Мы лично посетили это мероприятие в Ханау – небольшом городе на западе Германии, под Франкфуртом-на-Майне – и выяснили, как это делается
 
Еще до проведения аукциона каждый желающий может ознакомиться с актуальной информацией по интернету на соответствующем сайте или непосредственно в суде. Эти сведения – от постановления суда с указанием данных по недвижимости, его оценочной стоимости, даты и времени проведения торгов – доступны всем и вывешиваются на доске объявлений в коридоре суда.
 
Итак, на торги выставлены шесть квартир на одном этаже многоэтажного дома в пригородном районе, как оказалось, по совершенно ничтожной цене. В самом деле, суммарная жилая площадь в 450 квадратных метров была оценена всего в 250 тысяч евро. Однако это не вызвало особого ажиотажа среди завсегдатаев местного аукциона: ведь стоимость жилья в Германии продолжает падать. Причем, речь идет не о продаже аварийных помещений, хотя ремонт некоторым из выставляемых квартир необходим.
 
Так что публики в зале местного суда было немного, и сама процедура внешне показалась несколько скучноватой. Сначала судья оглашает предмет аукциона и его стоимость, описывает состояние выставленных квартир. Затем уведомляет присутствующих о том, что долги бывших владельцев не переходят на покупателей. При этом расходы суда идут в зачет, что означает: в любом случае их оплатит должник. И наконец, представитель банка устанавливает стартовую сумму торгов.
 
Крайне любопытным показалось то, что клиенты и представитель банка постоянно покидали зал для своих небольших совещаний. Как пояснила директор местного русскоязычного агентства недвижимости Ирина  Писаревская, именно так, за закрытыми дверями достигаются многосторонние договоренности, цель которых – найти для всех сторон взаимовыгодный компромисс.
 
Дело в том, что на торгах помимо непосредственных покупателей всегда присутствуют фирмы-перекупщики и маклеры, которые хотят приобрести квартиру для своего клиента или просто с целью дальнейшей перепродажи. Задача маклера (помимо других организационных вопросов) договориться с остальными сторонами, чтобы они не поднимали цену на объект – в этом случае она останется минимальной.
 
Прошло около получаса в зале аукциона, во время которого стороны более основательно знакомились с документами на квартиры и периодически совещались, выходя в коридор. В результате один из участников предложил за трехкомнатную квартиру 35 тысяч евро.
 
– Поспешил, – прокомментировала Ирина Писаревская.
 
А вскоре какой-то молодой турок предложил за все шесть квартир 160 тысяч евро. Поскольку за этот лот никто далее не боролся, то торги на этом закончились.
 
Выигравший торги должен внести заявленную сумму в назначенные банком сроки – иначе будет привлечен к судебной ответственности. Кроме того, в течение 10 суток банк может признать торги недействительными, если найдет какие-либо нарушения или попросту сочтет сделку слишком невыгодной для себя.
 
Итак, покупка квартиры по сверхдешевой цене в Германии возможна. Разумеется, все указанные цены действительны для небольших городов. В Берлине, Кельне, Мюнхене, Франкфурте и других крупных городах стоимость жилья значительно выше.
 

Комментарий Ирины Писаревской
 
Можно ли считать аукцион традиционной формой приобретения недвижимости для европейцев? Или все же это явление исключительное?
Аукционы, как таковые, для Европы явление традиционное, но вряд ли можно считать их рядовым, распространенным способом приобретения недвижимости, т.к. существуют другие, более привычные варианты, например, строительство, покупка (в том числе в кредит. До сих пор даже не все местные жители знают о том, что квартиру можно приобрести через аукцион.
 
А каким образом недвижимость попадает на аукционы?
Главные причины, как и всюду: это принудительная акция для должника со стороны кредиторов с целью возврата их средств.
 
Опишите скрытый механизм этого процесса.
В случае, когда клиент задолжал банку деньги (как правило, сумма долга превышает оценочную стоимость самой квартиры), все решает суд. После постановления суда о погашении долга путем продажи имеющейся у должника недвижимости назначаются день и время торгов, а также путем оценки представителем суда определяется рыночная стоимость квартиры. Обычно она складывается из многих факторов – как, например, местонахождение квартиры (район), площадь, ее состояние и т. д.
 
Для того, чтобы участвовать в торгах, необходим чек на сумму, составляющую 10 процентов от оценочной стоимости квартиры. Этот чек отдает судье каждый активный участник торгов, предлагающий свою цену. Разумеется, также потребуется паспорт.
 
Между тем, фирмы, которые пользуются хорошей репутацией, зачастую приобретают недвижимость даже без присутствия клиента на торгах. Достаточно доверенности, заверенной нотариусом и свидетельствующей о том, что они уполномочены вести торги от имени клиента и приобрести недвижимость на его имя.
 
Поскольку торги по своей структуре довольно сложны, а время ограничено, то для успешного участия в них нужно иметь свою стратегию, чтобы не переплатить за выставленный объект.
 
Часто всю подготовку к торгам берет на себя компания-посредник. Она же – и это очень важно – решает вопросы на торгах таким образом, что квартира продается за очень низкую сумму. Обычно рядовому покупателю так построить переговорный процесс не по силам. Кроме того, по окончании торгов представители фирмы помогают в оформлении документов на квартиру.
 
Видимо, существуют азбучные истины аукциона, которые, тем не менее, неизвестны тем, кто впервые попал на торги?
Да, например, на первых торгах квартира должна быть продана за сумму не ниже 50 процентов ее рыночной стоимости. Если эта сумма оказывается меньше, то сделка считается недействительной. В случае, если первые торги заканчиваются безрезультатно, в следующий раз сумма, необходимая для завершения сделки, устанавливается существенно ниже 50 процентов. Ну, а если квартира снова не была продана и переходит на третьи торги, то сумма продажи квартиры определяется спросом и подтверждается банком, который выставил данную квартиру на торги.
 
Это, так сказать, прописи, а на деле все гораздо сложнее, чем кажется. Существует много тонкостей, которые позволяют не попасть впросак на торгах – но они известны только специалистам.
 
Поэтому я обычно советую приобретать квартиру через специализированные фирмы, которые за свои честные маклерские проценты позволят клиенту сэкономить большие деньги, и получить квартиру по несравненно более низкой цене. Заинтересованность здесь обоюдная, поскольку, выигрывая на стоимости квартиры, клиенты снова обращаются к нам либо рекомендуют нас своим знакомым. А добрая репутация дорогого стоит.
 
Каковы преимущества аукциона по сравнению с другими способами приобретения недвижимости?
Преимущества аукциона состоят именно в том, что недвижимость, как правило, приобретается за гораздо меньшую сумму. Кроме того, независимо от суммы долгов неплательщика, при покупке недвижимости на аукционе долги предыдущего собственника не перенимаются.
 
Еще одно преимущество я вижу в том, что все оформление берет на себя суд. Таким образом, совершенно исключается опасность обмана при приобретении, а, кроме того, оформление документов на приобретение недвижимости через суд дешевле, чем подобная процедура с нотариусом при обычной сделке.
 
Предположим, потенциальный клиент заинтересован в приобретении недвижимости на аукционе, но не знает, как подступиться – в силу незнания порядков и языка...
Во-первых, любой иностранец имеет право на приобретение недвижимости в Германии. Во-вторых, для успеха участия в аукционе, как я уже говорила, надо найти опытного представителя интересов, то есть, специализированную фирму. Разумеется, россиянам лучше обратиться туда, где работают русскоязычные сотрудники, чтобы исключить дискомфорт.
 
Далее, я также обычно советую клиенту из-за рубежа открыть счет на территории Германии для возможности оплаты налогов и текущих расходов (например, счет «Hausgeld»), а также для получения на этот счет арендной платы в случае сдачи квартиры. Кстати, для покупателей из-за рубежа подобные фирмы часто предоставляют услуги по ведению необходимой документации и контролю над недвижимостью после приобретения.
 
Каким образом должен поступить потенциальный клиент, чтобы застраховать себя от разного рода  неожиданностей при участии в аукционе?
Юридическим гарантом в этом случае является сам суд, который контролирует все до, во время и после торгов. А фирма является представителем интересов покупателя. Если говорить о нашей компании, мы консультируем клиента как до, так и после приобретения недвижимости, контролируем торги и помогаем приобрести недвижимость клиенту на его имя по самой минимальной цене, которая возможна для этой квартиры.
      
Часто можно услышать о выгодах при получении кредитов под финансирование недвижимости с аукциона. Но, видимо, это касается только резидентов Германии и людей, имеющих здесь стабильную работу?        
Под приобретение недвижимости на аукционе, в самом деле, можно получить кредит. Но я советую сначала предварительно оговорить этот вопрос с банком. Желательно также заранее уточнить сроки предоставления кредита и конечную сумму финансирования.        
        
Какие выгоды могут получить жители стран СНГ, участвуя в аукционах?    
Наличие недвижимости в Германии упрощает получение визы в эту страну. А самое главное, это хорошее и надежное капиталовложение. Ведь падение в этой сфере не будет длиться вечно. Наступит момент, когда объекты начнут расти в цене.
 
В прессе часто можно встретить объявления такого характера: дом за половину цены. Насколько все это реально, нет ли здесь рекламного трюка?
Вы сами только что стали свидетелем того, как квартира сейчас была предложена фактически за половину своей стоимости – и даже меньше. А вот другие недавние примеры: наша фирма помогла приобрести 1,5-комнатную квартиру (так здесь называют малогабаритные «двушки») с балконом в высотном доме, 3 этаж,  площадью 41,6 квадратных метров, в хорошем состоянии, всего за 16 тысяч евро. Отмечу, что оценочная стоимость этого владения составляла 46 тысяч евро.
 
Трехкомнатная квартира с балконом в высотном доме, 5 этаж, комнаты изолированные, 64 квадратных метра, была приобретена нашим клиентом за 20 тысяч 250 евро (при оценочной стоимости 64 тысячи евро).
 
Несколько дороже стоила большая трехкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров, в хорошем состоянии, балкон, высотный дом, 2 этаж. Она обошлась нашим клиентам в 26 тысяч евро (оценочная стоимость 85 тысяч евро).
 
Наконец, четырехкомнатную квартиру с балконом, площадью 100 квадратных метров, высотный дом, 2 этаж, комнаты изолированные мы смогли помочь купить за 40 тысяч евро (оценочная стоимость 96 тысяч евро).
 
Однако все очень индивидуально и решается непосредственно перед торгами и во время проведения их. Аукцион располагает удивительными возможностями, но все же не стоит принимать в нем участие в одиночку. Лучше доверьтесь профессионалам.

Текст: Евгений Музыченко