Море, солнце, схожесть в менталитете, чисто символический
языковой барьер. Все это в той или иной степени делает Болгарию
перспективной для финансовых вложений в недвижимость. В свою очередь,
специалисты по зарубежной недвижимости называют и ряд других факторов. «Сейчас Болгария является самым
динамичным сегментом европейского рынка недвижимости, – говорит Елена
Вишенкова, директор инвестиционно-строительной компании «БулРос
Инвест». – Высокодоходность инвестиций, низкие риски и неограниченные
на данный момент возможности привлекают сюда инвесторов из всех стран
мира. Плюс либеральная политика, конституционные изменения в части
собственности, устойчивая тенденция улучшения бизнес-климата. В связи
со всем этим неуклонно растет интерес россиян к Болгарии».
«Болгария продолжает быть одной из самых доступных по цене на
недвижимость европейской страной, – говорит Татьяна Коченкова, менеджер
проекта компании Coastline LTD. – Конечно, при выборе страны для
инвестиций играет роль не только доступность цены, но и традиционно
хорошее отношение местного населения к российским гражданам. Более
того, недавнее вступление этой страны в Европейский Союз только
усиливают ее инвестиционную привлекательность для россиян.
Неудивительно, что по статистике 15% тех, кто сегодня приобретает недвижимость в Болгарии, – наши соотечественники.
Интерес россиян к Черноморскому побережью Болгарии не падает, но многие
начинают интересоваться недвижимостью в крупных городах и на
бальнеологических курортах, – продолжает Татьяна Коченкова. – По числу
минеральных источников и лечебной грязи Болгария является одним из
лидеров в Европе. В развитии своих бальнеокурортов Болгария
заинтересована на правительственном уровне».
Елена Вишенкова также отмечает, что с каждым месяцем объемы инвестиций
увеличиваются. «Это связано с тем, что люди хотят не только отдыхать на
побережье Болгарии, но и еще иметь бизнес в стране, – говорит она. –
Если раньше россияне покупали объекты недвижимости с целью постоянного
проживания, то сейчас эти объекты покупаются для получения ежемесячного
дохода и для вложения средств. С той же целью многие покупают по
два-три небольших апартамента недалеко от моря. Все чаще и чаще
покупают виллы или домики в красивой горной местности, в болгарских
селах, в 15–20 км от моря. По нашей статистике наибольшим спросом
пользуется курортный город Поморие. Это самый большой и развивающийся
бальнеокурорт на побережье Болгарии, с природным грязевым озером, с
хорошей организацией курортного лечения, санаториями с новейшим
оборудованием, с прекрасно развитой инфраструктурой. И что еще
немаловажно – всего 10 км до аэропорта Бургас».
Правда за последнее время, согласно экспертным оценкам, цена на
недвижимость здесь увеличилась как минимум на четверть, а в отдельных
районах даже удвоилась.
«При интеграции Болгарии в Евросоюз цены заметно выросли, следующее не
столь крупное увеличения цен на недвижимость стоит ожидать при
вхождении Болгарии в Шенгенскую зону, – считает Татьяна Коченкова. –
Курортные комплексы, построенные на первой линии, могут вырасти в цене
уже с мая текущего года. Это связано с введенным запретом на застройку
прибрежной зоны».
Впрочем, увеличение цен на недвижимость – общеевропейская тенденция.
Рост цен на недвижимость в Европе не превышает в среднем 5%, как
считает Елена Вишенкова. Так, в Испании он составляет 3%, в Италии –
4%, в Голландии – 7%,а в Англии – 4,4%. По ее словам, согласно
прогнозам подъем цен в Европе составит не более 10%.
Кроме того, Елена Вишенкова отметила, что, по мнению экспертов, влияние
глобального кризиса на рынок недвижимости в Болгарии будет очень
слабым, тогда как некоторое замедление роста цен в начале этого года –
временное явление. До настоящего момента с начала нового года цены
выросли на 15–20%. Спада роста цен в Болгарии, по мнению экономистов и
брокеров не ожидается.
Однако даже несмотря на это, по сравнению с другими европейскими
странами, недвижимость по-прежнему более чем доступна, особенно с
учетом низкой – менее 2% – налоговой ставки на владение недвижимостью.
«Что касается частных российских инвестиций в болгарскую недвижимость,
то ее привлекательность, как для инвестиций и получения дохода, так и
просто для вложения временно свободных средств, уже давно не вызывает
сомнений», – считает Елена Вишенкова.
Словом, выгода от вложений видна не вооруженным глазом. Что же нужно
россиянам для приобретения недвижимости в братской Болгарии?
Если в роли инвестора выступает частное лицо, то этому человеку
необходимо представить прежде всего загранпаспорт. В свою очередь, лицо
юридическое должно представить пакет учредительных документов компании.
При этом факт сделки подтверждается нотариально, путем оформления
соответствующего акта с детальным описанием приобретаемой недвижимости,
финансовыми условиями, а в случае со строящимися объектами – и сроки их
сдачи. Кстати, тем, кто осуществляет инвестиции в новостройки,
рекомендуется убедиться в наличии у компании-застройщика всех
разрешительных документов, посетить уже возведенные ею объекты – в
общем, сделать все то, что делает практичный инвестор, в том числе и в
России.
Начинать рекомендуется с оформления предварительного договора
купли-продажи, в котором, как правило, подробно оговариваются наиболее
существенные моменты. Причем, заключая такое соглашение, будьте готовы
внести задаток. Он чаще всего составляет 10% от общей стоимости
приобретаемой недвижимости. В принципе, по обоюдному согласию сторон
предварительный договор можно не заключать, что весьма удобно в
ситуации, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.
Следует также подчеркнуть, что по действующему в Болгарии закону об
иностранных инвестициях россияне, вкладывающие средства в недвижимость
этой страны, обладают такими же правами, как и собственные граждане. К
инвестициям, в частности, относится и право собственности на здание.
Таким образом, при покупке квартиры или дома у россиянина, как
законного владельца недвижимости, есть варианты – сдать жилплощадь в
наем или открыть на своих квадратных метрах фирму и даже обустроить
офис.
Не менее важно и то, что, приобретая в собственность, например,
квартиру, получаешь возможность оформить официальные документы и на
часть земли под домом или квартирой.
«При покупке недвижимости в Болгарии нужно обратить особое внимание на
подсчет площадей, – рекомендует Татьяна Коченкова. – В Болгарии, как и
в России, балконы (террасы) считаются жилой площадью. При покупке
квартиры или апартамента вы получаете в собственность помимо идеальной
части, то есть земли, на которой построен комплекс, разделенной
пропорционально квартирам в этом комплексе, также и общие части. В них
входят лестничные пролеты, коридоры, подъезды. Размер общих частей
составляет в среднем 8–12%. Следует также обратить внимание на подсчет
«чистой площади» апартамента. Многие компании в Болгарии считают жилую
площадь с учетом толщины стен. При приобретении апартамента в
собственность ознакомьтесь с архитектурным планом квартиры и
разрешением фирмы на строительство этого объекта. Конечно, перед
покупкой правильнее всего будет съездить в Болгарию и посмотреть
заинтересовавшую вас недвижимость».
Допустим, у вас нет возможности сразу выкупить недвижимость. На этот
случай болгарское законодательство предоставляет иностранным гражданам
право на ипотеку. Кредит – как правило – можно получить сроком на
двадцать лет. Причем процентная ставка составит 6,2% в год. Правда, его
сумма не превышает половины стоимости предполагаемой покупки.
Естественно, при желании вполне реально погасить кредит досрочно – уже
через пять лет. Что касается обязательных условий оформления ипотеки,
то для этого граждане России должны предоставить нотариально заверенные
в нашей стране трудовой договор с компанией и официальную справку о
доходах, а также справку из российской же налоговой инспекции.
И еще одна немаловажная деталь: планируя инвестиции в недвижимость, а
точнее, в тех случаях, когда речь идет о приобретении земельный
участок, есть смысл заранее выяснить его статус.
Есть два различных варианта. Первый – дорогой – «земля в регуляции»,
иными словами, та, на которой разрешено строительство, а рядом
проложена дорога и проведены коммуникации – системы водоснабжения и
электроснабжения. Второй – более дешевый – «земля не в регуляции», т.е.
земледельческая, что означает необходимость ее перевода в описанный
выше статус, после чего, кстати, ее стоимость заметно увеличивается.
Весь процесс занимает до полугода, ведь необходимо составить генплан
участка, причем не самостоятельно, а с привлечением соответствующих
специалистов – инженеров и архитекторов. После чего следует сдача этого
документа в официальные инстанции – местные власти, со всеми
вытекающими последствиями: рассмотрение вопроса, принятие решения и т.
д. Затем, при благополучном исходе – проведение джентльменского набора
коммуникаций и, естественно, внесение платежей в казну.
А стоит ли игра свеч? Рост цен на землю, как мы уже писали, в Болгарии
продолжится. В первую очередь это коснется участков, расположенных в
пяти километрах от моря и рядом с дорожными магистралями. В то же время
говорят, что инвестиции в районы, перспективные с точки зрения развития
туристического бизнеса, со «светлым курортным будущим» буквально за
несколько лет приносят весьма существенный доход. Верить ли этому и
инвестировать ли деньги в недвижимость Болгарии, в конечном итоге каждый решает сам.
Текст: Алексей Журавлёв
|
