В последние годы лыжники и сноубордисты открыли для себя
курорты горной Болгарии. Вслед за новыми отелями здесь появились
интересные предложения по продаже жилой недвижимости. Большие зимние курорты Болгарии открыли новый сезон в середине
декабря. Часть комплексов подверглась реконструкции, практически везде
появились новые апарт-отели.
Местные операторы рынка говорят: недвижимость в горах покупают те, кто
смотрит далеко вперед. «Испанцы десять лет назад прошли то, что сейчас
переживает Болгария. Сейчас они скупают здесь земли и строят, потому
что видят результат – огромные прибыли, – говорит Светлана
Александрова, директор юридической фирмы «ЮрРайт». – Особого различия в
ценах между прибрежными и горными районами, пожалуй, нет, только в
горах нельзя купить дешевое жилье, выбор апартаментов обычно начинается
с категории 4+».
Активность покупателей из России болгарские операторы сегодня
оценивают на уровне 36% от общего объема сделок с «зимней»
недвижимостью. Последний год показал прирост 40%.
Многие наши соотечественники до сих пор рассматривают покупку
болгарского дома/апартаментов исключительно как инвестиции – об этом
говорит тот факт, что часть сделок совершается даже без выезда на
место. Но если около года назад примерно половина сделок заключалась
без предварительного осмотра, то сейчас – меньше 20%, отмечают эксперты.
Куда саночки возить?
Когда говорят о жилье на курортах в центре страны, продавцы расписывают
природные красоты, национальные парки, заповедники, мягкий климат,
национальную кухню и города-музеи. Это все есть неподалеку от самых
крупных горнолыжных курортов: Пампорово, Банско, Боровец и Витоша.
Сезон на всех болгарских горнолыжных курортах длится с середины декабря
по апрель. Многие туристы не без оснований полагают, что здесь не
только отличные условия для катания, но и достойный сервис – за меньшие
деньги, чем в Австрии и других европейских странах.
Город Пампорово находится в Родопских горах в 85 километрах от
Пловдива (260 км от Софии). По легенде, именно в этих краях жил Орфей,
а нынче находится самый раскрученный из болгарских лыжных центров и
самый южный горнолыжный курорт в Европе. Сложно сказать, миф это или
реальность – считается, что зимой здесь больше всего солнечных дней
(снеговой покров до 140 см).
Само поселение находится на высоте 1650 метров у подножия горы
Снежанка. На склонах 8 трасс разной сложности – от 1450 до 1926 метров,
как для новичков, так и для опытных любителей. Из достоинств этого
курорта – лучшие горнолыжные школы как для лыжников, так и для
сноубордистов. Ну и конечно, вся атрибутика, которая сопровождает
подобные места: рестораны, клубы, бани. Что касается недвижимости,
здесь есть весьма интересные предложения. Самый разрекламированный на
нашем рынке – семиэтажный люксовый комплекс апарт-отель Lucky
Pamporovo, преимущества которого в том, что он находится в километре от
главного подъемника «Студенец» и имеет регулярное автобусное сообщение
как с курортом, так и с центром города. Типы жилья: студии, квартиры с
одной и с двумя спальнями. «При прочих равных, в Пампорово можно найти
объекты почти вполовину дешевле, чем на других курортах», – говорит
Александр Ангелов.
Дальнее расположение Пампорово от Софии агенты трансформируют в
преимущество – всего 100 километров до побережья Греции. Кроме крупных
жилых комплексов, здесь много предложений вилл, шале, домов.
Самый близкий к Софии – Витоша (Витошский горный массив). Это самый
высокий и самый «холодный» курорт – средняя температура в январе –6 оC.
Здесь самая старая лыжная школа с множеством программ и методик, что
хорошо для начинающих. Недвижимость в Витоше популярна не только за
счет курорта, но и из-за непосредственной близости к Софии.
Боровец – самый старый горнолыжный курорт в Болгарии, который еще
двести лет назад был охотничьей базой королевской семьи. Город
расположен на юго-восток от Софии (73 км) в Рильских горах.
Здесь самая развитая инфраструктура отелей, множество увеселительных
заведений и т. п. – это курорт международного класса, где проходят
соревнования мирового уровня. Несомненный плюс – близость к аэропортам
(час до Софии, полтора – до Пловдива). Оборотная сторона лыжной медали
– мало земли в частной собственности и весьма ограниченное предложение
жилья.
Банско – новый курорт в старинном городке в Пиринских горах (160 км
от Софии). Здесь находится национальный заповедник, включенный в список
ЮНЕСКО. Считается, что, помимо самых длинных лыжных трасс, именно здесь
самое короткое в Болгарии лето и самая длинная зима, мягкая и с
двухметровым снежным покровом. Цены на недвижимость тут растут быстрее,
чем в Софии. В соседнем городе Разлог цены на недвижимость ниже, чем в
Банско. Здесь есть поле для игры в гольф, а кроме этого, существует
проект лифта, который свяжет гольфполя и горные вершины. Банско
пользуется популярностью у туристов, и спрос на места, где
остановиться, пока не удовлетворен. Пожалуй, это самое перспективное
место с точки зрения сдачи жилья в аренду.
Высокогорные метаморфозы
В строительство комплексов традиционно инвестируют англичане, ирландцы и немцы. С каждым годом растет доля россиян.
Средние цены на недвижимость горнолыжных курортах традиционно несколько
выше, чем на побережье. Правда, по итогам прошлого года болгарские
операторы отметили одну странность: нарушив традиции, недвижимость у
моря обогнала в росте цен высокогорные комплексы. Этому нашли
объяснение, списав все на возросший спрос со стороны россиян и «чисто
российскую» специфику выбо- ра наших покупателей.
«Примерно на 70% уменьшился интерес англоговорящих покупателей к
курортной недвижимости в этом году. Потеря интереса британцев к
болгарскому рынку – результат, в основном, продолжающегося ипотечного
кризиса США и Европы. Это, в свою очередь, сделало граждан России и
прибалтийских республик основными покупателями. Такая перемена –
причина того, что цены на курортную недвижимость побережья превысили
цены на зимних курортах. Покупки англичан и ирландцев были основной
движущей силой рынка недвижимости в горнолыжных зонах, в то время как
заменившие их русские традиционно более морские, чем зимние туристы», –
считает Андрюс Буткус, директор «DRJ Real Estate». Эксперты ожидают,
что британские покупатели в прежнем объеме вернутся на болгарский рынок
в течение следующих двух лет. А за это время инвесторы повысят стандарт
продуктов и услуг.
«Банско сейчас напоминает Солнечный берег по плотности застройки.
Стремительно выросли новые жилые комплексы и апарт-отели всего за
каких-то 3 года. Сегодня это самый развитый и покупаемый русскими
курорт. Цены за «квадрат» здесь на €200–500 выше именно из-за роста
спроса со стороны российских покупателей, – говорит Светлана
Александрова. – А немцы, ирландцы и англичане теперь покупают Пампорово
и Боровец, считая, что это более устойчивые инвестиции. Пампорово, я бы
сказала, развивается менее стремительно, но более последовательно.
Сейчас там готовятся крупные инфраструктурные проекты и постепенно
развивается строительство. Получить разрешение на строительство гораздо
сложнее, плюс существует строгое ограничение на количество строительных
объектов. Следовательно, спрос будет превышать предложение».
По итогам 2007 года, цены на недвижимость в комплексах на зимних
курортах выросли на 10%, в то время как повышение цен на морских
курортах достигло 20%. В нынешнем году цены некоторых объектов на
первой линии черноморского побережья достигли отметки €3000 за кв. м.
В горах картина чуть иная. Стоимость квадратного метра в комплексе
со всеми удобствами (от мини-прачечной и фитнес-зала до шкафчиков под
лыжный инвентарь) в Банско начинается от € 890 за квадратный метр
(дополнительно 20% НДС), а Боровец немного дороже – от €1000–1200 (плюс
НДС). Ценовой рекорд в Боровце зафиксирован на отметке €2440 за кв. м,
в Банско – €2580 за кв. м. В г. Разлог апартаменты от 65 кв. м
продаются за €1780 евро на кв. м. Максимальная цена Пампорово – €1960
за кв. м. Минимальная цена – при покупке объекта на стадии «котлована»
– начинается от €570.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ:
Александр Ангелов, менеджер по работе с российскими клиентами «BulgarienBO» (Варна):
– Если ваш дом на берегу может стремительно подешеветь после того, как
прекрасный вид на море закроет другой объект, строящийся еще ближе к
берегу, то локацию рядом со склоном и лифтом «испортить» невозможно.
Сейчас цены на море – от €700 до €3000/кв. м, на горнолыжных курортах –
€800–2600/кв. м. По нашим прогнозам, в 2008 году каждый второй
покупатель болгарской недвижимости будет русскоязычным. Клиенты из
Прибалтики и Скандинавских стран были до недавнего момента очень
активны на море, но сегодня спрос с их стороны переместился в горы. С
точки зрения инвестиций приобретение объекта в горах выгоднее, чем на
побережье.
Светлана Александрова, директор юридической фирмы «ЮрРайт»:
– Русские покупатели недвижимости все-таки больше ценят море, а
горнолыжные курорты предпочитают только как место отдыха. В нас,
видимо, генетически заложена мечта о домике у моря. Но с точки зрения
инвестиций нужно учитывать, что не только русские любят отдыхать в
горах. Англичане, испанцы, французы едут в Болгарию кататься на лыжах
гораздо более охотно, чем на море. Можно продать объект, вернув двойную
цену, но сдавать его в аренду, по-моему, разумнее. Сейчас – первый
всплеск цен, а лет через 5–7 будет следующий. Учитывая, что эти
всплески носят продолжительный характер, имеет смысл подождать. При
сдаче в аренду срок окупаемости составит 10–15 лет, что, по сравнению с
недвижимостью в Петербурге, в полтора-два раза меньше.
Андрюс Буткус, директор «DRJ Real Estate»:
– Русские предприниматели, появившись на рынке недвижимости Болгарии,
повышают ее имидж реализацией масштабных проектов и их профессиональным
маркетингом вне страны. Эти компании имеют опыт подобной деятельности
на Кипре и выбирают Болгарию с ясным пониманием того, что страна
наделена большим количеством природных богатств. на рынок приходят
крупные инвесторы, которые могут позволить себе строительство
комплексов со всей инфраструктурой. Британ- ские клиенты остаются
важной целевой группой, интерес к зимним курортам проявляют и греческие
покупатели. несмотря на невысокую возвращаемость инвестиций (7–9%
годовых), явно просматривается тенденция к увеличению числа покупателей.
Текст: Анна Андрушевич, Юлия Лозовская
|
