Недвижимость в Болгарии сегодня не сулит дивидендов, но
остается востребованной российскими покупателями. Интерес подстегивают
скидки и бонусы, щедро раздаваемые застройщиками. Эксперты уверяют, что кризис принесет
пользу: прочистит рынок и нормализует цены после нескольких лет
чрезмерной строительной активности, постоянного роста цен и быстрых
продаж каждого нового проекта.
– Заметно снизилась активность зарубежных инвесторов. Увеличилось
количество выставленных на продажу недавно купленных объектов.
Появилось большое количество готовых объектов в прибрежных курортных
районах по цене до €1000 за кв. м. В целом произошло снижение цен
ориентировочно на 15%. В меньшей мере это коснулось районов,
привлекательных для туристов в любое время года. Приостановлено
развитие инвестиционных проектов, – кратко характеризует ситуацию
Галина Гулий, директор департамента АН «Александр».
Операторы рынка подтверждают: по сравнению с весной прошлого года цены на недвижимость в Болгарии
– Трудно говорить о средних ценах, так как объекты разные, но нижние
границы назвать можно, – считает Александр Желев, глава петербургского
представительства компании «Домика». – Южное побережье – от €650/кв. м,
северное побережье – от €800/кв. м, горнолыжные объекты – от €800/кв.
м, бальнеологические – от €750/кв. м. Центральные части крупных городов
продаются от €1000/кв. м. В районах, недалеких от центра города,
предложения начинаются от €700–800/кв. м. Естественно, ниже этих цен
тоже есть ряд объектов, но я цитирую своеобразную нижнюю планку, от
которой начинаются предложения в хороших комплексах, с необходимой
инфраструктурой и являются в достаточной степени комфортными и
безопасными для покупки.
– Для рынка недвижимости наступает год покупателя. В этом году
покупатели будут иметь возможность больше чем когда-либо диктовать свои
правила, – говорит Любомир Христов, генеральный директор компании
«Алматур».
Путь джентльменов
На первый взгляд, цены по сравнению с мартом-апрелем прошлого года
практически не изменились. Однако сегодня стоимость объекта, указанная
в прайслисте, и цена реальной сделки – это, как говорят риэлторы, «две
большие разницы».
По данным компаний, разброс цен на побережье – от €700 до €2200 за кв.
метр. На деле болгарские застройщики предлагают скидки (в размере от 5%
до 35% от начального прайса) либо многочисленные бонусы (мебель,
техника, машиноместо в паркинге).
В духе времени звучит из уст Атанаса Динева, директора компании
«Царский Залив», ответ на невинный вопрос о том, каковы средние размеры
скидок: «Этого никто не может сказать. Сейчас это определяется
индивидуально с каждым клиентом. Зависит еще и от этапа строительства.
Если объект далек от завершения, можно получить большую скидку по
сравнению с завершенным строительством».
По данным риэлторских компаний, стандартный размер скидки – 5% –
действует практически для всех комплексов. Отдельные застройщики готовы
двигаться гораздо серьезнее. Например, владельцы комплекса Сана (Св.
Константин и Елена) предоставляют скидки до 15%, в Калиакрия Гарденс
(Каварна) – мебель в подарок, гарантированный доход от сдачи в аренду –
5% от стоимости за первый год и 7% от стоимости жилья за второй год.
Лайт Хаус Гольф (Балчик) – скидки до 35%. Райские сады (Созополь) – 10%
скидка при 100% оплате, Коста Булгара (Черноморец) – до 9% скидка, Каса
Галия (Св. Влас) – скидка €100 /кв. м. Роял Сан (Солнечный Берег) –
гарантированный доход от аренды 8%. Марина Бей (Кранево) – скидки +
возврат расходов по поездке для осмотра объекта до €500. Амфора
(Золотые пески) – скидки до 10%, Гарден Палас (Балчик) – скидки до 7%,
Марина Кейп (Ахелой) – скидки до 15% и мебель в подарок. Ирада Резорт
(Бяла) – в подарок паркоместо, Райские дюны (Созополь), Солнце и любовь
(Кранево) – скидки до 10%. Галерия (Обзор) – мебель в подарок.
Сандански Парадайз (Сандански) – подвальное помещение в подарок,
Трейшен Клиффс (Каварна) – 10% скидка для покупателей Гольф Вью
Резиденс, БлекСиРама (Балчик) – бесплатное членство в гольф-клубе
(стоимостью €15 000 в год).
Боровец хиллс (Боровец) – скидки до 15%, Долина Белой Ели (Разлог) –
индивидуальные схемы оплаты + бесплатный ознакомительный тур. Сенатор
(Разлог) – индивидуальные схемы оплаты, Эвридика Хиллс (Пампорово) –
скидки до 15%, Замок (Пампорово) – гарантированный доход от сдачи в
аренду 5% или мебель в подарок, Росица (Пампорово) – индивидуальные
схемы оплаты, мебель в подарок, Долина Орфея (Пампорово) – скидки до
15%.
– Строитель научился быть вежливым, понятным и сговорчивым, поэтому на
каждый отдельный случай есть свой индивидуальный подход, и четкие рамки
предельной скидки определить трудно, – резюмирует Андрюс Буткус,
директор DRJ Real Estate.
Деньги и время
Максимальные скидки можно получить, если выплатить стоимость объекта сразу в полном размере. Есть и другие варианты.
Ипотека для россиян в Болгарии до кризиса просто не успела начаться,
поэтому схлопывание кредитных программ не коснулось наших покупателей.
Зато сегодня как никогда буйным цветом расцвели программы рассрочек,
предоставляемых застройщиками – в том числе и на готовые объекты. Сроки
достигают 15 лет. До одного года, как правило, дается беспроцентная
рассрочка платежа, при предоставлении ссуды на более долгий срок
процентные ставки – от 6,3%. На таких условиях сегодня предлагаются
объекты в комплексах Марина, Панорама, Ривиера, Краун, Империал,
Привиледж (Св. Влас), а также Холидей гольф и Несебр клуб (Солнечный
Берег). В комплексе Реджина Маре (Царево) трехлетнюю рассрочку дают под
10% годовых.
Тем не менее большинство риэлторов в нынешнем году почувствовали
уменьшение спроса со стороны россиян. «Это видно, но не по количеству
запросов от потенциальных покупателей, а по уменьшению бюджета покупки,
– говорит Атанас Динев. – Люди испуганы тем, что происходит в России –
инфляцией, падением рубля. Покупатель ощущает неуверенность в
завтрашнем дне, это и есть основное, что заставляет сокращать бюджет
покупки до €30–60 тысяч. Многие потенциальные покупатели надеются, что
цены еще больше упадут, но у нас нет ни возможности, ни желания
продавать ниже себестоимости строительства. Многие просто пропускают
уникальную возможность купить себе недвижимость по строительной
себестоимости».
– Спад спроса со стороны россиян болгарские застройщики почувствовали
особенно со стороны тех потенциальных покупателей, которые имели
твердую сумму в рублях и в валютном эквиваленте на данный момент уже не
могут позволить себе приобрести данную недвижимость, – отмечает
Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса Alisa estate.
– Да, есть некоторое уменьшение, – подтверждает Александр Желев. –
Однако главное явление сезона – стихийность спроса. Например, до
кризиса все было размеренно, можно было прогнозировать динамику роста
цен и объема продаж. Теперь все зависит от качества
социально-экономической ситуации в России. Чем хуже обстоят дела в
России, тем лучше продажи зарубежной недвижимости. Вот такая
нерадостная реальность.
– А мы, напротив, в последние два месяца отмечаем усиленный интерес со
стороны российских клиентов к болгарской недвижимости, по крайней мере,
по сравнению с концом прошлого года, – уверяет Николай Пехливанов,
исполнительный директор компании Green Life. – Видимо, меры,
принимаемые застройщиками для стимулирования продаж, делают свое дело.
Покупателей ждут
Болгарские риэлторы сегодня любят поговорить о том, что рынок их страны
не похож на российский, американский, английский или испанский, «где
цена в 3–5–10 раз могла превышать себестоимость стройки». (На самом
деле, ни один российский риэлтор или застройщик не согласится с
подобным утверждением). «Сейчас некоторые болгарские застройщики уже
продают и по себестоимости строительства. Это €800–900 за кв. м. Есть и
предложения по €250–300 за кв. м, но объекты далеки от полного
завершения строительства, и никто не знает, сколько надо еще будет
заплатить, чтобы их завершить», – говорит Атанас Динев.
– Покупатели стали еще более требовательными. В данный момент спрос
направлен в сторону более качественных проектов. Ключевыми оказываются
такие детали, как местоположение, инфраструктура, предлагаемые
удобства, чистота и спокойная среда, – отмечает Любомир Христов. По
данным компании «Алма-тур», сегодня основные продажи сосредоточены в
самом низком (до €50 тысяч) и в самом высоком ценовом сегменте
(недвижимость в уникальных зданиях с уникальным местоположением,
имеющих иммунитет от падения цен). Курортный рынок замер в ожидании
весенне-летнего сезона.
Комментарии Экспертов
Атанас Динев, директор компании «Царский Залив»:
Все очень просто – клиентов почти нет. То есть клиенты есть, но они
сейчас не покупают, а только ждут падения цен. Что получается?
Застройщики, у которых нет банковского финансирования, рассчитывают
только на средства, поступившие от продаж. Они вынуждены
приостанавливать строительство на неопределенный период или вообще
замораживать проекты. Те, у кого есть финансирование строительных
расходов, спокойно заканчивают проекты, продолжая продавать свободные
апартаменты. Есть и третий вариант: застройщик заканчивает стройку и,
при отсутствии продаж, просто открывает гостиницу. Конечно, если
комплекс выгодно расположен.
Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса Alisa estate:
Риск остановки строительства, которого опасаются многие покупатели,
существует. Прежде всего, самыми рисковыми являются те объекты, продажи
которых начались, а строительство – еще нет. Для уменьшения таких
рисков самое важное для покупателя – выбор правильного агентства
недвижимости, в идеале – с офисом в Болгарии. Такое агентство проверит
надежность застройщика, а также выяснит, есть ли у него ресурсы для
строительства.
Калина Вергиева, менеджер Dari An Ltd:
На рынке останутся те фирмы, которые имеют стратегию, включающую
гибкость рыночного поведения. Спрос со стороны россиян определенно
уменьшается, кризис, очевидно, сказывается и на тех, кто рассчитывал на
кредиты, но, с другой стороны, Болгария остается привлекательной для
русских не только своим географическим положением, климатом и близостью
культур, но еще и членством в Евросоюзе. Так что россияне все равно
продолжат инвестировать в болгарскую недвижимость.
Александр Желев, глава петербургского представительства ООО «Домика»:
Кризис добрался и до солнечной Болгарии. Он отражается на рынке
недвижимости, на мой взгляд, очень позитивно. Продавцы начали объявлять
адекватные рыночные цены. Появились программы кредитования без участия
банков. Строители и инвесторы начали пересматривать свои планы на
дальнейшее осваивание новых территорий, т. е. завершается этап
хаотичного строительства, который работал под предлогом, что деньги
есть и покупатели все равно найдутся. Теперь покупатели тщательно
подбирают объекты, требуют скидки, торгуются, обращают внимание на
детали. 2009¬й – год покупателя.
Любомир Христов, генеральный директор компании «Алматур»:
После резкого падения спроса в ноябре месяце прошлого года в результате
первого шока от кризиса сейчас снова наблюдается интерес со стороны
российских граждан. Побережье Черного моря является самым популярным
направлением среди россиян, покупающих недвижимость за рубежом, а с
приближением лета интерес усиливается. Разница по сравнению с прошлым
годом в том, что в 2008 году большинство апартаментов были куплены со
спекулятивной целью, а сейчас недвижимость покупают для отдыха или в
качестве долгосрочной инвестиции.
понизились на 10–15%. Это коснулось в первую очередь коммерческой
недвижимости и объектов, удаленных от моря на 1 км и более. Продавцы
недвижимости высокого класса пока пытаются держать позиции.
Автор: Юлия Лозовская
|
