На фоне кризиса рынка недвижимости в Западной Европе и Америке Болгария пока ухитряется оставаться одним из островков стабильного роста. Кроме того, несмотря на этот рост, болгарская недвижимость пока еще дёшева (1000-2000 евро за квадратный метр в среднем), и потому продолжает привлекать инвесторов из всех стран, в том числе и из России.

Однако покупка объекта жилой недвижимости в Болгарии таит под собой множество юридических подводных камней, обозначить некоторые из них попытался корреспондент. Для этого он побывал на специальном «болгарском» семинаре, который прошел в рамках выставки «Второй дом». Вот о чем говорили специалисты.


Зачем вам лишняя услуга?

Начнем с распространенного заблуждения. Давно устоялось мнение, что физическое лицо не может купить болгарскую недвижимость, и что для ее покупки необходимо зарегистрировать фирму. На самом же деле это утверждение верно лишь в том случае, если вместе с домом или квартирой или без них вы покупаете участок земли. Если же вы покупаете просто объект недвижимости, не приобретая прав собственности на земельный участок, то вы спокойно можете оставаться физическим лицом.

Почему же на рынке укоренилось представление об обязательности регистрации фирмы? Дело в том, что регистрация компании - это дополнительная услуга. Зачем же компании отказываться от дополнительного приработка? Вот и некоторые недобросовестные компании навязывают эту не всегда нужную потребителю услугу.


Документы для покупки

Между тем, для покупки болгарской недвижимости физическому лицу нужен лишь паспорт любой страны. Все остальные документы будут составлены в нотариальной конторе при заключении сделки. К этим документам относится, прежде всего, согласие супруга или супруги на проведение сделки. Заполняется оно на месте, в присутствии нотариуса. Конечно, наличие второй половины семьи можно и скрыть, но когда придет пора продавать купленную сейчас недвижимость, продавцу непременно зададут неприятные вопросы.

Супруга может дать согласие как на месте, так и выписать доверенность в стране постоянного проживания у местного нотариуса. Доверенность эта, естественно, будет на русском языке, и тогда ее придется переводить на болгарский, а перевод также заверять нотариально.

Кроме согласия второго супруга, понадобится также и декларация по форме № 25. Это декларация о гражданском состоянии и семейном положении. Понадобится и декларация № 4 - о происхождении денег. В ней вы своими словами указываете, откуда вы взяли целых 30 тысяч долларов на первый взнос. При этом никакой справки, подтверждающей ваш доход, от вас не потребуют. То же самое касается и декларации № 264. В ней вы пишете, что не должны никаких налогов болгарскому государству. Документального подтверждения этой декларации от вас также не потребуют. Однако оба этих документа вы подписываете в присутствии нотариуса, который и заверяет вашу подпись.

Затраты за оформление документов несет только покупатель, и они составляют 3-4% от оценочной стоимости квартиры, которую определяет ее налоговая инспекция. Она зависит от площади, местоположения и степени амортизации жилья и составляет порядка 40% рыночной стоимости.


Покупателю новостройки понадобятся еще и акты

В Болгарии с вас никогда не попросят полной суммы за неначатое строительство. В большинстве случаев новостройку покупают уже с актом № 16, когда подключены все коммуникации, включая городской телефон. Можно купить квартиру и по акту № 15, когда закончена внутренняя отделка, но еще не подключены коммуникации, и даже по акту № 14, когда дом построен, и квартира попадает в кадастр. В этом случае удастся сэкономить примерно 20% цены. Однако въезжать в такую квартиру и отделывать ее самостоятельно вам никто не позволит.

С появлением наших покупателей, привыкших приобретать ямы и фундаменты, картина насколько изменилась. Теперь можно заключить договор и на покупку строящейся недвижимости. Но оплата всё равно не вносится заранее:
- При самом начале строительства вносится 10-процентный задаток;
- Потом, когда подписывается акт № 14, вносится 30-процентный первый взнос;
- После вступления в силу акта № 15 вносится еще 30%;
- Остальные 30% выплачиваются только на этапе акта № 16.

При покупке новостройки у застройщика расходы на оформление рассчитываются уже не из налоговой оценки, а из балансовой стоимости. Но и она составляет примерно половину рыночной. Расходы на оформление также составляют 3-4% от балансовой стоимости.

Иногда стороны настаивают на внесении в договор полной реальной суммы, выплаченной за жилье. Настаивают в основном россияне, памятуя те случаи в нашей стране, когда, не разобравшись, покупали юридически не совсем чистую квартиру, а когда приходилось давать сделке обратный ход, получали от продавцов лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Теперь же, обжегшись на молоке, люди дуют на воду – в Болгарии риск купить чем-то обремененную квартиру практически отсутствует: нотариус тщательно проверяет историю недвижимости, и если хоть что-то вызовет у него подозрение, сделка не состоится.

Но даже если нотариус что-то и пропустил, вероятность чего составляет сотые доли процента, его ошибку непременно исправят в кадастровом бюро, куда нотариальный акт, который заключается при сделке, поступает сразу после подписания. Оттуда вы получите документы на руки минимум через день, как в Варне, или максимум через две недели, как в Софии.

Но всё равно полноправным владельцем вы считаетесь со дня заключения сделки. С этого же дня исчисляется и ваш налог на приобретенное жилье, который составляет 0,15% от налоговой оценки в год. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит 2-3 евро. Примерно столько же – 0,15-0,25% от оценочной стоимости придется платить и за вывоз мусора. Тоже ежегодно. Остальные платежи взимаются ежемесячно.


Документы для продажи

Но, возможно, настанет день, когда вы, досыта насладившись всеми прелестями владения болгарской недвижимостью, захотите ее продать.

В этом случае от вас потребуют почти все те документы, которые требуют и с покупателей, но, помимо них, и еще кое-что. Во-первых,  это нотариальный акт, который вы оформляли при покупке. Во-вторых, вам надо будет принести свежий документ о налоговой оценке. Эту справку, напоминаем, выдает налоговая инспекция и она за эту услугу – от 50 до 200 левов (950-3800 руб.), в зависимости от местности.

От вас также потребуется то, что по-болгарски называется скицей. Это поэтажный план вашего дома. Наконец, от вас потребуется акт №16 – свидетельство о том, что дом был сдан в эксплуатацию, о котором мы уже успели рассказать.

В Болгарии существует и специальный налог с продажи: если вы продаете квартиру, которую купили менее пяти лет назад. Тогда с вас снимут 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Так болгарские власти пытаются бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.


Резюме
Каждая сделка неповторима, любят заявлять риэлторы. И они, конечно, правы. Поэтому универсального рецепта для всех просто не существует. Но получить представление о «размерах бедствия», в принципе, можно. Надеемся, что мы его вам дали.

Текст : Сергей Шумаков