Декабрь ушедшего 2008 года заставил забыть о традиционном
предновогоднем застое как минимум тех риэлторов, что торгуют
квадратными метрами в Париже, Лондоне и их окрестностях. Покупательская
активность превысила все ожидания. Основные рычаги феномена -
существенное снижение цен на недвижимое имущество, совпавшее по времени
с необходимостью спасти изъятые на биржах средства от пожирающей их
инфляции. Для тех, кто в конце 2008 года посетил
выставки по недвижимости в Великобритании и Франции, было абсолютно
очевидно - Европа, изрядно затронутая финансовым кризисом, ждет
покупателя из России. Для риэлторов, особенно работающих в сегменте
lux, к этому моменту времени уже практически полностью был потерян
покупатель-европеец, обладающий крайней осторожностью и почти не
играющий на сырьевых биржах. Что-то, разумеется, ушло и «по своим» -
как правило, объекты средней ценовой категории: сделки до €500 тысяч.
Ситуация же с покупателем из России просчитывалась довольно схематично,
но в целом верно: квадратные метры в стране в стоимости еще не упали,
зато заметно падал рубль. Во имя спасения средств самым логичным ходом
должны были стать инвестиции на европейском рынке, где, с одной
стороны, цены уже приобрели адекватность, приличествующую моменту, а с
другой, все еще существовала возможность торговаться. Так, собственно
говоря, все и случилось.
«Вон из Москвы...»
Недвижимость, особенно дорогая и очень дорогая, во Франции и
Великобритании стала хитом рождественских продаж. В самом Париже и в
области спрос на объекты формата luxury не только не падал, но рос.
«Основные покупатели дорогих замков, вилл и эксклюзивных апартаментов
во Франции сегодня - это россияне, слегка «разбавленные» англичанами и
выходцами из Саудовской Аравии, - говорит Зоя Иванова-Сикорд, менеджер
французского агентства недвижимости MARC FOUJOLS.
«Для покупателя из России купить замок в 60 км от Парижа за €2,5
миллиона - куда более доступно и выгодно, чем покупать коттедж в
Подмосковье. При этом площадь замка, как правило, не менее 500 кв. м, а
прилегающий земельный участок составляет около 1 гектара. Некоторая
сложность возникает с подбором апартаментов для российского покупателя:
представления россиян об евроремонте класса «люкс» часто завышены по
сравнению с европейскими стандартами».
В Великобритании интерес к недвижимости также наблюдался, в основном,
со стороны русских. Присутствовали на рынке также французы, итальянцы и
постепенно возвращающиеся в Англию американцы. Если учесть тот факт,
что евро рос, а фунт падал (падение национальной валюты к Рождеству
2008 года по сравнению с декабрем 2007 года составило 25%), то реальные
цены на лондонские квартиры уменьшились почти на половину - и это очень
подстегнуло рынок. Интересно, что раньше на том, чтобы скорее оформить
договор, настаивал обычно покупатель, теперь в этом больше
заинтересованы продавцы. Квартира, «зависшая» в продаже, крайне не
выгодна: тогда ее приходится отдавать в аренду. Рынок аренды, в свою
очередь, очень задет, в частности в Лондоне, где он во многом питался
за счет деятельности Сити. Ввиду того, что многие банки терпели
трудности (сливаются, поглощаются, сокращают штат - буквально тысячи
потерявших работу), существенно уменьшилось число желающих снять жилье,
а цены на аренду упали на 15% - и это, по мнению экспертов, еще не
предел.
Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com, говорит:
«Большинство сделок на лондонском рынке сегодня проводится за наличный
расчет, но некоторые покупатели прибегают к ипотеке. Сегодняшняя
базовая ставка в английских банках - 2%. Это, пожалуй, самые низкие
ставки со времен XVII столетия. Но проценты по ипотеке не особенно
изменились - сегодня кредиты дают под 5% годовых. При этом тщательно
проверяются все документы, не должно быть никаких «серых» зарплат,
только «белая», поступающая на банковский счет покупателя».
Франция менее строга в этом отношении, хотя и кредитная история, и
происхождение средств тщательно проверяются. Заметно при этом, однако,
что французы пытаются стимулировать российского покупателя всеми
способами и, в частности, отрабатывая различные механизмы ухода от
налогов. Зоя Иванова-Сикорд так говорит об этом: «Есть множество
нюансов, касающихся сделок с иностранцами вообще, а не только с
гражданами России. Например, при покупке нерезидентами дорогих
объектов, а именно более €780 тысяч, вступает в силу налог на
богатство. У нашего агентства отработаны схемы, позволяющие уменьшить
этот налог, заодно задействовав ипотечное кредитование. При этом мы
помогаем получить кредиты в монакских и швейцарских банках по ставке в
среднем 5,5%. Это выгодно как с точки зрения «дешевых денег», так и в
отношении ухода от налога на богатство».
Ходовой товар с маркировкой «К Рождеству 2008» выглядел примерно так: в
Лондоне это были квартиры в центре, в престижных районах, средней
стоимостью от 750 тысяч до 1,5 млн фунтов; в Париже - элитные
апартаменты в округах - по цене от €6 тысяч за кв. м, а также замки в
окрестностях французской столицы. Определенный интерес представляли
горнолыжные курорты, а также объекты на Лазурном берегу: считается, что
никакой кризис не в силах повлиять на желание отдохнуть на престижных
курортах.
В поисках дна
Строительство новых зданий, как жилых, так и коммерческих, сегодня
ведется очень вяло. Те девелоперы, что полагались на кредитование, в
данный момент времени оказались парализованы банковским крахом. «Многие
стройки в Великобритании сейчас заморожены, - комментирует Егор
Шишковский ситуацию в Англии. - То, что уже было начато, достраивают;
новые объекты пока отложены на 2-3 года. В самом Лондоне это не так
заметно. На мой взгляд, события будут развиваться в три этапа: в
ближайшие месяцы, в начале 2009 года, цены пойдут вниз, потери составят
до 10%. К лету цены стабилизируются - это второй этап. А затем мы будем
наблюдать рост цен уже как следствие неизбежной инфляции. Так что
сейчас очень интересное время».
Во Франции существует множество программ, которые поощряют инвестиции в
сектор недвижимости. Например, приобретение полностью меблированных
апартаментов в туристических резиденциях не только позволяет покупателю
отдыхать в купленном «втором доме» во время отпуска и получать доход во
все остальные месяцы года (цифры невелики, 5-6% от объема
капиталовложений, но стабильны), но и избавляет от большинства налогов
и от текущих расходов на содержание жилья. Кроме того, инвестору (а
именно так квалифицируется покупатель недвижимости в данном случае)
возвращается НДС, уплаченный при заключении договора - 19,6% , что
делает существенно дешевле это и без того доходное приобретение.
Большинство девелоперов заявили о заморозке своих проектов на ближайшие
2-3 года. Эксперты говорят: все шансы остаться на плаву есть у тех
компаний, которые совмещают строительный бизнес с туристическим, сделав
при этом ставку на аренду площадей и управление ею.
О деятельности как раз такого многопрофильного холдинга на волне
кризиса рассказывает Мария Алексеева-Гибер, управляющий директор и
владелица группы компаний OACI, уроженка России, много лет живущая во
Франции: «Кризис ударил далеко не по всем девелоперам. Скажем, нашему
холдингу это не так страшно, и я надеюсь, что наша компания не будет
снижать цены на недвижимость. Мы будем продолжать строить новые дома,
покупать и реставрировать старые, привлекая инвестиции и продолжая
деятельность фирм, ведущих бухгалтерские дела наших инвесторов и
управляющих их недвижимостью. Сейчас на рынок поступило очень много
интереснейших предложений - старые, в лучших французских традициях
построенные, отели в Провансе, на атлантическом побережье, и даже на
неизменно популярном Лазурном берегу, буквально по демпинговым ценам -
на 30% ниже, чем год назад. Сейчас главное - не ошибиться в выборе. Он
должен быть оправдан, прежде всего, с точки зрения туризма. Куда
приедет турист - приедет и инвестор. И если часть апартаментов, из
числа отреставрированных нами, не будет продана, мы просто сдадим их в
аренду».
Сейчас на покупателя работают все составляющие рынка недвижимости:
европейское падение цен на строительные товары и услуги гарантирует при
возведении новых зданий гораздо меньшие затраты, чем еще полгода назад.
В выгодном положении оказываются и те, кто, не замахиваясь на крупные
вложения, просто покупает для себя квартиры, нуждающиеся в ремонте.
Пока на рынке идет обесценивание труда строителей и отделочников, можно
заключить договор на очень небольшую сумму и получить при этом
прекрасный результат.
Далее авторы приводят тексты комментариев и интервью профессионалов европейского рынка недвижимости.
Гай Имз, исполнительный директор компании Prosperity Homes.
Где, как вы считаете, наиболее очевидно негативное влияние кризиса?
Показательна во многом Испания. Эта страна, строившая объектов
значительно больше, чем рынок мог востребовать, имела в том числе и
некоторое количество предложений с нелегальной застройкой. Так, власти
Андалусии называют 7 районов, где больше выявлено «проблемных»
объектов: Валле де альманзора (Valle de Almanzora), Фреилас (Freilas),
Вехер де ла Фронтера (Vejer de la Frontera), Медина Азахара (Medina
Azahara), Аксаркиа и Кесада Сьерра де Казорла (Axarquia and Quesada
Sierra de Cazorla). Коснулись строгости закона и Канарских островов: в
частности, некоторые называют Ланцароте «новой Марбельей», исходя из
судебного решения канарского суда объявить об отзыве лицензий у 22
гостиничных комплексов в районе Yaiza и Teguise. Среди них-8 отелей
высокого класса: под угрозой MeliaVolcan, Princess Yaiz Castillo,
Natura Palace и другие менее известные апарт-отели, шесть из которых
все еще продолжают строиться. Газета El Pais цитирует советника
местного отдела региона Cabildo, Ланцаро-те, г-на Carlos Espino,
который уверяет: «Никому не получить амнистию, мы снесем все
предназначенные к уничтожению объекты». Это означает, что 23%
туристических зон острова с 15 000 местами для проживания могут быть
уничтожены. Причина отзыва лицензий в том, что здания были возведены
нелегально. Всем предстоит снос, даже несмотря на то, что ЕС выделил
€36,5 млн в фонд восстановления курортов Испании. Пострадают, конечно
же, все частные владельцы: местные граждане, британцы, немцы и другие
иностранцы.
Что на рынке недвижимости сегодня интересно покупателям?
В США потенциальным инвесторам могут быть интересны районы, прилегающие
к Миссисипи; недорогое жилье во Флориде, Майами, где престижная
курортная недвижимость пока продается по очень низким ценам. Для
покупки с инвестиционными целями цены сегодня значительно выгоднее, чем
вчера. Например, квартиры на побережье Флориды (кондоминиум
пятизвездочного уровня) с видом на море, рядом с пляжем, с жилой
площадью 120,7 кв. м (2 спальни + 2 ванных комнаты) продаются по цене
не $750 000-900 000, а $375 000. Существует целый спектр стран, которые
только начинают выходить на рынок, привлекая выгодными условиями
участия в проектах и развитостью оффшорных зон. Это Латинская Америка:
Панама, Бразилия, Доминиканская Республика, Белиз, Венесуэла, Никарагуа.
Что сейчас происходит на рынке Великобритании?
В Великобритании кризис главным образом коснулся недвижимости
эконом-класса, купленной по ипотеке. Сейчас имущество должников
выставляется на аукцион. Эта процедура хорошо отработана и (в отличие
от России) не требует решения суда по иску банка. Рынок привязан к
спросу на дешевую недвижимость, которая очень хорошо продается, в
частности, в таких традиционно популярных районах, как Хертфордшир,
Бэкингемшир и Беркшир.
Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com (Великобритания).
Сегодня ситуация на риэлтерском рынке в Лондоне меняется почти каждую
неделю. На пике спроса - центр Лондона, квартиры с 2-3 спальнями. Можно
добиться ошеломляющих скидок. Совсем недавно у нас прошла сделка, где
стартовая цена на квартиру в 1,3 млн фунтов (2 спальни, 120 кв. м
хорошее место) была сбита до 850 тысяч фунтов. В этом отношении для
тех, кто умеет торговаться, сейчас самое выгодное время для покупок:
когда наступит то самое «дно», добиваться скидок будет уже значительно
сложнее.
Зоя Иванова-Сикорд, региональный менеджер по Восточной Европе международного агентства недвижимости Marc Foujols.
Снижение цен на парижскую недвижимость выглядит довольно резким,
особенно на фоне того, что за последние 10 лет стоимость квадратного
метра стабильно росла и в итоге увеличилась в два раза. Сейчас же цены
на апартаменты в элитных старых зданиях Парижа за последние 3 месяца
уменьшились в среднем на 7%, в некоторых случаях - на 10-15%; а
стоимость квадратного метра в новостройках упала на 40%. Часть
объектов, например некоторые предложения в самых популярных округах
Парижа - 7, 8 и 16, до сих пор стоят очень дорого - от €9000 за кв. м,
а некоторые эксклюзивные апартаменты в районе авеню Монтень успешно
продаются при ценнике от €18 до €20 тысяч за кв. м.
Красимир Лозанов, управляющий директор ООО «Деловой центр Пловдив» и
директор по развитию бизнеса Болгарской инвестиционной компании ЗАО
«Новиз»:
Красимир, чувствуется ли кризис в Болгарии?
Кризис у нас пока только виртуальный. Это пока еще «пугаловка» с синего
экрана или со страниц газет. Все вроде бы понимают, что он мимо нас не
пронесется, но пока нет реальных признаков его существования. Например,
я не слышал и не читал, чтобы в Пловдиве были задержки зарплат. Или
сокращения. Люди стали меньше тратить только в связи со своими
пессимистическими ожиданиями об ограничении своих доходов, а не потому
что их заработки упали. У нас в стране есть определенный запас
прочности, и пока он не подводит.
Туда входят:
- стабильная валюта (у нас с 1997 года валютный борд. Болгарский лев (BGN) привязан к EUR, курс 1,95 BGN за евро.
- в достаточной степени реформированная и стабильная банковская система;
- небольшой внешний долг;
-цены на нефть упали (хотя это конъюнктура), что нас радует. В отличие от России, например, мы нефть покупаем, а не производим.
Что плохо:
- наша экономика сильно зависит от иностранных инвестиций;
- высок уровень экспортоориентированности нашей экономики: если
европейские покупатели наших товаров перестанут размещать заказы, то
наши предприятия встанут. Внутренний спрос не сможет компенсировать
объемы внешних рынков.
Я слышала, что болгарские застройщики уже начали замораживать проекты, так ли это?
И я слышал. Это логично. Мы сами отказались стартовать наш проект в
курортном городе Хисар, в 50 км от Пловдива (дома для отдыха, около 10
тыс. кв. м). Хорошо, что вовремя остановились, на уровне проектной
документации. а собирались начинать строить, даже договорились о
предоставлении кредитной линии.
Будут ли снижаться цены?
Застройщики, которые пользовались кредитными средствами, в ситуации
пониженного спроса просто обязаны снизить цены, иначе за них это
сделает банк, который получит в собственность объект залога при условии
невозврата кредита. Тем, кто строил на свои средства, совсем не
обязательно демпинговать - они прекрасно могут приостановить продажи и
подождать, пока ситуация выровнится и вернется платежеспособный спрос.
Александр Шевляков, глава представительства в России Law Firm Limited (Лондон).
Рынок недвижимости Англии изменился достаточно сильно. Если раньше
средняя цена дома составляла 188,9 тысячи фунтов, то теперь это уже
158,9 тысячи фунтов. Но это относится к цене среднего дома по всей
Британии. Если же говорить о хорошем современном жилье в Лондоне, то
цены изменились менее значительно. К концу 2009 года прогнозируется
скачок цен - многие инвесторы выводят средства из таких активов, как
банковские депозиты и ценные бумаги, и будут инвестировать свободные
средства в объекты недвижимости, приобретение которых является наиболее
стабильной инвестицией в период финансовых потрясений.
Ричард Виг, консультант по инвестициям СЕ Ivest Group (Венгрия, Словакия).
Венгерский рынок жилой недвижимости интенсивно развивался в
последние годы. Насколько серьезно он пострадал от нынешнего кризиса?
Конечно, финансовый кризис повлиял на наш рынок, но не так серьезно,
как в странах Западной Европы. Как и ожидалось, кризис принес в Венгрию
повышение процентных ставок на кредиты (22 октября 2008 года
Национальный банк поднял учетную ставку с 8,5% до 11,5%). Уменьшилось
количество людей, которые могут себе позволить взять кредит. Общий спад
в экономике (в банковском секторе и строительстве особенно) повлек за
собой увеличение уровня безработицы. Инвесторы стали более осторожными.
Кризис замедлил или вообще остановил строительство многих объектов. С
другой стороны, венгерская валюта, форинт, слабеет. Венгерские продукты
и услуги становятся дешевле для иностранных покупателей, следовательно,
возникают беспрецедентно новые возможности.
Какие регионы страны перспективны для инвестирования в жилую недвижимость?
Будапешт был и остается самым многообещающим венгерским городом для
инвестиций. Доходы от сдачи в аренду недвижимости здесь составляют
8-10% годовых, в то время как в других регионах страны - 5-7%. Догоняет
Будапешт по доходности район озера Балатон. Есть и другие популярные
курортные районы, такие как озеро Хевиз (на запад от озера Балатон к
австрийской границе) и Хайдусобосло (в восточной Венгрии), но пока
отдачи от вложений туда капитала не такие, как в Будапеште. Особенно
сейчас: поворотные моменты в экономическом развитии всегда больно бьют
по туризму.
Кто сегодня покупает в Венгрии?
В нынешнем году мы ожидаем резкого увеличения запросов из России.
Происходит сдвиг рынка от британских и западноевропейских покупателей к
русским, индийцам и китайцам. В 90-х годах после волны австрийских
покупателей на наш рынок пришли немцы, потом до 2000 года доминировали
израильтяне, потом ирландцы до 2003 года, затем англичане - до начала
2007 года. В 2006 году активизировались испанцы с итальянцами, которые
и сегодня удерживают пальму первенства по инвестициям.
Как повлияет на рынок недвижимости вступление в Еврозону?
Несмотря на то, что Венгрия присоединилась к европейскому союзу четыре
года назад, маловероятно введение евро до 2012 года. а вот Словакия
вошла в еврозону в январе 2009 года. Мы ожидаем в этой стране медленный
5%-ный годовой рост, который последует после негативных изменений,
произошедших за последние несколько месяцев.
Авторы: Наталья Иванова, Денис Мороз, Юлия Лозовская
|
