В Болгарии управляющие компании появились в ответ на спрос со стороны зарубежных покупателей. Сегодня можно получить доход от аренды болгарской собственности, и не покидая Россию, а посещая второй дом только летом, можно не беспокоиться о его состоянии осенью и зимой.

Дом – это одна из главных жизненных ценностей для болгар, и доверить свое жилище чужому человеку решится не каждый. Жилищной проблемы в Болгарии нет: 98% населения имеют собственные дома, и рассматривать их как средство для инвестиций здесь начали совсем недавно. Неудивительно, что вопрос об управлении жилой недвижимостью в Болгарии встал только тогда, когда иностранцы начали интересоваться курортами страны.

По мере того как росло число зарубежных покупателей, для которых болгарское жилье – это дом для отдыха или объект инвестиций, застройщики стали предлагать объекты в комплексах закрытого типа с постоянной охраной, а впоследствии и набором дополнительных услуг, которые предоставляли сами девелоперы за ежегодную плату. Таким образом, застройщики обеспечили себе постоянный доход и после продажи всех жилых единиц, а владельцы недвижимости получили возможность избежать многих хлопот. Так в Болгарии появились услуги по управлению недвижимостью.
На данный момент болгарские компании, заимствовавшие зарубежный опыт, оказывают два типа услуг: facilities management и property management.

Facilities management представляет собой поддержание и обслуживание недвижимости управляющей компанией за определенную годовую плату.

Property management подразумевает поиск арендатора, обеспечение максимального дохода от сдачи в аренду за процент от полученной прибыли.


Бюро добрых услуг

Тогда как в большинстве европейских стран сфера услуг по управлению недвижимостью существует давно и хорошо развита, в Болгарии эта система все еще находится в зачаточном состоянии. Первое время многие владельцы искали знакомых, проживающих в Болгарии, и просили их посещать приобретенный дом в низкий сезон, оплачивать необходимые счета и сообщать о состоянии дел собственнику. Последнее время покупатели все чаще предпочитают профессиональные комплексные услуги, что является и показателем развития рынка. Компании следят не только за поддержанием здания и его территории в порядке, но и за максимизацией прибыли, которую приносят резиденции в отсутствие владельцев.

Специалисты, занимающиеся управлением недвижимостью, на развитых европейских и американском рынках предлагают большой спектр сервисов: от обслуживания небольших апартаментов в течение ограниченного времени до управления торговым комплексом или бизнес-центром целыми десятилетиями. Наличие тех или иных возможностей зачастую становится для покупателя решающим фактором, когда он выбирает один из вариантов жилья.

В Болгарии компания, предоставляющая услуги менеджмента, еще может выделиться на фоне конкурентов. Обычно на попечение фирм зарубежные владельцы передают курортную недвижимость или роскошные городские апартаменты. При этом от управляющей компании владелец ждет корректности и честности, решающее значение для клиентов имеют опыт, знания в сфере управления, а также умение рекламировать, договариваться и разрешать конфликты.


Кое-что включено

При заключении сделки купли-продажи объекта в закрытых комплексах уже стало общепринятым подписывать с застройщиком также и договор об услугах управления недвижимостью. В контракте оговаривается круглосуточная охрана комплекса, уборка общих площадей, поддержание порядка на территории, включая стрижку газонов, услуги садовника и поддержание всей инфраструктуры. Оплата по такому договору обычно составляет 7–15 евро в год за 1 кв. м приобретенного жилья и зависит от величины комплекса. Также обычно указывается, что сумма может изменяться в соответствии с уровнем инфляции и заработной платы. В качестве дополнительных услуг компании часто предлагают оплату коммунальных платежей и налогов на недвижимость, уборку апартаментов, стирку и смену белья, покупку стандартного набора продуктов.

Перечень предлагаемых услуг и их стоимость в значительной мере зависят от района страны и от того, есть ли поблизости другие объекты, которые обслуживает компания. Часть фирм работает лишь в определенных областях, но появляются и компании, охватывающие всю страну.


А все началось с…

Очень многие компании в Болгарии сейчас реализуют недвижимость, гарантируя определенный процент дохода от сдачи жилья в аренду в отсутствие собственника.

Однако первопроходцами здесь были не вполне честные продавцы. Лет пять-семь назад некоторые британские компании предлагали комплексную услугу по поиску и продаже объекта и управлению им в течение одного-двух лет с гарантированной прибылью в размере 10% от стоимости объекта в год. При этом покупатели даже не приезжали в Болгарию, сделки оформлялись в Великобритании. Действительно, новые собственники получали обещанные суммы, но, приехав в конце концов в страну, чтобы сдавать жилье внаем своими силами, обнаруживали, что при покупке заплатили на 50–100% больше реальной стоимости дома, а самостоятельно управлять недвижимостью, находясь за рубежом, невозможно. Так в Британии появились первые статьи о болгарской недвижимости как о «мыльном пузыре», а гнавшиеся за сиюминутной выгодой продавцы «подпилили сук, на котором сидели».

Однако разочарование неосведомленных о стране инвесторов подтолкнуло развитие в Болгарии услуг по менеджменту и отдельных управляющих компаний.


Вопрос времени

Что сейчас предлагают крупные операторы, которые занимаются управлением арендой недвижимости?

Их работа начинается с подписания договора с владельцем недвижимости, обычно на срок от 3 до 10 лет, затем осуществляется реклама и поиск арендаторов, с которыми заключаются контракты. В течение всего срока действия договора производится полное обслуживание объекта, включая необходимый ремонт, оплату коммунальных услуг, местных налогов, сбор платы от арендаторов, написание отчетов о деятельности и расчет с владельцем недвижимости. В этом случае основная цель компании – обеспечить максимальную занятость резиденции.

Стоимость таких услуг составляет от 10 до 35% от полученного дохода, а размер дохода зависит от объекта, его расположения, возможности краткосрочной или долгосрочной аренды.

Если апартаменты можно сдавать только на длительные сроки, то доход составит не более 4–6% от стоимости объекта. При посуточной аренде и идеальной 100%-ной заполняемости жилья с выигрышным расположением возврат инвестиций после вычета всех расходов может теоретически достичь и 30% в год.

Случается так, что если объект находится в привлекательном месте, а качество жилья очень высоко, то компании заключают долгосрочные договоры на управление объектом по ценам длительного найма, но эксплуатируют собственность как гостиничные номера. Заключив договор, компании сразу выплачивают собственнику сумму, исходя из средней стоимости долговременного найма (150–400 евро в месяц) за вычетом своих услуг в размере 20–30%, объясняя выгоду такого подхода для клиентов тем, что владельцы имеют возможность открыть в банке долгосрочный депозит и заработать на этом, а компания сможет, не рискуя, вложить дополнительные средства в ремонт помещения, замену мебели и т. п. Данную схему следует учитывать и особенно оговаривать при подписании договора.


Переложить на чужие плечи

Операторы стараются свести до минимума усилия и время, которые придется потратить собственнику: с его стороны требуется только подписать договор, передать ключи и регулярно получать прибыль с банковского счета.

Управляющая компания берет на себя организацию осмотра жилья потенциальными нанимателями, обсуждение и подписание договоров, регулярное получение оплаты от арендаторов, внесение всех коммунальных и налоговых платежей, контроль состояния объекта, ремонт и устранение форс-мажоров, отчеты перед собственником, представление интересов владельца в общении с государственными, муниципальными и частными структурами. Та же фирма может контролировать строительство и выполнение отделочных и ремонтных работ.

При заключении контракта об обслуживании и управлении следует внимательно прочитать договор, задать вопросы по всем неясным пунктам, проанализировать права и обязанности сторон, обратить внимание на выплату возможных неустоек и, только поняв и согласившись со всеми пунктами, подписать документ.

Услуги управляющей компании экономят не только время, но зачастую и средства владельца: во многих случаях клиент не в состоянии найти оптимальных арендаторов, обеспечить максимальную занятость своего жилья и гарантировать, что он не будет обманут нанимателями. В последнее время, боясь обмана со стороны жильцов, к услугам управляющих компаний обращаются и болгарские пенсионеры, обладающие свободной жилплощадью. В результате 20–30% от дохода, которые получает управляющая компания, становятся гораздо меньшими потерями, чем те, которые может понести собственник, действуя на рынке аренды самостоятельно.


Кому это нужно?

В основном в управляющие компании обращаются владельцы недвижимости, живущие за границей и не имеющие физической возможности следить за своим жильем. Небольшую часть клиентов также составляют люди пенсионного возраста, которые боятся конфликтов с нанимателями и предпочитают передать свои полномочия профессионалам.

Как правило, в начале сотрудничества клиенты часто связываются с сотрудниками компании, беспокоясь о жилье и поступлениях на счет, но через некоторое время начинают доверять специалистам. В оптимальной ситуации менеджеры находятся на стороне владельца, имея с ним общую цель – получение максимальной прибыли при минимальных рисках.
Сфера управления недвижимостью в Болгарии сейчас развивается достаточно интенсивно: выделяются крупные операторы, появляются новые компании, проходят международные встречи и конгрессы, ведется обучение специалистов.

Автор: Петр Абашев