В чем отличия от «приморской» недвижимости

«Горнолыжная» недвижимость должна располагаться на соответствующем курорте – это понятно. А нет ли у нее каких-то еще отличительных черт по сравнению с обычной? Скажем, в размерах, планировках, еще чем-то подобном? Опрошенные нами эксперты уверяли, - почти нет. «Это – те же объекты, что предлагаются и в других местах: студии, квартиры, коттеджи и т.д., - заявила Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Максимальные отличия – в некоторых комплексах есть дополнительные помещения в виде сушилок для одежды и снаряжения, как в любом отеле для горнолыжников».

«Инфраструктура этих объектов ориентирована на отдых, - отмечает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Отличия от тех объектов, что мы продаем, например, на море, сводятся к тому, что в горнолыжных комплексах больше закрытых помещений. Бассейны – не открытые, а под крышей, с подогреваемой водой. В самих квартирах и домах меньше террас и эксплуатируемых кровель».


И на Западе, и на Востоке

Страны, где строится и продается горнолыжная недвижимость – естественно, те же, где популяризируется и развивается горнолыжный туризм и отдых. «Это традиционно Австрия, Италия, Франция, Швейцария, Андорра, - перечисляет Елена Некрытова («Новое Качество»). – А также Болгария. В последнее время развиваются горнолыжные курорты в Черногории – Колашин и Жабляк. Соответственно, там строятся и объекты недвижимости».

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock еще больше расширил географию и в качестве примеров он привел Румынию (активно развивающийся регион Пояна Брашов), польский Закопане, курорты в Чехии. Даже объект в испанской Коста-Браве может заинтересовать горнолыжника – кататься там, конечно, негде, но не так далеко до Андорры…

Теперь о том, где недвижимость популярнее всего у российских покупателей. Это, бесспорно, Болгария. «Последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на такие курорты, как Пампорово, Банско, Боровец, Чепеларе, Смолян, Велинград, Самоков, - говорит Михаил Михов, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости «В раю».

Повышенный интерес, с точки зрения эксперта, объясняется тем, что к 2011 году Болгария войдет в Шенгенскую зону, после чего владельцы недвижимости смогут спокойно передвигаться по другим странам, имея одну визу. К этому времени, по его мнению, ожидается повышение цен, поэтому сейчас можно выгодно приобрести квартиру или дом с целью последующей перепродажи. «Болгары отличаются гостеприимством, почти все население страны русскоговорящее, поэтому отсутствует языковой барьер, что создает дополнительный комфорт», - заключает Михаил Михов.

От себя обратим внимание еще на один фактор – фантастическую дешевизну болгарской недвижимости. Цена на объекты начинается от 18 тыс. евро, т.е. меньше 1 млн. руб. на наши деньги.

У состоятельных людей самыми популярными оказываются другие страны – Германия, Австрия, Италия, Франция и Швейцария. «Здешние курорты – с развитой инфраструктурой, - отмечает Елена Некрытова («Новое Качество»). – Здесь можно не только покататься на трассах различной сложности, но и отдохнуть после, посетив отличные SPA салоны, ресторанчики с прекрасной кухней, и все прочее, что предполагает хороший сервис и отдых».


Классификация и цены

Теперь о предложениях – чуть подробнее. Дешевле всего, как уже говорилось, Болгария – здесь цена продажи начинается от 550-600 евро за кв. м. «Болгарские застройщики понимают, что низкая цена – их главный козырь, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Поэтому они стараются минимизировать площадь объекта. В этой стране не редкость апартаменты в 25-30 кв. м. Итоговая цена объекта находится в пределах 18-20 тыс. евро».

Другой ценовой полюс – Западная Европа. «К примеру, в Австрии нужно рассчитывать на стоимость квадратного метра хороших апартаментов около 3 тыс. евро, в Андорре около 4 тыс. евро и выше, а во Франции, например, в Шамони, около 4,5-5 тыс. евро и выше», - отмечает Елена Некрытова («Новое Качество»). Добавим также, что на этих курортах практически отсутствуют предложения «экономных» площадей – объекты изначально ориентированы на более состоятельных людей, которые на себе, любимых, не экономят. Так что приведенные выше цены следует умножать не на 25-30, как в Болгарии, кв. м общей площади, а на 60 минимум…

Общеизвестно, что низкая цена – это привлекательно, однако часто таит в себе различные риски. С «горнолыжной» недвижимостью возможны долгострой, недостаточное качество строительства, проблемы с надежностью компании-застройщика – в общем, те же «траблы», что хорошо знакомы нам с недвижимостью московской. Но есть и свои специфические опасности.

«Довольно часто сверхдешевое предложение означает, что собственно курорта и нет, - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Вокруг или не существует никакой инфраструктуры, или еще только идет ее строительство. В результате нормально пользоваться (т.е. получать удовольствия от катания) невозможно. Покупатель оказывается перед невеселой альтернативой: либо проводить отпуск в условиях стройки, надеясь, что года через два все обустроится, либо попытаться свою недвижимость продать. Такое обычно если и возможно, то только с дисконтом процентов в 30».


Не только цена…

Многие наши люди никак не расстанутся с заблуждением, что цена, которую просит продавец – это все траты, которые предстоят при приобретении недвижимости. На самом деле, предстоят дополнительные платежи: налоговые и гербовые сборы, агентские вознаграждения, гонорары адвокату и т.п. – из-за чего сумма существенно вырастает. В среднем для недвижимости (любой, и на горнолыжных курортах в том числе) следует ориентироваться на «добавку» в 5-10% от стоимости покупки. Но это именно в среднем – от страны к стране величина разнится. Как правило, в странах Восточной Европы дополнительные платежи выше и достигают иногда 12% - тамошний рынок менее зрелый. В Западной Европе иногда удается уложиться в 3-6% - и на рынке порядка больше, и цены на недвижимость (от которых и рассчитываются эти проценты) повыше.


...и не только покупки

Еще один вопрос, о котором наши эксперты очень советовали не забывать – постоянные платежи. Квартира, апартамент, вилла – все это требует постоянных «вливаний»: квартплата, коммунальные платежи, налоги… Даже если вы совершенно не пользуетесь своим недвижимым имуществом бОльшую часть года, платить за него все равно придется.

«В Болгарии коммунальные расходы в среднем составляют около 50-60 евро за апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы – около 1 евро в месяц за 1 кв. м, - говорит Елена Некрытова («Новое Качество»). – Есть еще ежегодный налог – 0,15% от оценочной стоимости объекта. В Черногории коммунальные расходы в среднем  составляют 50-100 евро в месяц и оплачиваются по реальному потреблению, эксплуатационные расходы – в среднем 1-2 евро в месяц за 1 кв. м. Ежегодный налог – от 0,08% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости, точный размер зависит от типа недвижимости, местоположения, давности постройки, и прочих аспектов».

В некоторых странах существует довольно сложная система налогообложения:  к примеру есть ежегодный налог на недвижимость  во Франции (около 10 евро с 1 кв. м), налог на проживание (примерно та же сумма), а коммунальные платежи оплачиваются по счетчикам.

Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что примерно прикинуть будущие расходы на содержание недвижимости можно исходя из двух параметров: ее стоимости, а также наличия инфраструктуры. «В самых эконом-вариантах расходы составят в районе 1% в год, - говорит эксперт. – Платить за апартамент стоимость 100 тыс. евро придется по 1000. Но может случиться и так, что ваш объект небольшой, всего 35 кв. м, но комплекс оснащен полным набором инфраструктуры – парковка, охрана, бассейн… Цена содержания в этом случае может доходить до 4-5% в год». Кстати, по мировым меркам это не предел: в Вермонте (США) есть объекты, где содержание обходится в 6-7% в год.

Существуют страны (например, добавляет Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»), где россияне не имеют права покупать недвижимость как на физические лица. (На эту тему читайте нашу статью «Покупка недвижимости за границей: как из «физика» превратиться в «юрика»»). Для владения необходимо создавать фирму, что подразумевает оплату услуг местного бухгалтера – в итоге стоимость содержания недвижимости составляет 1000-1200 евро в год.

Кризис, как известно, является лучшим временем для долгосрочных инвестиций. Та же болгарская недвижимость еще полтора года назад стоила порядка 1000 евро за кв. м – сегодня ее цена упала почти вдвое. Так что те, кто вложатся в виллы и апартаменты сегодня, без сомнения, выиграют – когда кризис закончится, то и возобновится рост цен.

Правда, чтобы приобретение оказалось выгодным, следует соблюдать несколько простых правил. Покупать недвижимость только через солидное агентство. Смотреть за тем, чтобы управляла комплексом известная и уважаемая компания. И, конечно, не хватать самое дешевое – это кратчайший путь к тому, чтобы купить нечто «проблемное».

Автор: Владимир Абгафоров