Фирма или частное лицо?

Покупателем коммерческой недвижимости в Германии может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае единственным документом, необходимым для совершения сделки, будет загранпаспорт. Во втором потребуется стать владельцем GmbH (в Германии это организационно-правовая форма, аналогичная нашему ООО). Для этого нужно сделать ксерокопию загранпаспорта с апостилизованным (легализованным) переводом на немецкий язык и приготовить денежную сумму, необходимую для внесения в уставный капитал.
 
Процедура открытия GmbH в Германии занимает в среднем 14 дней и максимально упрощена, а с помощью фирмы, специализирующейся на оказании помощи начинающим предпринимателям, создать юридическое лицо вообще не составит труда. Специалисты подберут юридический адрес, необходимый персонал, окажут услуги по ведению налоговой отчетности.
 
Необходимо отметить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности физического лица более десяти лет, налог на прибыль от данной сделки не взимается. Если же объект принадлежит юридическому лицу, то налог придется заплатить в любом случае. Но оформление объекта в собственность фирмы имеет другое преимущество — все затраты на его содержание и прочие расходы, в частности, даже поездки владельца фирмы из России в Германию, могут быть внесены в бухгалтерские отчеты, что снизит налогооблагаемую базу.
 
Форма оплаты покупки недвижимости чаще безналичная, при этом желательно иметь подтверждение легальности происхождения денежных средств. Для россиян это может быть налоговая декларация о доходах от предпринимательской деятельности в России или справка о заработной плате, составленная в произвольной форме и подписанная работодателем. Подойдет и договор купли-продажи, подтверждающий, что имеющаяся сумма получена от реализации квартиры или другого имущества, либо документ, свидетельствующий о том, что деньги взяты в долг или в кредит.
 

Как сделать правильный выбор

Процесс покупки начинается с просмотра списка объектов коммерческой недвижимости, имеющейся на рынке. Один или два раза в неделю соответствующая рубрика появляется в большинстве ежедневных газет, электронных СМИ и в специализированных риэлторских журналах. Предложения поступают от частных лиц (von Privat), однако большинство транзакций проводят агентства недвижимости (Immobilienagentur). Непосвященным следует учесть, что отсчет этажей в Германии отличается от принятой нумерации в России. Первый считается нулевым, второй первым и т. д.
 
В настоящее время на немецком рынке представлен широкий спектр объектов коммерческой недвижимости. Приобрести можно любой из них — от небольшого газетного киоска до зданий офисного, торгового или гостиничного назначения площадью в несколько тысяч квадратных метров. У крупных бизнесменов в последнее время спросом пользуются многоэтажные жилые объекты, расположенные вблизи высших учебных заведений с целью использования их в качестве студенческих общежитий. Полный комплекс необходимой инфраструктуры можно разместить в помещениях первого (нулевого) этажа такого здания, а часть площади подвала приспособить под парковку мото- и велотранспорта.
 
Для подбора желаемого объекта лучше обратиться к частному маклеру, в агентство недвижимости или профессиональную ассоциацию недвижимости в Германии (Immobilienverband Deutschland, IVD), которая объединяет агентства, работников в сфере недвижимости и консультантов по налогообложению. Архив IVD — источник всей информации о покупке и продаже недвижимости на немецком рынке. Впрочем, здесь так же, как и в большинстве стран, приобретение объекта при помощи третьих лиц влечет за собой дополнительные расходы. Комиссия за операции с коммерческой недвижимостью — предмет переговоров (за исключением контрактов об аренде). Процент от суммы сделки может оплачивать риэлтору продавец или покупатель, либо и тот, и другой в определенной пропорции.
 

Чтобы не купить кота в мешке

Согласно немецкому законодательству в домах старше 25 лет должны быть перекрыты крыши, установлены новые окна и современная система отопления. Предотвратить возникновение незапланированных расходов поможет выполненная профессионалами проверка приобретаемой недвижимости на соответствие действующим стандартам. Для обследования интересующего объекта можно нанять официального представителя местной строительной фирмы или частного архитектора, что обойдется дешевле.
 
Безусловно, покупку коммерческой недвижимости произвести гораздо сложнее, чем приобрести одну или даже несколько жилых квартир с целью последующей сдачи их в аренду. Кроме оценки местоположения, технического состояния объекта и его стоимости необходимо провести консалтинговое исследование. Самостоятельно сделать это в чужой стране будет сложно даже опытному предпринимателю. В настоящее время в Германии действует ряд независимых фирм, оказывающих услуги по бизнес-консультированию, в том числе на русском языке. Полученная информация поможет значительно снизить бизнес-риски, а также предотвратить возможные убытки.
 
Если все в порядке, условия контракта устраивают, окончательное решение о покупке принято, то государственный нотариус проверяет наличие ограничений на использование или продажу объекта и при отсутствии таковых удостоверяет договор, а затем вносит данные о новом владельце в Поземельную книгу.
 

Каждому бизнесу свое место

Немаловажное значение при покупке любой недвижимости, а особенно коммерческой, имеет ее местоположение. В городах Германии практически невозможно найти помещения торгового назначения, спрятанные в глубине дворов. Все торговые точки размещены на первых линиях, имеют витринные окна и обязательно отдельный вход с улицы.
 
Иное и невозможно — такие объекты должны быть максимально удобными не только для предпринимателей, но и для клиентов. Кроме того, жители очень ценят тишину и покой. В многоквартирных домах решения по целевому использованию помещений принимаются общим собранием собственников. Поэтому если предприниматель приобрел квартиру на первом этаже в жилом доме и намерен в дальнейшем использовать ее под офис, то ему необходимо предварительно получить согласие соседей. Все работы по реконструкции и перепланировке помещений в жилых домах, график проведения работ строго регламентированы. Интересы других жильцов, в том числе арендаторов квартир, защищены законом.
 
Местоположение тоже влияет на цену. Впрочем, бывает, что два объекта, находящиеся буквально в двух шагах друг от друга, имеют существенную разницу в стоимости. Это объясняется многими факторами. Вот только некоторые из них: наличие поблизости офисов конкурирующих фирм и похожих объектов инфраструктуры, парковок, остановок общественного транспорта, ограничение на эксплуатацию помещения в круглосуточном режиме, в выходные дни и т. п. Поэтому определить средние ценовые параметры немецкой коммерческой недвижимости крайне сложно.
 
Для примера возьмем рынок недвижимости Берлина, показатели которого можно охарактеризовать как среднеарифметические для западной части Германии. На территории бывшей Восточной Германии цены значительно ниже.
 
Так, нежилое помещение торгового назначения общей площадью 629 кв. м, имеющее два отдельных входа, большие витрины, расположенное на центральной улице Западного Берлина Курфюрстендамм (Кurfurstendamm), не так давно было выставлено на продажу по цене 900 тыс. евро, что составляет 1430,8 евро/кв. м. Аналогичное же помещение в центральных районах Западного Берлина, но на менее проходных улицах можно приобрести по цене 800 или даже 500 евро/кв. м.
 
Определиться с арендными ставками чуть проще, так как в специализированных периодических изданиях регулярно публикуют официальные таблицы с указанием цен на аренду во всех районах города. Но и это лишь приблизительные цифры. В частности, стоимость аренды офиса категории 1а в центральном районе Западного Берлина в месяц составляет 11–21 евро/кв. м, а аренда ресторана в этом же районе обойдется в 62–118 евро/кв. м.
 
Для сравнения: в центральном районе Восточного Берлина можно арендовать офис категории 1А уже от 7 евро/кв. м в месяц, а помещение ресторана за 40–65 евро/кв. м.

 
Позитив и негатив

Открывая свой бизнес в Германии, нельзя сбрасывать со счетов менталитет жителей этой страны. Немцы строго соблюдают договорные обязательства, пунктуальны, педантичны, но не отличаются быстротой принятия решений. Большим плюсом для бизнесменов, желающих открыть свое дело в Германии, является низкий уровень коррупции и преступности, законодательная защищенность любого бизнеса, в том числе мелкого. В работе предпринимателю не понадобится наличие «больших связей». А высокие ставки налогов компенсируются отсутствием любых поборов со стороны структур, контролирующих бизнес. Никто не потребует взяток даже в завуалированной форме — ни в виде участия в каких-либо фондах, ни в виде подарков и т. п. Наконец, иностранец — владелец бизнеса в Германии вправе получить вид на жительство в этой стране, что, в свою очередь, позволяет пользоваться медицинским и пенсионным обеспечением.

Автор: Виктория Астахова