Далеко не каждый объект недвижимости оправдывает ожидания покупателей и потенциальных инвесторов. Только те, кто тщательно выбирает объект и строит планы с расчетом на будущее, могут рассчитывать на прибыль. Для этого нужно учитывать такой важный фактор, как месторасположение.

Для инвестора очень важно, чтобы приобретаемая недвижимость имела доходность с динамикой роста, не понижалась в цене и гарантированно могла сдаваться в аренду. Не все объекты на рынке удовлетворяют этим критериям: по некоторым заранее видно, что они будут приносить только постоянные проблемы. Поэтому потенциальному инвестору необходимо ответственно отнестись к выбору недвижимости – мнимая привлекательность цены может обернуться значительными расходами в будущем.


По возможности объект должен удовлетворять следующим требованиям:

1. Он должен быть интересен для как можно большего круга арендаторов: маленькие квартирки подойдут студентам и одиноким людям, а снять просторные апартаменты класса «люкс» могут себе позволить только обеспеченные граждане. Кроме этого, надо учитывать свободу планировки: можно ли, к примеру, из одной комнаты сделать две и наоборот. Дополнительным положительным фактором является пригодность помещений для инвалидов и пожилых людей.

2. Местоположение следует выбирать с расчетом на будущее. Хорошо зарекомендовали себя районы, куда производятся вклады и где строят новое жилье крупные инвесторы. Это значит, что спрос в этих районах не сойдет на нет и через 20-30 лет.

3. Объект должен быть расположен в хорошем месте: как ближайшее окружение, так и населенный пункт должны соответствовать запросам покупателя и потенциальных арендаторов. Низкий экономический уровень или высокая безработица могут привести к  несвоевременному освобождению площади.

4. Не последнюю роль играет и состояние здания. У объектов, требующих ремонта, расходы должны быть заранее просчитаны: старые обременения или скрытые недостатки постройки могут неожиданно отразиться на затратах. Если здесь есть сомнения, то следует обратиться к специалисту.

5. У объекта должна быть максимально удачная планировка: не приветствуются очень маленькие, нестандартные по форме и смежные комнаты. Инвесторам интересны те помещения, где планировка соответствует требованиям микрорайона или ее изменение возможно без дополнительных затрат.

6. Низкая стоимость коммунальных платежей. Хотя большую часть коммунальных услуг оплачивает арендатор, величина этих издержек непосредственно влияет на быстроту сдачи помещения в аренду, так как любого квартиросъемщика интересует общая стоимость помещения. Коммунальные расходы может повысить плохая теплоизоляция или устаревшая система отопления.

При приобретении недвижимости с целью сдачи в аренду стоит руководствоваться несложным правилом: если сам покупатель не захотел бы снять такой объект, то вряд ли кто-нибудь другой захочет это сделать. Нельзя забывать, что любая собственность требует регулярного ухода, ремонтных работ, в том числе повторного капитального ремонта в будущем. Объект должен всегда оставаться ликвидным, даже если какое-то время помещение будет пустовать.

Чтобы просчитать рентабельность покупки, надо обратить внимание на несколько факторов:
- соотношение стоимости и издержек на капитальный ремонт;
- расходы на финансирование;
- развитие арендной платы;
- налогообложение;
- постоянные расходы.

При покупке на вторичном рынке цена установлена заранее. Но даже в этом случае следует многое проверить: не требуются ли дополнительные расходы на содержание в скором времени, сухой ли подвал, не устарели ли системы отопления, проводка и окна, не придется ли делать косметический ремонт после выезда съемщика.

При строительстве нового объекта могут возникнуть непредвиденные траты. Поэтому еще до заключения договора не мешает выяснить, какие дополнительные расходы лягут на плечи покупателя: например, подключение дома к коммуникациям, внутренняя отделка, вывоз мусора, проведение электричества. В связи с этим описание всех работ, выдаваемое строительной фирмой, должно быть как можно более подробным. Очень важно знать, что термин «под ключ» не используется в законодательстве, и каждая компания понимает его по-своему.

Нельзя забывать и про расходы, которые сопутствуют каждой сделке по недвижимости: услуги нотариуса обходятся в среднем около 1,5% от стоимости объекта, налог на приобретение недвижимости и комиссионный сбор – до 6%.


Изменение цен аренды

К каким последствиям для рынка недвижимости может привести снижение рождаемости в Германии, нельзя сказать с точностью на 100%, но уже сейчас можно сделать определенные выводы.

Ричард Хайманн, признанный эксперт по недвижимости, считает, что в больших городах инвесторы практически всегда выигрывают и могут рассчитывать на растущий доход в долгосрочной перспективе. Совсем по-другому выглядят шансы при покупке объекта в маленьком населенном пункте.

Исследование рынка недвижимости, проведенное Deutsche Bank, показало, что спрос на жилье будет расти. Причин для этого несколько: увеличение продолжительности жизни, наплыв населения, большое число одиноких людей, рост размера жилой площади на одного человека. Предполагается, что количество домашних хозяйств к 2020 году достигнет своего пика, потом ожидается определенное снижение.

Для арендодателя это означает, что в ближайшие годы спрос на квартиры будет превышать предложение, что приведет к росту арендной платы. Однако это правило будет действовать не везде. Основываясь на результатах исследования, эксперты Deutsche Bank утверждают, что увеличение спроса будет наблюдаться в экономически сильных районах, постоянно предлагающих новые рабочие места. В слабых же регионах уровень населения будет сокращаться. «Особые предложения по очень низкой цене» могут через два десятка лет превратиться в руины, если здания находятся в неудобном месте и не соответствуют критериям рынка, потому что жить там просто не захотят.


Увеличение стоимости объектов

В последнее время недвижимость росла в цене: особенно это отразилось на участках под строительство. В будущем ситуация может выглядеть иначе: интенсивно расти продолжат лишь выгодно расположенные объекты.

На динамику цен на недвижимость в ближайшем будущем окажет влияние и кризис пенсионной системы в Германии. Молодое поколение немцев точно знает, что не будет получать пенсию от государства. Для них остаются два пути: или накопление средств на будущее путем одной из форм накопительного страхования, или вкладывание денег в недвижимость, что более надежно защищено от инфляции. Дом или квартира, взятые в кредит, окупаются за счет сдачи в аренду еще до наступления пенсионного возраста владельца. Поэтому можно быть уверенным в том, что этот вид капиталовложения с целью обеспечения старости станет очень популярным среди молодежи. А повышенный спрос всегда влияет на ценообразование. Пока что новое поколение еще не задумывается о старости, но через 5-10 лет молодые люди уже сделают свои выводы.


Налогообложение

Иностранные инвесторы также подвергаются немецкому налогообложению: налоги на прибыль с недвижимости платятся по месту нахождения объекта. При этом выплачиваемую сумму можно значительно сократить или даже свести к нулю, если списывать издержки на строительство и реконструкцию зданий (особенно выгодны в этом плане памятники архитектуры) или расходы по выплате процентов за кредит. Рекомендуется в каждом конкретном случае просчитать выгодность инвестиции с точки зрения налогообложения.


Текущие расходы

Каждое здание требует соответствующего ухода, и рано или поздно приходится задуматься о ремонте. Деньги на ремонт рекомендуется откладывать с самого начала. Сумма накопления зависит от вида недвижимости, ее возраста и состояния. Тот, кто покупает квартиру в многосемейном доме, должен руководствоваться решениями товарищества совладельцев.

Большую часть коммунальных расходов несут квартиросъемщики, но следует учитывать, что услуги по управлению домом, накопления на капитальные и косметический ремонт, банковские расходы, выплаты по кредиту всегда оплачивает собственник жилья.

К покупке недвижимости в Германии следует отнестись очень серьезно и обратить внимание отнюдь не только на цену – тогда результат не заставит себя ждать.


Автор: Ольга Мюллер, VDL Immobiliengruppe.