В интервью «Деловой Недвижимости» Вячеслав Заренков рассказывает, чем русский покупатель отличается от англичанина и сравнивает работу на российском и болгарском рынках.


Кризис не меняет планов

Вячеслав Адамович, беседу хотелось бы начать с небольшого экскурса в историю. Почему Вы решили обратить внимание именно на Болгарию?
Приняв еще до начала кризиса стратегическое решение инвестировать в зарубежные рынки, мы изучали не только Болгарию. Но три года назад, во время принятия решения, рынок в Англии падал, в Германии – замер, в Испании был очень перегрет. И мы обратили внимание на наших славянских соседей.

Хотели работать в Сербии, но там очень нестабильная политическая обстановка.  Болгария же стабильна и политически и экономически, местные компании не заигрались на фондовых рынках, и кризис затронул их в незначительной степени. Страна активно развивается, вступила в ЕС, и перед кризисом государства Евросоюза оказали ей большую помощь.

Почему проект Golden Line ваша компания начала реализовывать не три года назад, а позже. Чем вызвана такая длительная задержка?
Чуть более двух лет назад мы вступили в переговорный процесс по приобретению объекта недвижимости. Около 5-ти месяцев делали аудит компании и объекта. Затем проектирование, получение разрешительной документации, снос существующих зданий, вынос сетей, подготовка площадки – все это заняло время.


Возводить Golden Line будут болгарские компании. Почему не россияне?
За рубежом мы планировали работать так же, как на региональных проектах в России: направляя на объект свою бригаду. Но оказалось, что привлечение местных строительных компаний выгодней. Они сейчас строят очень мало, многие простаивают и потому рады заказам. Мы же послали в Болгарию команду менеджеров, управляющих проектом. 

Если болгарские строители строят самостоятельно, качество работ оставляет желать лучшего. Этот проект для нас особенно важен, поэтому он находится под нашим жестким контролем.

Как изменились сроки реализации Golden Line, в связи с общими финансовыми трудностями? 
А мы ничего не меняли. В Болгарии нельзя строить в летний сезон, поэтому по плану собираемся построить «коробку» в 2010 году, а уже к следующему сезону сдать объект «под ключ».

Но на цену предложения финансовые потрясения не могли не повлиять…
Наш комплекс позиционируется как «премиум-класс». Мы его сейчас продаем по 2 000 евро за квадратный метр. Если бы не кризис, продавали бы дороже.

Не самое дешевое предложение даже для элитного жилья Болгарии…
Мы сравнили стоимость нашего проекта и болгарских – наш получается дороже  процентов на 15… При этом убежден, что все предложения по 800 или по 1 200 евро за кв. м. – что называется, «от лукавого». Чаще всего, это начальная цена, в которую не включен НДС,  а уровень такой недвижимости не соответствует элитному. У нас уже были случаи, когда люди, купившие квартиры на первой линии, предлагали обмен: метр на метр без доплаты. Но мы все-таки предлагаем доплатить, поскольку на первой линии, как правило, менее комфортно: очень шумно, народ отдыхает...

Мы же осуществляем свой проект в уникальном  (согласно маркетинговым исследованиям – лучшем в Болгарии) месте. На красивой возвышенности, рядом с пляжем и городом…

Первые результаты продаж обнадеживают?  
Мы начали реализацию апартаментов 16 июня. На сегодня (мы беседовали в конце июля – прим. ДН), контракты на 18 квартир находятся в стадии подписания, а три квартиры уже оплачены. Ведутся переговоры о продаже объектов коммерческой недвижимости. Я абсолютно доволен этими темпами, тем более что мы даже не начали продвижение. Думаю, проблем с продажей этих апартаментов не будет.

Но продвижение Вы все-таки планируете?
Изобретать ничего не будем, воспользуемся нашей сетью продаж и каналами коммуникации, нацеленными на конкретную аудиторию. Ведь любой эксклюзивный проект не подразумевает массовой рекламы. В Golden Line не  должны собраться различные слои населения. Мы хотим создать здесь среду единомышленников.


Что хочет соотечественник

Вячеслав Адамович, в чем бы Вы определили уникальность этого проекта для вашей компании. Помимо географической удаленности от Петербурга? 
Мы впервые сдаем клиентам полностью готовые помещения, не требующие дополнительных работ. Квартиры обустроены: кухня, сантехника – все есть. Именно такие проекты востребованы российскими покупателями. У нас широкая линейка предложений, начиная от однокомнатных и заканчивая трехкомнатными апартаментами. Уже за 90 тыс. евро можно купить хорошую недвижимость.

Как я понимаю, основной покупатель, на которого вы делаете ставку – россияне?
Да, объект мы предлагаем и в Болгарии, и в России. Впрочем, немцы тоже очень заинтересованы в приобретении недвижимости в Болгарии. То же могу сказать об англичанах. Правда, они, покупая недвижимость за рубежом, стремятся жить обособленно. Говорят застройщику: «Если вы оставите секцию только для англичан, мы будем здесь жить, если рядом будет кто-то другой – нет». Причем, речь идет не только о Болгарии, британцы селятся отдельно везде - на Кипре, в Испании, в Португалии.

Кроме того, у англичан заниженные требования к апартаментам. Россиянам нужна комната, минимум 20 метров, кухня метров 10-11… Англичан же устроят комнатушки-закуточки метров по восемь. Главное, чтобы было где спать, и чтобы стоило недорого.

А на какого клиента рассчитан ваш проект?
На семьи с одним или двумя детьми, имеющие совокупный доход около 80 тыс. рублей в месяц и какие-нибудь накопления. Наши условия оплаты -  первый взнос 20% с дальнейшей рассрочкой. Болгарские компании, как правило, требуют заплатить половину сразу, а вторую - по окончании строительства.

Многие россияне, интересующиеся недвижимостью за рубежом, рассматривают покупку не только как способ вложить деньги или определиться с местом отдыха на лето. Для них это возможность жить за границей или начать там собственный бизнес…

…Вы правы, именно поэтому наше предложение – это целый пакет услуг. Нами создана управляющая компания, и у наших покупателей не будет проблем, например, со сдачей квартир в аренду. Предполагаю, что стоимость подобной услуги составит 7-8% от  суммы аренды, причем в нее уже включено техническое обслуживание апартаментов. 

На первых этажах Golden Line разместятся объекты  коммерческой недвижимости – владелец квартиры сможет открыть собственный бизнес – кафе, фотоателье, массажный салон – и заниматься им, не выходя за пределы дома… Также наша компания готова помочь в регистрации бизнеса, и проконсультировать по всем вопросам работы на рынке Болгарии.


В Болгарии - дешевле

Теперь у «Эталон-ЛенСпецСМУ» есть опыт работы на российском и болгарском рынках. Любопытно было бы услышать Ваше мнение об их сходствах и различиях…
В Болгарии следует уделять больше внимание всем юридическим аспектам работы. Мы не можем позволить себе сделать ошибку, связанную с переделыванием проекта, переоформлением документации или налоговыми нарушениями.

Вообще же в Болгарии все происходит значительно быстрее, чем здесь. Экспертиза занимает месяц, различные согласования вместо девяти месяцев – три-четыре. Да и весь документооборот куда проще.

А себестоимость строительства?
В Болгарии она ниже – около 500 долларов за кв м., в то время как в России – 900, я имею в виду себестоимость строительных работ, без учета стоимости земли, инженерной инфраструктуры, согласований...

Существенно различаются стоимость материалов, налоговые отчисления, заработная плата. Например, налог на прибыль в Болгарии - 10%, НДС – 8%, социальные налоги вообще отсутствуют.

Металл в переводе на наши деньги - 16 тысяч рублей за тонну. А у нас 20 тыс. рублей - хотя понятно, что у них своего металла нет. Цемент у них свой, дешевле нашего процентов на 30. Наконец, сама конструкция здания в Болгарии дешевле, хотя бы потому, что не требуется возводить толстые стены, не пропускающие холод. Тем не менее, стоимость земельных участков вблизи моря в Болгарии выше, чем в Санкт-Петербурге.

Можно ли сказать, что Вы рекомендуете российским компаниям задуматься о выходе на болгарский рынок?
У большинства сейчас иные задачи, и поэтому многие российские проекты за рубежом заморожены. Хотя наши строители работают значительнее качественнее кипрских, греческих или португальских. У нас и темпы, и качество, и технологии – все выше.

Но Ваши-то планы по Болгарии не ограничиваются только Golden Line? И планируете ли продвигаться дальше на запад?
В Болгарии мы будем осуществлять и другие проекты. У нас есть определенные планы, тем более, что сейчас для выбора и покупки участков отличное время. Во всяком случае, предложения от собственников земли у нас есть.

Несколько осложняет перспективы лишь то, что в Болгарии недавно издан закон, запрещающий строить объекты ближе, чем в 300 метрах от моря. В прибрежной зоне можно возводить только гостиницы определенного класса или развлекательные комплексы. Так что, если бы мы согласовывали свой проект сейчас, возникли бы трудности. 

А вот проекты в других странах будем рассматривать очень осторожно, надо дождаться  всплеска на рынке. По моему прогнозу, он произойдет в 2011 году.

Беседовал: Филипп Березин