Как известно, Болгария на сегодняшний день – самое популярное направление среди россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. Однако большинство покупок – это курортные комплексы на черноморском побережье. Между тем существуют объективные причины вкладывать деньги и в недвижимость столицы страны – Софии.

Исторически, географически и по духу Болгария является частью Балканского региона. С Россией ее роднят религия, культура и язык. Столица Болгарии София – город древний, первые поселения здесь известны с эпохи неолита. Эпоха римского владычества оставила по себе память в виде древних храмов, таких как античная церковь IV в. и византийская базилика VI в. (ныне действующие православные церкви Св. Георгия и Св. Софии). Пережила София и 500-летнее османское иго. Избавление от него в 1877 г. состоялось при непосредственном участии русских войск, и это одна из причин, по которым в Болгарии к россиянам относятся особенно дружелюбно.

Статус столицы София приобрела в 1879 г. Построенные тогда храм Александра Невского, здания Народного собрания, Судебной палаты и Софийского университета сформировали характерный облик исторического центра города. А вот здания социалистической эпохи, как общественные, так и жилые, мало чем отличаются от московской застройки того же периода. Начиная с 1990-х гг., в Софии вернулись к традиционному для Болгарии формату строительства жилья – компактным домам в 3–5 этажей с небольшим числом квартир.

София расположена в природной котловине у подножия гор Витоша и Люлин. Горнолыжная база «Алеко» на горе Витоша – один из самых известных курортов в стране. Компания, владеющая горнолыжной инфраструктурой, планирует вложить в модернизацию курорта порядка 50–80 млн евро.

По данным компании Dream Home, лишь каждая десятая покупка в Болгарии приходится на Софию. Тем не менее, потенциально рынок Софии может быть интересен инвесторам.


Стабильные перспективы

С момента вступления в 2007 г. в Европейский Союз рынок недвижимости Болгарии обрел новые перспективы. Интеграция в европейское пространство привлекла в страну новых покупателей, иностранные инвестиции и обозначила новые стандарты строительства жилья. В столицу пришел европейский бизнес, появилась необходимость в качественном жилье для сотрудников западных компаний. Англичане и ирландцы, привлеченные низкими ценами, начали активно покупать жилье для последующей перепродажи. Сейчас этот бум снизился, интерес к Софии все больше проявляют россияне, и в основном с целями долгосрочного инвестирования.

В течение последних двух лет Болгария привлекла больше иностранных инвестиций, чем за весь период с 1990 по 2005 г. По данным Национального института статистики, доход от продажи недвижимости иностранцам увеличился более чем на 50%. Мировой финансовый кризис сказался на рынке недвижимости Болгарии не так значительно, как в других странах, из-за сравнительно малого объема привлеченных заемных средств и слабой интеграции в мировые финансовые рынки.

В 2007 г. цены на недвижимость в столице выросли даже больше, чем на побережье. По данным Dream Home, в I квартале рост цен составлял 16%, а затем – 20% и более в зависимости от района города. В 2008 г. рост цен продолжался более скромными темпами. Согласно данным компании Knight Frank, в 2008 г. цены на жилую недвижимость в Софии повысились по сравнению с 2007 г. на 25%.

Несмотря на такой существенный рост цен, недвижимость Софии осталась более доступной, чем в других столицах стран – членов ЕС. Это привлекает иностранный капитал для ведения бизнеса. В последние годы на местный рынок пришли крупные торговые сети, были построены логистические центры, несколько бизнес-парков. Например, Mall of Sofia (площадью 70 000 кв. м) с офисным комплексом Sofia Tower – на сегодняшний день самый крупный в Софии. Но интерес к рынку недвижимости растет не только со стороны крупных корпоративных клиентов, но и со стороны частных покупателей.

По официальным данным, в последние месяцы 2008 г. и в начале 2009 г. цены на недвижимость в Софии не падают и зафиксировались на уровне летних. Но на деле недвижимость продается на 5–10% дешевле заявленной стоимости. Инвесторы предпочитают не заявлять публично о скидках и льготах, но договариваются об индивидуальных, чрезвычайно гибких условиях с каждым клиентом. Например, многие инвестиционные компании в Софии предлагают рассрочку оплаты до 5 лет, лизинг – до 10 лет и более.

Илиа Комитов, директор по маркетингу компании FairPlay Properties REIT (FPI), считает этот период времени удачным для инвесторов: «Бум продаж, наблюдавшийся с середины 90-х и до настоящего момента, завершен. Динамика продаж снижается, и благодаря этому покупатели могут приобрести качественные объекты по более выгодным ценам, чем вчера».

В среднем 1 кв. м жилья в Софии стоит около 1000 евро. Существует тенденция снижения цен в отдаленных кварталах, так, на вторичном рынке и окраинных районах города можно встретить предложения по цене 550 евро за 1 кв. м. В то же время в хорошо расположенных районах с ограниченным числом предложений стоимость жилья составляет от 2000 до 4000 евро за 1 кв. м и продолжает расти.

Уровень цен на конкретный объект зависит от этапа строительства, местоположения дома, высоты этажа и др. Средняя цена объектов, предлагаемых Dream Home, на этапе отделки в престижных районах составляет 1600 евро за 1 кв. м.


Вопросы аренды

На сегодняшний день средняя цена аренды хорошей квартиры площадью около 100 кв. м в престижных районах варьируется от 800 до 2500 евро в месяц. Квартира в районе среднего класса около 80 кв. м – 400–600 евро.

Так, в престижном квартале Изток компания FPI предлагает в аренду двухкомнатные квартиры в жилом комплексе Apartment House Iztok за 1000 евро в месяц. Изток – район посольств. Внутри жилого комплекса находится самый роскошный ресторан Софии – Moderato. Приобрести в собственность эти квартиры можно по цене 2200–2500 евро за 1 кв. м. По данным Dream Home, средняя окупаемость квартиры в достаточно хорошем квартале составляет от 8 до 12 лет.

Не секрет, что далеко не все новостройки в Софии соответствуют европейским стандартам в своем классе. Поэтому некоторые застройщики, чтобы подчеркнуть качество своих комплексов, сдают в аренду европейцам квартиры в первых очередях своих комплексов. Говорит Илиа Комитов: «Мы создаем жилые комплексы, которые обслуживаются в белых перчатках. Разрабатываем объект как дом для состоятельных представителей иностранных компаний, которые платят высокую по стандартам Софии арендную плату. После того как комплекс становится известным, появляется много желающих приобрести в нем жилье. Мы считаем самым важным отличием наших объектов то, что управление ими осуществляется профессиональной командой FPI Hotels & Resorts».

По опросам портала Global Property Guide, с точки зрения иностранцев, снимающих квартиры, положительным фактором на рынке аренды Софии является его ориентация на интересы нанимателей. А отрицательным – высокие цены на услуги посредников. Для Софии также остается актуальной тема хороших управляющих компаний.


Качество и престиж

Районы Лозенец, Драгалевци, Симеоново, Иван Вазов, Белые березы считаются самыми элитными в Софии. Владение собственностью здесь – вопрос престижа. Цены здесь высокие, и, как правило, спрос в этих районах превышает предложение.
Перспективными с точки зрения инвестирования считаются кварталы в южной части Софии: Изток, Изгрев, Борово, Крыстова вада, Манастырски ливади, Малинова долина. «Наиболее перспективными для проживания и инвестиций являются новые комплексы закрытого типа в южных районах, – говорит Илиа Комитов. – Чем больше услуг предусмотрено в инфраструктуре комплекса – тем более они интересны. Студенческий городок, Витоша и Герман хороши для покупки новых, строящихся зданий. Борово, Изток, Изгрев – районы престижных завершенных жилых комплексов».

В квартале Крыстова вада компания Dream Home предлагает новый объект Dream Residence – фешенебельный комплекс из 4 корпусов с 51 квартирой и подземным паркингом. Площади апартаментов в среднем 70 кв. м, цена – от 1300 евро за 1 кв. м. Сдача объекта намечена на начало 2010 г. К северу от комплекса находится престижный квартал Лозенец с торговыми и бизнес-центрами. Южнее – элитный район Драгалевци и величественная гора Витоша. До горнолыжного подъемника можно дойти менее чем за 10 минут.

В центральном районе Борово на бульваре Болгарии компания FPI предлагает к продаже квартиры в жилом центре Apartment House Bulgaria по цене 2000–2200 евро за 1 кв. м. Борово – место жительства болгарского истеблишмента, а непосредственно на бульваре Болгарии будет построен самый большой в Софии торговый молл – Bulgaria Mall. В самом комплексе находится один из лучших в городе спа-центров.

Можно сказать, что сейчас София подтягивает качество жилья и инфраструктуры к европейским стандартам. Стабильность развития страны связана с ее недавним вхождением в ЕС. Конечно, в условиях мирового кризиса вряд ли стоит ждать от Болгарии резкого экономического взлета, но именно София первой ощутит новый подъем. И, возможно, сейчас самое удачное время для инвестирования в недвижимость Софии.

Автор: Ольга Смирнова