Авторы статьи выясняют, насколько сложно россиянам получить финансирование для своей покупки недвижимости в Болгарии с помощью ипотеки.

По мере того, как российский средний класс пытается подражать своим более состоятельным соотечественникам, которые обзавелись недвижимостью на болгарских курортах, растет спрос на ипотечные кредиты. И хотя рынок жилищного кредитования в Болгарии находится в стадии формирования, сложно поверить, что восемь лет назад ипотека была недоступна не только иностранцам, но и самим болгарам.

До 1999 года, во времена советского режима, спрос на ипотеку был очень низким. Большинство болгар владело своими муниципальными домами, налоги были высокими, коррупция – широко распространенным явлением, и у многих просто было недостаточно средств, чтобы выплатить ипотечный заем. Сегодня большая часть внутреннего спроса обеспечивается людьми, которые хотят переехать из старых государственных квартир в новые дома.

До вступления в ЕС в январе этого года, в Болгарии наблюдались позитивные улучшения в процессе накопления богатств и макроэкономических тенденций. Цены на жилье росли, достигая в некоторых точках 20%-го роста за последние годы. Цены на рынке первичной недвижимости ежегодно повышаются на 10%.

Уровень безработицы понизился практически в два раза: с 16.3% в 2002 до 9.1% в 2006. Появляются новые рабочие места, а уровень ежемесячного дохода повысился с €132.30 в конце 2002 до €196.92 в первом квартале 2007 года. Объем внутреннего валового продукта в 2006 году составил 6.1%, увеличившись с €2,111 в 2002 до €3,269 в 2006 г (согласно данным Болгарского Национального банка).


Новое богатство, новые ипотеки

Это новое богатство создает растущий средний класс, который ищет лучших условий жизни. Болгарский рынок ипотечного жилья является наиболее быстрорастущим в Европе. Его показатели практически удвоились за более чем год с €1млрд в январе 2006 до €2.04млрд в апреле 2007 г.

Итальянская UniCredit Group, владеющая тремя болгарскими банками – Bulbank, HVB Bank Biochim и Hebros Bank – прогнозирует рост рынка ипотечного кредитования на 110% до €3.8млрд в ближайшие два года. В недавнем отчете New Europe Households’ Wealth & Debt Monitor May 2007, говорится, что объемы ипотечного кредитования составят 44.7% всех потребительских заемов к 2010. В свою очередь, объемы потребительского кредитования понизились с 76% об общего объема займов в 2000, до 43% в 2006. Ожидается продолжение их падения.

Объем финансовых обязательств жителей страны выраженный в проценте ВВП, вырос с 17% в 2002 до 22% в 2009 году и ожидается, что вырастет до 25% к 2009 г. По данным Европейской ипотечной ассоциации, в 2005 г. долги населения по ипотечным кредитам, в процентном выражении к ВВП, составил всего 4.9%, по сравнению с 70% в Великобритании и от 50% до 70% в таких странах как Норвегия, Германия и Испания.


Русская проблема

Несмотря на то, что ранее болгарские банки довольно легко выдавали жилищные кредиты жителям стран ЕС, ситуация изменилась с приходом кредитного кризиса. В связи с тем, многие банки Болгарии принадлежат международным финансовым группам, влияние кризиса ликвидности привело к тому, что некоторые ипотечные продукты исчезли с рынка.

Для русского клиента получить ипотечный заем еще сложнее, чем для европейца, по нескольким причинам, и главная из них – это проверка кредитоспособности клиента. К примеру, Allianz Bank Bulgaria не дает ипотечные кредиты для жителей России и СНГ. “Основная причина в том, что мы испытываем трудности с получением достаточной информации о кредитоспособности потенциального клиента и проверки подлинности предоставленных им документов”, - заявил OPP Russia представитель банка.

“В настоящий момент вероятность получения ипотеки русским практически невозможна,” – говорит Христо Христов из компании-застройщика Fort Noks. - “Мы помогли 6 000 британских и ирландских клиентов получить ипотеку в Болгарии. Банки предлагают кредиты по хорошим процентным ставкам, но в случае с русскими клиентами мы не смогли этого сделать ни разу. Из банков мы получали очень странные ответы: для того, чтобы получить заем, клиент должен продемонстрировать подтверждение своих доходов. Мы слышали, что в России все эти документы можно достать всего за 50 евро”.

Но проблема не только с проверкой кредитоспособности. Банки также хотят быть уверены в том, что они смогут получить контроль над собственностью в случае, если клиент не сможет производить выплаты по кредиту. “Банки не знают как привести русского клиента в суд, для того, чтобы изъять дом за неплатеж,” – заявляет Илья Комитов из девелоперской компании Fair Play. - “Для банков это очень рискованно, особенно если речь идет о жителях стран, не входящих в ЕС”.

И хотя Комитов никогда не слышал о том, чтобы русский покупатель перестал выплачивать регулярные отчисления по ипотеке, банки все еще очень осторожно относятся к подобным сделкам.

Другая проблема в том, что многие финансовые институты в России еще очень молоды. Закон «О кредитных бюро» был принят лишь в 2005 году. До этого российские банки использовали свои внутренние службы безопасности для проверки надежности своих клиентов, желающих получить кредит. Даже сегодня довольно сложно получить достоверную информацию, так как в стране действует более 20 кредитных бюро.

В настоящее время только Piraeus bank предлагает ипотечные кредиты для русских на покупку жилья в Болгарии, через свои офисы в России.
 

Другие решения

Как вариант, некоторые застройщики предлагают привлекательные схемы погашения стоимости недвижимости для русских клиентов, но только для объектов, приобретенных в той же самой компании. Fort Noks предлагает схему рассрочки платежа на срок до 10 лет. Для недвижимости, приобретаемой офф-план, покупатели должны выплатить 40% ее стоимости в течение 8 месяцев после подписания контракта. Оставшиеся 60% должны быть выплачены в течение 3, 7 или 10 лет. Процент по ипотеке составляет от 6.5 до 8%, в зависимости от банка-заемщика и срока, на который выдана ипотека. “Наши схемы рассрочки платежей доступны для русских клиентов и не требуют предоставления доказательств о доходе,” – заявляет Христов. - “Для того, чтобы начать пользоваться недвижимостью, клиент должен выплатить 30% ее стоимости. Я думаю, что ни одна другая компания в Болгарии не предлагает подобных условий”.

Застройщики также формируют стратегическое партнерство с банками и подают на ипотечный заем от имени своих клиентов. Это означает, что процесс выдачи кредита проходит более гладко.
 
Девелоперская компания Fair Play установила партнерские отношения с банков ДСК, для того, чтобы предоставить своим клиентам возможность финансирования покупок с помощью ипотечного займа. Покупатели должны выплатить депозит в размере 20% и предоставить справку из кредитного бюро (или 30% депозит, в случае, если такой справки нет). Минимальный годовой доход должен составлять 10 000 евро или 20 000 для жителей Москвы. Процент по ипотеке - 7%, что немного дороже, чем в местных банках Болгарии, но это плата за риск и ограниченное число подобных предложений на рынке.
И хотя многие считают, что для иностранных покупателей было бы значительно проще получить ипотеку в банках их собственных стран, болгарские банки значительно расширят свой бизнес, решив проблему проверки кредитоспособности русских клиентов и прояснив юридические моменты.