляндии были жесткие алкогольные ограничения) наши сполна «отомстили» в разгульные 90-е. И сегодня наши соотечественники не откажут себе в удовольствии выпить и расслабиться где-нибудь в коттедже с банькой на берегу финского озера, но сейчас этот отдых носит более цивилизованный и семейный характер. Кроме того, для южной и центральной Финляндии российский туризм и совместный бизнес приносят хорошие доходы. А куриц, несущих золотые яйца, можно не любить, но нужно холить и лелеять.


Финский менталитет и бизнес

Финны спокойная, несколько медлительная и в целом доброжелательная северная нация, это - стереотип.  Значительная доля истины в нем есть, однако «горячие финские парни» это не только герои анекдотов, но и известные на весь мир лыжники и автогонщики. С последним, мне довелось встречаться лично, сидя на пассажирском сиденье обычного седана, который летел по заснеженным финским дорожкам со скоростью за 100 километров в час. Разумеется, ни полиции, ни камер наблюдения в этих местах не было – с законом финны ссориться не любят.

И еще один стереотип – в Финляндии безопасно и практически нет воровства. Готов подписаться под этим на все 100%. Вот только два примера. Как-то летом гуляя в лесу под Савонлинной, мы вышли к новому красивому коттеджу на берегу озера. Коттедж был почти готов. В застекленной гостиной с двойным светом стояла новая мебель и бытовая техника, а дверь от сквозняка была прикрыта на временную задвижку. Ни строителей, ни хозяев, ни охраны.  На большинстве горнолыжных склонах Финляндии спорт-инвентарь выдается на прокат без каких-либо документов и денежных залогов. Нам бы так.

Есть еще несколько национальных особенностей, имеющих непосредственное отношение к бизнесу. С финнами легко договариваться о чем-то заранее. Например, бизнес-встречу можно запланировать за месяц и при этом не надо, как это принято у нас, созваниваться несколько раз с подтверждением ранее назначенного места и времени.

Но есть и менее приятные особенности - в формальном общении и деловых переговорах финны дают ответы только на прямо и точно поставленные вопросы. В этом отношении северяне финны похожи на некоторые восточные народы. Этот факт невольного замалчивания, в быту иногда приводит к курьезам. Например, на вопрос: «парятся ли в вашей сауне с вениками?», хозяин-финн может ответить «нет», подразумевая при этом, что специально веники у него не заготовлены и в стоимость уборки коттеджа не включена уборка сауны от листьев. При этом веники легко приобрести в ближайшей «Призме» (правда, замороженные и в мясном отделе), а мусор можно убрать самостоятельно или дополнительно оплатить. 
   
Более неприятные последствия, такого умалчивания, возникают в бизнесе. Вот два реальных и взаимосвязанных примера. После учреждения компании TEDEL мы по рекомендации наших финских контрагентов открыли счет в Банке NORDEA. При открытии счета нам обещали, что «в ближайшее время Банк рассмотрит вопрос о предоставлении фирме услуг интернет-банкинга». Конкретные вопросы: «когда рассмотрит и может ли быть отказ?» заданы не были. Месяц спустя наша финская компания приобретает земельный участок. Договор купли-продажи подписан, в Банке улажены все формальности: переданы необходимые документы по сделке, заполнен «паспорт» сделки и подписано распоряжение на оплату налогов и суммы сделки продавцу. На последний вопрос к менеджеру банка: «все ли в порядке?», дается четкий ответ «да, все в порядке». Я уезжаю в Петербург, в полной уверенности, что в ближайшее время продавец получит деньги за проданную землю. В итоге, налоги по сделке банком переведены в тот же день, а продавец не получает деньги и через неделю. Суть проблемы в том, что под «все в порядке» менеджер банка подразумевает, что формальности соблюдены, подписан полный комплект документов, его начальник в разумные сроки рассмотрит этот комплект и примет решение о переводе денежных средств, а вот какое будет решение, это будет зависеть от позиции начальника. Разумеется, проблемы по сделке были решены, но систему интернет-банкинга мы в NORDEA в разумные сроки так и не получили. Счет пришлось закрывать, т.к. пользоваться им только в Финляндии нам было не очень удобно.
   

И еще о финских банках

Новый счет TEDEL открыла в SAMPO банке. Интернет-банкинг мы получили сразу, и пока наши отношения с SAMPO складываются замечательно. Так что, в этом смысле, мы свою «чудо-мельницу» нашли.

Что касается условий открытия счета в SAMPO банке российскими физическими лицами в период кризиса, то мы бы их сформулировали так:

•    Желателен постоянный адрес для пребывания в Финляндии (например, свой коттедж, или квартира).
•    Желательна Справка о наличие счета или Рекомендательное письмо от известного европейского банка.
•    Другими плюсами для открытия счета будут являться:
- наличие земельного участка в Финляндии,
- наличие собственного бизнеса в Финляндии и/или России,
- рекомендации финских партнеров.

С кредитами в Финляндии в 2009 году, как в прочем и во всем цивилизованном мире, не просто. Обычно кредитные ставки состоят из EURIBOR** плюс маржа банка (маргинал). EURIBOR в начале 2009 года снизился, но условия выдачи кредитов ужесточились. В некоторых банках в кредитных договорах есть пункт о том, что маржа не фиксирована и может меняться банком в одностороннем порядке.


«Недвижимость» в Финляндии

Понятие «недвижимость» трактуется законодательством Финляндии более узко и более конкретно, чем мы привыкли в России. В Финляндии собственность делится на недвижимую (объект недвижимости и связанная с ним жилая площадь) и движимую (к которой относятся и акции Жилищных Акционерных Обществ), В то же время один объект недвижимости может включать себя и несколько жилых квартир (многоквартирный дом), и несколько зданий (жилой комплекс). Как правило, такой объект недвижимости находится в собственности у Жилищного Акционерного Общества (ЖАО), и купить его доли (квартиры), можно только путем покупки акций ЖАО. Таким образом, отдельно взятая жилая квартира в Финляндии юридически еще не является недвижимостью.

«Недвижимость» – это такая единица земельной собственности, которая в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Кадастре недвижимости, как самостоятельный объект недвижимости. Объект недвижимости включает в себя земельный и/или водный участок; все имеющиеся на участке строения; предметы и оборудование, неразрывно связанные с участком; деревья и кусты; доли в общих территориях и обременения.  Земельный участок может быть лесным участком, участком сельскохозяйственного назначения, участком под застройку (для постоянного или временного проживания). Каждому объекту недвижимости присваивается идентификационный кадастровый код, который состоит из номера муниципалитета и номера непосредственно объекта. Предметами сделок купли-продажи недвижимости являются обычно земельные участки.

На всей территории Финляндии действует единое законодательство, регулирующее правоотношения в сфере недвижимости, согласно которому иностранный гражданин имеет право свободного приобретения недвижимости. Приобретение  недвижимости обычно осуществляется в форме купли-продажи. Иностранец может так же получить недвижимость в собственность в порядке наследования, дарения, мены или арендовать ее. Права гражданина России, в этом случае, ничем не отличаются от прав гражданина любой страны ЕС.

Стандартный набор документов, необходимый и достаточный для оформления сделки купли-продажи земельного участка:

- выписка из регистра недвижимости с обозначением участка (кадастровый номер);
- данные собственника участка (юридического или физического лица);
- технические сведения об участке и сведения об обременениях (сервитутах);
- карта с планом участка и требования (ограничения) к его застройке (максимальная площадь и высотность застройки, назначение недвижимости и т.п.).

Основным документом сделки является договор купли-продажи, который заключается между продавцом (собственником или его представителем) и покупателем в письменном виде. Договор визируется официальным заверителем (аналог российского нотариуса). Главная функция официального заверителя – проверка документов и полномочий сторон и соответствия договора купли-продажи финскому кодексу о недвижимости (земельному кодексу).


Основные разделы договора купли-продажи земельного участка:

- данные продавца и покупателя;
- данные объекта сделки (земельного участка);
- цена сделки;
- обременения и задолженности;
- обязательства на застройку;
- пользование общей землей и водой (если имеется).
К договору купли-продажи прилагается карта с планом участка. Границы участка могут быть выделены обычным цветным маркером.

Схема оформления сделки купли-продажи земельного участка едина для  всей Финляндии. Каждая сделка должна пройти регистрацию и правовую экспертизу в уездном суде (аналог государственной регистрации в управлениях ФРС в России).

Уездный суд изучает законность совершения сделки и вносит информацию о покупателе как новом собственнике недвижимости в Государственный реестр прав собственности на недвижимость и залогов.

Кстати, сроки регистрации в Финляндии могут быть даже больше российских и составляют от недели до двух месяцев, в зависимости от загруженности уездного суда.


Некоторые интересные особенности сделок недвижимостью в Финляндии по сравнению с Россией:

•    В Финляндии покупатели более лояльно относятся к ситуации, когда интересы собственника недвижимости представляет продавец по доверенности.
•    В российских договорах купли продажи недвижимости зачастую фигурирует инвентаризационная стоимость объектов, весьма далекая от реальной цены сделки. В Финляндии, как и Европе в целом, такие «азиатские» хитрости не поощряются. Налоги надо платить.
•    В виду особенностей регистрации сделок и большего доверия сторон, зачастую вся сумма сделки купли-продажи оплачивается покупателем сразу после подписания сторонами договора купли-продажи (наличными, через банк или иным способом), а не после регистрации сделки, как в России, однако продавец может оставить за собой право собственности на недвижимость до полной оплаты цены сделки (если это прописано в договоре купли-продажи).
•    В Финляндии, менее трепетно, чем у нас, относятся к различным исправлениям в текстах документов. Например, печатный текст договора купли-продажи финны могут легко исправить шариковой ручкой. Это касается даже таких важных позиций договора, как характеристики земельного участка. Такой договор будет без проблем зарегистрирован.


Как купить недвижимость?

Вариантов приобретения финской недвижимости может быть несколько, как, впрочем, и видов недвижимости. Варианты приобретения квартир в многоквартирных домах мы рассматривать не будем. Как правило, в этом случае приобретается не право собственности на объект недвижимости, а доля в акционерном обществе, которое является собственником всего дома. Для россиян такая схема несколько не привычна.

Что касается приобретения земельного участка и отдельно стоящего коттеджа, то процедура покупки и оформления более традиционна, а главное в итоге сделки российский гражданин получает полноценное право собственности на объект недвижимости (дом и земельный участок). Земельный участок можно приобрести и без строений, а коттедж построить на свой вкус, сообразуясь со своими финансовыми возможностями. 

В Финляндии, в отличие от России, на загородном рынке не много предложений новых готовых коттеджей. В основном, на продажу выставлены дома построенные в конце прошлого века со всеми вытекающими отсюда последствиями (устаревшие технологии строительства, значительная амортизация, потребность в косметическом и даже капитальном ремонте).


Где покупать недвижимость?

Существует несколько подходов к приобретению загородной недвижимости в Финляндии,  два из них наиболее характерны для российских покупателей. Наша классификация не связана с юридическим разделением земель в Финляндии на земли постоянного и временного проживания, а связана только с предпочтениями российских покупателей земли и коттеджей.

Первый подход: приобретение земель и домов в составе поселений, причем под поселениями понимаются населенные пункты, туристические зоны, горнолыжные центры и центры отдыха.

Преимущества:

- возможность подключения дома к существующим коммунальным сетям (электричество, вода, канализация).
- развитая инфраструктура,  для комфортной жизни, спорта, отдыха и общения.
- транспортная доступность.
- недвижимость можно использовать для получения дохода от аренды.

Недостатки:

- отсутствие полной уединенности (для тех, кому это важно).
- как правило, отсутствие прямого выхода участка на воду (нет собственной береговой линии).

Второй подход: приобретение земель и домов, расположенных в некотором отдалении от населенных пунктов.

Преимущества:
- тишина и уединение.
- как правило, наличие выхода участка на озеро или залив.

Недостатки:

- нет возможности подключения дома к коммунальным сетям, т.е. электричество надо подводить, вода и канализация локальные (т.е. дороже как в строительстве, так и в обслуживании)
-  нет развитой инфраструктуры для комфортной жизни и отдыха.
- обычно, несколько километров до участка идет грунтовая дорога, которую надо периодически обслуживать, а зимой – чистить от снега.
- недвижимость сложнее использовать для получения дохода от аренды.

Цены земель этих двух типов примерно одинаковы, зато строительные, а главное эксплуатационные расходы по домам в структуре поселений ниже. Что касается российских туристов и покупателей, то первое время их больше привлекает тишина и уединение, а затем приоритеты смещаются в сторону удобства, комфорта и общения с себе подобными.

Нам, людям, которые связаны с Финляндией уже не первый год ближе первый подход к приобретению недвижимости. Тем не менее, в наших проектах мы попытались совместить почти несовместимое – найти тихие, уютные места с развитой инфраструктурой для жизни и отдыха и предложить качественные, комфортные и красивые дома. Надеемся, нам это удалось.

Мы строим и продаем коттеджи в Финляндии недалеко от города Савонлинна  (столица провинции Южное Саво). Савонлинна – небольшой красивый и уютный городок, прославившийся своим средневековым замком-крепостью Олавинлинна и оперными фестивалями. Южное Саво край фантастически красивых озер и дикой природы считается национальным заповедником Финляндии. Приехал, увидел, полюбил - вот дорога к сердцу этого края. Провинция известна единственным в Финляндии Музеем леса Лусто и подземным Музеем современного искусства Ретретти. Наши коттеджи расположены на территории Туристического Центра Керимаа в живописном сосновом лесу рядом с двумя озерами в 17 километрах восточнее Савонлинны. Подробная информация на сайте компании.

Автор: Мольдон Вадим Член Правления TEDEL Oy

Примечания автора:

*Сампо (финск. Sampo) – в карело-финской мифологии - Калевале, единственная в своём роде чудо-мельница, обладающий магической силой, являющаяся источником счастья, благополучия и изобилия.

** EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) - средняя ставка предложения кредитных ресурсов членами Европейской банковской федерации первоклассным заемщикам. Это ставка только для евро. Устанавливается ежедневно Европейской банковской федерацией (FBE).