В данной статье проанализированы изменения, произошедшие за год на рынках курортной недвижимости Болгарии.

Выборка составляет 7900 объектов на популярных болгарских курортах. Падение цен на недвижимость, характерное сегодня для многих стран, не обошло и Болгарию. Но строительство в этой стране в меньшей степени зависело от кредитных денег, и это смягчает влияние кризиса. Более того, в некоторых регионах Болгарии прослеживается тенденция роста средних цен за квадратный метр. Нас интересовали следующие вопросы:

1. Как изменились за год цены на недвижимость на горнолыжных, бальнеологических и морских курортах?
2. Изменился ли рейтинг курортов по количеству актуальных предложений?
3. Недвижимость каких типов подешевела?
5. Как изменилась структура предложений по типам недвижимости?
6. На какие предложения застройщиков стоит обратить внимание и почему?


Общая картина

Средняя стоимость квадратного метра курортной недвижимости в Болгарии по состоянию на декабрь 2008 – январь 2009 г. составила €867 (диаграмма 1) – на 10% ниже, чем в тот же период год назад. Наиболее существенно подешевела недвижимость на горнолыжных курортах (–18%). На морских курортах выставленные на продажу объекты в среднем потеряли в цене около €125 за «квадрат», общее снижение составило 12%. Если говорить о наиболее популярных бальнеологических курортах, то здесь в силу изначальной недооценности рынка и начала продаж новых проектов цены удержались на плаву и даже подросли (7%).

Сравнение актуальных и прошлогодних предложений на рынке курортной недвижимости Болгарии показало, что в целом структура рынка по типам объектов осталась неизменной (диаграмма 2). Как и год назад, более трети предложений составляют апартаменты с 2 спальнями (34,4%). Это вполне объяснимо: основу портфеля новых девелоперских проектов в Бол­га­рии по-прежнему составляют жилые комплексы, в которых именно двухспальные апартаменты являются хитом продаж.

Заметно увеличилось предложение отдельно стоящих домов (на 7%), в подавляющем большинстве случаев относящихся к вторичному рынку. Скорее всего, это обусловлено тем, что с увеличением количества современных жилых комплексов с полной инфраструктурой выставленные на продажу частные дома в курортных зонах «зависли» на рынке. Кроме того, именно в этом сегменте кризис проявился наиболее сильно – на продажу выставляется все большее количество объектов от частников, а невостребованность предложений неизбежно порождает снижение цен. В последующих диаграммах будет видно, что именно этот тип недвижимости подешевел больше всего, особенно на морских и горнолыжных курортах.

На диаграмме 3 представлены данные, показывающие, какие типы недвижимости в значительной степени потеряли в цене. Большие апартаменты и виллы подешевели на 13 и 14% соответственно, а вот дома на вторичном рынке в основных курортных зонах Болгарии потеряли четверть своей прошлогодней стоимости. Если говорить о первых двух типах недвижимости, то снижение стоимости квадратного метра объясняется тем, что именно большие апартаменты и виллы на болгарском рынке всегда являлись менее востребованными по сравнению с апартаментами на 1–3 спальни. Именно здесь риэлторы и застройщики готовы идти на удешевление стоимости «квадрата» при снижении общего спроса. С домами на вторичном рынке, помимо вышеизложенного, произошла, по­хоже, и объективная корректировка завышенной цены, обусловленной динамичным развитием рынка недвижимости в последние три года.


Горнолыжные курорты

Для анализа горнолыжных курортов были взяты самые популярные регионы: Банско, Боровец и Пампорово.

Как и в прошлогодней выборке, более двух третей предложений жилой недвижимости приходится на горнолыжный курорт Банско (78% против 70% год назад). По словам Яны Егоровой, управляющего директора компании «ЕГ Проперти ГмбХ», Банско за последние два года стал одним из наиболее известных зимних курортов Болгарии. Объяснение простое: здесь можно кататься на лыжах с середины декабря до середины мая. Кроме того, в нынешнем году в Банско будет проведен этап Кубка мира по горным лыжам (Alpine Ski World Cup).

Свое объяснение разной степени востребованности курортов дает Николай Слободчиков, полномочный представитель болгар­ской инвестиционно-строительной компании Vas Reserve в Москве. С его точки зрения, горные курорты Банско и Пампорово стали популярны потому, что отличаются от Боровца и концепцией, и инфраструктурой. Так, Банско – городок у подножия гор с полным набором соответствующих сервисов – привлекает тех, кто хоть и интересуется зимними видами спорта, но не чужд и другим человеческим радостям. Более того, Банско будет полностью менять свою концепцию. В планах – стать через пять лет элитным европейским горнолыжным курортом. На реализацию столь масштабной идеи получено одобрение от Евросоюза. Николай Слободчиков также считает, что цены на готовое жилье в Банско начнут расти к концу 2009 г.

А вот курортное место Пампорово, застроенное отелями и апарт-отелями, больше всего подходит для лыжников и сноубордистов, которые дни напролет проводят на склонах, а затем отдыхают в соб­ственных апартаментах. Этот курорт пользуется популярностью и у аскетов-англичан.

Павел Налимин, коммерческий директор агентства недвижимо­сти «Солнечный ветер», добавляет, что в Пампорово обособленно существуют 7–8 небольших зон, на территории которых находятся сразу несколько комплексов в разной стадии строительства. Эти зоны окружены лесом, что создает особый и естественный уют в каждой из них.

Недвижимость в Пампорово по-прежнему популярна, хотя по состоянию на начало 2009 г. количество предложений о продаже в этом курортном регионе сократилось на 5%: 13% от общего числа предложений по горнолыжным курортам по сравнению с 18% год назад. Предложений недвижимости на старейшем болгарском горнолыжном курорте Боровец, расположенном всего в 45 мин. езды от Софии, не так много, всего 9% (против 12% годом ранее). Эксперты объясняют это тем, что количе­ство земельных участков в регионе ограничено и новое строительство практически не ведется.

Как видно на диаграмме 4, недвижимость в Банско подешевела на 8%. Более существенно цена снизилась в Боровце – на 20%. А вот в Пампорово цены, наоборот, показали положительную динамику в 10%. Как поясняет Павел Налимин, цены на недвижимость здесь еще не достигли своего максимума, в отличие от регионов Банско и Боровец. Именно это делает вложения средств в недвижимость Пампорово инвестиционно привлекательными в настоящий момент.

В структуре предложений, как и год назад, апартаменты с 2 спальнями преобладают – их 45% (годом раньше их было 49%). Павел Налимин объясняет, что такой тип недвижимости больше всего подходит семьям с детьми, а также для сдачи в аренду. Именно семейные пары, в том числе с детьми, составляют большинство отдыхающих в Болгарии туристов.

Но если зимой 2008 г. суммарная доля всех предложений по апартаментам составляла 94%, то в этом году этот показатель упал до 83%, в связи с тем, что резко, на 12% (с 4% до 16%), выросло количество продаваемых домов. Такая же тенденция прослеживается и на морских курортах.

Виллы и коттеджи на горнолыжных курортах не особенно востребованы, поэтому и не предлагаются девелоперами и застройщиками – на их долю в этом году приходится всего 1% предложений, год назад было 2%. Точно такая же картина и в сегменте апартаментов с 4 и более спальнями. Доли предлагаемых к продаже апартаментов с 1 и 3 спальнями уменьшились с 29% до 26% и с 14% до 11% соответственно.

На диаграмме 5 представлены изменения средней стоимости квадратного метра по типам недвижимости на популярных горнолыжных курортах. Здесь видно, что в момент снижения спроса наименее ликвидные для данного курорта объекты теряют в цене значительно быстрее.

Так, менее востребованные на горнолыжных курортах большие апартаменты, виллы и дома потеряли в цене более 20% (–23%, –21% и –30% соответственно), а вот апартаменты на 1–3 спальни, которые пользуются наибольшим спросом у покупателей, – лишь 13%. Меньше всего упала стоимость квадратного метра двухспальных апартаментов (–8%).


Морские курорты

Пожалуй, самые заметные изменения в структуре рынка произошли на морском побережье. Как и год назад, наибольшее количество объектов жилой недвижимости предлагается на самом популярном и самом крупном курорте страны – на Солнечном Берегу (33% от общего числа предложений). Но здесь появилась интересная тенденция: количество предложений за год значительно снизилось (–15%; год назад их было 48%). Это связано, в частности, с тем, что произошло перераспределение выставленных на продажу объектов в пользу других активно застраивающихся прибрежных курортных зон. Эксперты полагают, что, хотя Солнечный Берег привлекает своей развитой инфраструктурой, разнообразием развлечений и сервисов и широким выбором объектов, этот курорт уже не будет столь стремительно расти, как еще пару лет назад.

А вот Созополь, Несебр и Поморие, наоборот, активно развивались в 2008 г. и количество предложений в этих регионах существенно выросло: в Несебре с 3% до 12%, в Поморие – с 3% до 9%. Эксперты считают, что благодаря устойчивому покупательскому спросу Созополь имеет хороший потенциал роста. Это связано с тем, что в этом древнем городе жизнь не прекращается даже в межсезонье. Динамика предложения это отражает: рост с 5% до 14% от общего количества продаваемых объектов на морских курортах.

Рост числа предложений недвижимости в Несебре Владислав Харитонов объясняет вводом в строй нескольких реконструированных отелей, которые теперь позиционируются как апарт-отели. Также к очень перспективным он относит южный регион, от Приморско до Царево. Недалеко от Приморско построен аэропорт бизнес-класса для частных самолетов, возводится крупная марина для яхт – несомненно, это повышает привлекательность данного отрезка побережья. К тому же, по мнению эксперта, именно эта часть Болгарии отличается самым удачным климатом. Поэтому, в частности, доля предложений в Царево выросла за год с 2% до 5%.

Что касается Бяла, где предлагается 3% объектов (против 4% год назад), то за ним прочно закрепилась слава экологически чистого морского курорта, причем курорта детского. Поскольку он еще и удачно расположен – всего в пятидесяти километрах к югу от Варны, то покупка недвижимости в этом городке может заинтересовать семьи с маленькими детьми. Кроме того, Бяла из рассматриваемых здесь курортов пока остается самым бюджетным вариантом – всего €841 за «квадрат» (диаграмма 6).

Побережье севернее Варны – Золотые Пески, Албена, Балчик, Каварна – пока не могут сравниться по количеству предлагаемых к продаже объектов с южным побережьем (2%, 3%, 8% и 3% соответственно по сравнению с 6%, 2%, 9% и 7% в прошлом году). Тем не менее, как считают многие эксперты, это направление очень перспективно. По словам риэлторов, работающих в этой части Болгарии, основными преимуществами этих городов являются великолепные природные условия, чистота моря и развитость инфраструктуры. Стоит добавить, что если в районе Золотых Песков, Албены и курорта Св. Константин и Елена ведется в основном точечная застройка, то зона Балчика и далее на север обещает активно развиваться в ближайшее время. В этом направлении сделаны такие важные шаги, как начало строительства в районе Каварны трех полей для гольфа, вокруг которых разместятся новые жилые комплексы и коттеджные поселки, а также появится необходимая для достойного отдыха инфраструтура.

Как видно из диаграммы 6, курорт Золотые Пески по-прежнему держит за собой первое место по стоимости квадратного метра (€1545), более того, он сильно вырос в цене (+32%). Это связано с тем, что в этом облюбованном отдыхающими городе практически не осталось мест под застройку. Те участки, которые девелоперам удается приобрести, они застраивают жилыми комплексами самого высокого уровня. Отсюда и высокий уровень цен.

На курортах Св. Константин и Елена, Обзор и Созополь квадратный метр чуть дешевле – €1382, €1146 и €1120 соответственно. Что касается курорта Св. Константин и Елена, то здесь схожая с Золотыми Песками картина, тем более что курорты находятся рядом.

А вот значительный прирост стоимости квадратного метра в Об­зоре (+23%), помимо удачного территориального расположения, обусловлен и тем, что здесь строится широко известный проект Филиппа Старка для компании yooBulgaria, который соответствует самым взы­скательным требованиям покупателей.

Как рассказывает Шарлотта Роуз Мелсом (Sharlotte Rouz Melsom), директор по маркетингу и PR компании YOO, Обзор – это тихий и уютный городок, где нет шума и суеты большого курорта. Он очень удачно расположен между крупными городами – Варной и Бургасом. В каждом из них есть международный аэропорт, поэтому даже в самый разгар сезона добраться до Обзора не составит труда.

Наибольший прирост цены зафиксирован в местечке Ахтопол (37%), небольшом курортном городке в 70 км к югу от Бургаса. Как рассказал Владислав Харитонов, там закончено строительство сразу нескольких объектов и продажи ведутся по цене готового жилья. Кроме того, на этом курорте вводятся в эксплуатацию новые инженерные сети, что всегда привлекает застройщиков.

А вот еще одно интересное открытие: популярный Солнечный Берег потерял в стоимости «квадрата» целых 15% (цена опустилась до €937). Эксперты говорят, что Солнечный Берег достиг своего максимума и рынок недвижимости дальше будет развиваться здесь гораздо спокойнее.

Из диаграммы 7 видно, что апар­таменты на две-три спальни, а также виллы и коттеджи в новых поселках практически не подешевели (–3% и –6%), что еще раз доказывает: ликвидные и пользующиеся спросом объекты недвижимости даже в сложные кризисные времена не теряют своей стоимости. А вот с домами на вторичном рынке прослеживается достаточно тревожная тенденция. Этот тип объектов сильно упал в цене (–29%).


Бальнеологические курорты

Болгария является уникальной по количеству и разнообразию минеральных источников страной в Европе. Именно развитие бальнеологического туризма и соответствующего сегмента рынка рекреационной недвижимости будет играть в ближайшие годы очень заметную роль. Приобретение недвижимости на бальнеокурортах является вложением не только инвестиционно привлекательным, но и очень полезным с точки зрения здоровья.

За прошедший год средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась, и этот вид курортной недвижимости пока еще является самым доступным из всех рассматриваемых в данном исследовании – цена «квадрата» не превышает €800. Но на рынке появляется все больше и больше интересных проектов, отвечающих самым высоким стандартам строительства и организации SPA-курортов.

Диаграмма 8 показывает, что за год недвижимость на всех бальнео­курортах за исключением Бани не только не подешевела, а, наоборот, подорожала в среднем на 7%. Во многом это связано с тем, что большая часть объектов была введена в строй летом-осенью 2008 г.

Самый резкий скачок цен (21%) произошел на курорте Хисаря, который находится в 42 км к северу от Пловдива и в 140 км к востоку от Софии, у подножия горного массива Средна гора. Здесь ситуация объясняется открытием продаж нескольких новых объектов, в том числе большого SPA-комплекса на 193 апартамента Bona Dea SPA. Сдача объекта планируется только осенью 2011 г., но начальная цена квадратного метра составляет уже €1200.

Недвижимость в популярных курортных местах Мелник, Сан­дански и Велинград поднялась в цене на 12%, 6% и 4% соответственно. Это не случайно – по словам Павла Налимина, на курортах Сандански и Велинград очень хорошо развита инфраструктура. Велинград, по информации компании Домика, с 2005 г. носит звание SPA-столицы Болгарии, а в 2008 г. получил от Всемирной отраслевой организации в области гостиничного и ресторанного бизнеса и новый статус – SPA-столицы на Балканах.

Количество и структура предложений объектов на бальнеологических курортах Болгарии за год существенно не изменились. Основной вид недвижимости здесь, как и год назад, – это отдельный дом (55% против 60% в прошлом году). Апартаменты с 2 спальнями – на втором месте (15%). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 13% от всех предложений. В этих сегментах изменение за год не превышает 1%. Интересно отметить, что только на бальнеологических курортах доля домов в структуре предложений снизилась, а не выросла, как на морских и горнолыжных.

На диаграмме 9 показано, что апартаменты на 1–3 спальни, а это в основном предложения в новостройках, сильно выросли в цене (от 11% до 20%). Стоимость «квадрата» вилл и коттеджей в строящихся поселках осталась на прежнем уровне, и даже дома в част­ном секторе не потеряли своей стоимости.


Резюме

Выводы, которые можно сделать из вышеприведенного анализа, напрашиваются сами собой.
Даже в условиях кризиса апартаменты с 1–3 спальнями на горнолыжных и морских курортах Болгарии остаются ликвидными.

Очень перспективным направлением в ближайшие годы станут бальнеологические курорты.
А вот к покупке дома в частном секторе нужно подходить очень осторожно. Безусловно, и здесь есть интересные объекты, которые будут расти в цене и останутся надежным вложением. Но тренд сегодняшнего дня показывает, что этот тип недвижимости оказался наиболее неустойчивым в нынешней ситуации на рынке недвижимости Болгарии.


Диаграммы.



























По материалам агентства «Медиамарк»