Для мировых рынков недвижимости год был исключительно негативным. Причина – ипотечный и финансовый кризисы. Не остались в стороне и европейские рынки, не только развитые, но и развивающиеся страны. Такие как Болгария.

Обзор подготовлен компанией Bulgarian Property Advisors

Болгарский рынок по итогам 2006–2007 годов был самым динамично развивающимся в Европе. Но, хотя в первой половине 2008 года страна продолжала радоваться росту цен на недвижимость, уже отчетливо ощущалось замедление интереса со стороны крупных инвесторов.


Поквартальный отчет

В первом квартале 2008 года болгарские квадратные метры подорожали на 15,21% в годовом исчислении, но, если сравнивать с аналогичным периодом 2007-го, этот рост снизился почти в два раза. Только за первый квартал 2007 года цены на недвижимость выросли на 17,7% по сравнению с предыдущим кварталом.

Во втором квартале кризис уже сказался на рынке недвижимости в большинстве стран старой Европы. Хотя Болгарию, во многом благодаря сильному интересу со стороны россиян, кризис в полной мере еще не затронул, серьезные инвестиционные проблемы уже были налицо. В начале второго квартала сразу несколько крупных болгарских банков (большая часть которых является подразделениями иностранных финансовых корпораций) приняли решение не выдавать кредиты под строительство и покупку жилья в регионах Солнечный берег и Банско. В других регионах были значительно ужесточены условия выдачи кредитов, а процентная ставка существенно повышена.

В конце второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости значительно уменьшилось. Это произошло на фоне банкротств и смены владельцев мировых банков. Практически полностью ушли с рынка европейские покупатели, рассчитывающие на покупку недвижимости с привлечением кредитов. Наиболее грамотные застройщики начали стимулировать покупателей разнообразными бонусами и программами, рассчитанными на привлечение интереса к своим проектам. При покупке квартир в горных районах Болгарии обычными стали беспроцентные рассрочки и различные лизинговые схемы.

Участились прогнозы относительно снижения цен на недвижимость. Специалисты предрекали падение цен до 50% на некоторые объекты в горах у гольф-полей. Строительство новых полей для столь популярной у европейцев игры в сложившейся ситуации находилось под большим вопросом.

Четвертый квартал расставил точки над «i». Вследствие падения спроса рынок продавца стал рынком покупателя. При этом цены так и не упали. Причины: себестоимость строительства снизилась еще в конце третьего квартала, стройматериалы также значительно подешевели. Впрочем, повышенные ранее ставки на кредит компенсировали это снижение. В связи с этим покупатели заняли выжидательную позицию. В сложившейся ситуации в выигрыше остались упомянутые выше продавцы, которые вовремя скорректировали цены и предложили различные бонусы.


Спрос и предложение

Что касается спроса, то он качественно изменился. Если на протяжении всего 2007 года основными покупателями были инвесторы, которые приобретали недвижимость исключительно для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто рассматривает такую покупку для себя. Соответственно повысились требования покупателей к качеству жилья, предоставляемым услугам и «хорошей» цене.

В этой ситуации изменилось и предложение. Многие из продавцов стали предлагать дополнительные скидки, завуалировав их под всевозможные рождественские и новогодние распродажи. Эти скорее психологические и маркетинговые ухищрения дали определенные результаты. Однозначно продавцы стали более гибкими. Снижение спроса на курортные квартиры может иметь и положительный для покупателей эффект, как утверждают многие. Продавцам стало труднее привлечь немногочисленных покупателей, и они делают ставку на качестве предлагаемой недвижимости.

В целом на рынке недвижимости Болгарии, если не делить его на сегменты, наблюдается падение цен до уровня середины 2007 года. При детальном рассмотрении с точки зрения российского покупателя ситуация не так плоха. Как и прогнозировали специалисты, самые большие дисконты и проблемы со строительством происходят в отдалении от горнолыжных курортов, в так называемых гольф-поселениях. Это связано с тем, что в основном в них инвестировали европейцы – на деньги, привлекаемые кредитными организациями.


Рынок по сегментам

Цены на горнолыжную недвижимость в курортных местах практически не изменялись примерно с сентября 2007 года. Они формируются скорее не рынком, а несколькими большими проектами и отдельными законченными объектами недвижимости, которые стоят на рынке месяцами.

В связи с финансовым кризисом часть розничных покупателей из Европы столкнулись с невозможностью оплаты, разорвали контракты и понесли значительные потери. Застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они взяли кредит под (как они думали) уже гарантированно проданные квартиры. Банковский процент, конечно, уменьшился, но квартиры было необходимо продавать. Поэтому застройщикам пришлось делать скидки на оставшиеся свободными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими покупателя.

Девелоперы, чьи жилые комплексы не были «осчастливлены» отказами или же те были незначительными, чувствуют себя более уверенно, хотя иногда вынуждены отвечать на дополнительные скидки конкурентов.

И все же следует отметить, что россияне в основной своей массе покупают недвижимость на море. Цены на недвижимость морского побережья Болгарии кризис и нестабильность затронули лишь в самом конце года. Пик роста цен был достигнут в начале прошлого года. А по его итогам цены на приморские квартиры стоимостью €1–1,5 тыс. за кв. м снизились примерно на 5–10%, а вот на более амбициозные и масштабные проекты скидки очень индивидуальны и зависят от самой квартиры. Застройщики элитных объектов имеют больший запас прочности. Они изначально понимают, что им придется продавать свои объекты не один год.

Спрос на прибрежную недвижимость зависит также от удаленности от моря и наличия инфраструктуры. По-прежнему наиболее востребована первая линия и объекты в удалении до 300 м от берега с обязательным наличием пляжа и хорошим видом. Интерес к объектам стоимостью от €1,5 тыс. за «квадрат» значительно упал. Спрос на объекты класса «люкс» (€2–3 тыс. за кв. м), который был в 2007 году остался в прошлом. В целом в четвертом квартале 2008 года спрос на приморскую недвижимость снизился примерно на 50%. Практически сразу застройщики отреагировали на этот факт отказом от строительства новых проектов или скорректировали их под новые условия с учетом своего и общего экономического положения. На побережье ситуации с отказными квартирами аналогична той, что сложилась в горном регионе. Но на море спрос гораздо выше, а отказов меньше в разы.

Пока на побережье не приходится ожидать сильного снижения цен на недвижимость. Средние колебания стоимости незначительны.


Земельные участки

Цены на земельные участки и земельный рынок в целом (особенно сельхозугодия) в Болгарии в 2008 году был богат на интересные события. Движение цены вверх было резким и носило явно спекулятивный характер: за первые пять-шесть месяцев года цена земли в некоторых регионах повысилась на 40–50%. Это не отражало уровень рыночных цен, а скорее основывалась на ожиданиях множества собственников земли.

Финансовый кризис «отрезвил» продавцов и вернул цены до уровня февраля-марта. В конечном итоге за 2008 год средняя цена болгарской земли повысилась на 17%, но при этом разброс был очень широк. Многие аналитики уверены, что рост продолжится ближайшие несколько лет – несмотря на кризис. Согласно их прогнозу на 2009 год, рост будет примерно идентичным прошлогоднему. Цена сельскохозяйственных земель в Болгарии самая низкая в ЕС, и это, по мнению рыночных наблюдателей, имеет свое объяснение – эта земля мало используется. Реальная цена земли должна быть связана с доходностью, по мнению Радослава Манолова, исполнительного директора компании «Адванс Терафонд АДСИЦ».

Впрочем, уже набирает обороты тенденция использования земли по ее прямому, аграрному назначению. Там, где земля сдается в аренду, обрабатывается и выплачивается рента, цена растет. Такие инвестиции в сельхоз землю остаются перспективными, несмотря на мировой финансовый кризис.


Активность строителей

«Желание» строить жилье в Болгарии за 2008 год уменьшилось приблизительно на 12%. Всего за третий квартал, по данным Национального статистического института (НСИ), было выдано 2 744 разрешений на строительство новых жилых зданий. По отношению к 2 694 разрешениям, выданным за предыдущий квартал, рост составляет 1,85%, но если сравнивать с годом ранее видно снижение в 11,7% (3 110 разрешений в третьем квартал 2007 года). За этот же период 2008 года муниципалитеты одобрили строительство 13 190 жилых единиц с суммарной площадью застройки (так называемая развернутая площадь застройки) 1,64 млн кв. м.

Лидером по количеству выданных строительных разрешений на жилье является Варна – 380. Следом идет Бургас – 372. София остается на третьем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область Пловдив – 274 и столичная область – 188. Значительный объем запланированного жилого строительства есть и в областях Благоевград – 174 (Банско, Разлог, Добриниште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Стара Загора (104).

Больше всего единиц жилья появятся в областях Варны – 2 397, София (столица) – 1 774 и область Бургас – 1 730. Меньше всего жилых зданий запланировано к сооружению в областях Враца (7) и Монтана (8).

Разрешение на строительство в третьем квартале получили и 126 офисных зданий с суммарной площадью застройки 136 тыс. кв. м, а также и 1 457 зданий иного типа с суммарной площадью более 1,1 млн кв. м. Лидером по выданным разрешениям на нежилые здания является столица София – 22, затем идет Пловдив – 18.


Прогноз на 2009 год

В наступившем году некоторая «растерянность» на рынке играет на руку покупателям – будет реально приобрести недвижимость по исключительно выгодной цене. А в дальнейшем, когда цены пойдут вверх, можно и приумножить капитал.

Пока же отсутствие доверия к рынку и проблемы банковского финансирования приведут к значительному сокращению нового строительства. Мы полагаем, что ситуация улучшится не ранее чем через год. Впрочем, большая часть негативных прогнозов на 2009 год основывается скорее на субъективных, нежели на объективных причинах. Рынок недвижимости динамичен, его неминуемо ждет нормализация.

В пользу нормализации ситуации на болгарском рынке говорит следующее: все ведущие мировые лидеры признали недопущение дефляции (падения цен) и заявили, что сделают для этого все необходимое. Объемы вливания в экономики ведущих стран достигли рекордных показателей. Во всех странах вкладывают деньги в инфраструктурные объекты и преобразования, нацеленные на поддержание финансовой системы. Многие, в том числе болгарские, политики заявили о поддержке банков и строительной индустрии.

Приобретая сегодня недвижимость на море в Болгарии по цене €600–900 за «квадрат» можно быть уверенным, что через три-пять лет ее стоимость удвоится.

Владислав Харитонов,
руководитель отдела развития и аналитики компании Bulgarian Property Advisors