В противовес сомнениям – мощный аргумент местных риэлторов, которые видят секрет «немецкого спокойствия» в том, что в стране вместо кризиса перепроизводства – совершенно обратная ситуация.

В последние годы, еще до того, как нынешний мировой кризис охватил США и большинство европей­ских стран, развитие в строительной сфере в Германии резко замедлилось после отмены дотаций на частное строительство. Так, в 2007 году, по данным статистики, было выдано 183 000 разрешений на строительство, в то время как в середине 90­х выдавалось до 600 000. Рынок недвижимости Германии называют двояким: есть регионы, где практически отсутствует какой бы то ни было рынок недвижимости, но есть и процветающие земли.

 
Дела столичные

Берлин – один из излюбленных как жителями, так и инвесторами городов Германии. Несмотря на высокий процент безработицы – по данным статистики, на 2007 год в Берлине почти 16,5% населения были безработными, – столица все больше привлекает как национальный, так и иностранный капитал. Ведь до сих пор, как ни странно, Берлин считается одним из европейских городов с наиболее низкими ценами на недвижимость. Так, квадратный метр площади в престижном районе немецкой столицы в отреставрированном доме старой постройки стоит в среднем от €1500 (в Лондоне за аналогичные условия придется выложить около €15 000, в Париже – €12 000, в Мадриде – €8000).

Например, один из главных немецких инвесторов – кельнская фирма Vivacon AG инвестировала в общей сложности €200 млн в строительство пяти объектов в Берлине: в ближайшее время будут построены в центре города квартиры класса «люкс» на Шиффбауердамм площадью 13 200 кв. м, где кв. м стоит €6 000, апартаменты около Кельнского парка, пентхаус напротив Потсдамерплатц уже практически достроен, и все 108 квартир в нем проданы. Кроме того, фирма активно принимает участие в возведении столичного аэропорта Берлин­Бранденбург в Шенефельде и создании расположенного рядом технологического парка Адлерсхоф. И так как введение аэропорта и парка в действие в 2011 году означает дополнительные 40 000 рабочих мест, фирма Vivacon AG разрабатывает новый проект: из старой больницы в стиле модерн в непосредственной близости от аэропорта будет создан комплекс вилл Britzer Parkvillen, состоящий из 78 квартир. Цена за кв. м здесь достаточно умеренная – €2350.

Vivacon AG ориентируется не только на хорошо зарабатывающих столичных жителей, или любящих Берлин иногородцев, или даже иностранцев, выкладывающих круглые суммы за жилища­«люкс», но и на людей с более скромными доходами. Так, в первом квартале 2009 года в берлинском районе Митте около Кельнского парка начнет строиться комплекс Luisen­Karree площадью 12 000 кв. м, рассчитанный на 375 квартир. Цена за кв. м жилья здесь €3300. Основой сооружения стал кирпичный памятник архитектуры, бывший головной офис одной из ведущих страховых компаний Германии АОК. Непосредственно на реставрацию здания инвесторы выделили €65 млн, а на новостройки вокруг – €30 млн. По соседству Vivacon реализует элитный жилой комплекс по проекту известного дизайнера Филиппа Старка, окончание строительства в 2010 г. «Квадрат» здесь стоит около €3000.

Новой тенденцией в архитектуре столицы стало строительство таунхаусов, весьма популярных в Лондоне и Амстердаме. Интересный объект – комплекс Hafenquartier Mitte, застройщиком которого является лейпцигско­берлинская компания Agromex GmbH&Co. KG. Комплекс, состоящий из 11 эксклюзивных домов общей площадью 4309,6 кв. м, строится с июля 2008 года непосредственно в центре столицы на судоходном канале Берлин­Шпандау. Ориентировочное окончание строительства – конец 2009 года. Если цена за кв. м в подобном таунхаусе в нецентральном районе Берлина Кёпеник составляет приблизительно €1500, то цена за кв. м в Hafenquartier Mitte, расположенном в центре столицы, будет варьироваться от €2000 и выше.

 
Вокруг и около столицы

Не только столица Германии является лакомым кусочком для инвесторов: ни в коем разе нельзя забыть про ганзейский город на одной из важнейших водных артерий страны – Гамбург. Здесь одним из наиболее интересных актуальных городских проектов является, конечно же, Uberseequartier – комплекс, расположенный на 7,9 га непосредственно у Магдебургской пристани гамбургского порта между реками Эльбой и Альстером. В 2005 году участок был продан немецко­голландскому инвестиционному консорциуму, состоящему из групп ING Real Estate, SNS Property Finance и Gro? + Partner Grundstucksentwicklungsgesellschaft mbH, и уже через 2 года началось строительство комплекса. Полностью же проект, состоящий из 16 зданий общей площадью около 274 500 кв. м – как жилых, так и офисных и торговых  – будет готов к 2012 году. Уже нынешним летом заработал Информационный павильон, где можно посмотреть компьютерное представление проекта, ознакомиться с планами на дальнейшие фазы строительства. Цены на квартиры – в сегменте «люкс», т. е. от €5000 за кв. м и выше.

Дюссельдорф – немецкая столица моды и родина великого поэта Генриха Гейне, и именно здесь в честь знаменитого дюссельдорфца одна из ведущих немецких фирм­инвесторов Frankonia Eurobau AG разработала проект Heinrich Heine Garten (Сады Генриха Гейне). Строительство комплекса в одном из излюбленных жителями районов города – Хеердт, начатое летом 2008 года, планируется завершить в ближайшие 2 года. Комплекс общей площадью 3,87 га, состоит из многоквартирных домов, таунхаусов и город­ских вилл. Всего планируется ввести в эксплуатацию 360 квартир площадью от 60 до 270 кв. м, в виллах будет расположено максимум по 9 квартир, а в общем и целом комплекс стилизован под архитектуру «модерн» начала 20 века: высокие потолки, огромные окна.

Предполагается, что жилища – как класса «люкс», так и вполне доступные среднестатистическому работающему человеку – можно будет и снять, и приобрести в частную собственность. Цена за кв. м жилья в Дюссельдорфе – от €2000–3000.

 
Жизнь бьет ключом в Баварии

− Бавария, несомненно, является одним из первосортных рынков недвижимости высокого класса, и в перспективе ожидается надежный рост стоимости. «Хотя у нас в первой половине 2008 года наблюдалось умеренное понижение цен – приблизительно на 6% (что значительно меньше, чем по остальной Германии), в то же время у нас есть Нюрнберг и Мюнхен, города, где, несмотря на общее падение цен, наблюдается противоположная тенденция. Как раз Мюнхен подтверждает свою позицию как высококлассный и достаточно дорогой, но в то же время – надежный рынок с возрастанием себестоимости», – говорит Рудольф Дан, руководитель отдела сбыта, строительного права и оценки участков маклерской фирмы Gerschlauer AG в Мюнхене.

Один из престижных объектов вышеупомянутого инвестора Frankonia Eurobau в Мюнхене – комплекс Lenbach Garten около Старого ботанического сада. Комплекс состоит из пятизвездочного отеля The Charles, 151 квартиры класса «люкс», подземных гаражей, офисных зданий. Строительство Lenbach Garten началось в мае 2005 года, и в 2008 году было закончено. На настоящий момент отель и офисные здания проданы венскому инвестору IMMOFINANZ AG, и 85% квартир, площадью от 73 до 385 кв. м, перешли в частную собственность. Цены за кв. м жилья в комплексе начинаются от €3300.


Не менее интересен проект инвесторов HIH Hamburgische Projektentwicklung GmbH Neue Mitte Karlsfeld в мюнхенском районе Карлсфельд общей площадью 28 300 кв. м: здесь будут располагаться магазины, офисы, фитнес­студия, библиотека и квартиры. Строительство комплекса началось в мае 2008 года и планируется завершить к концу 2009 года. Под жилье отведено 6 970 кв. м, число квартир составит 80–100 единиц площадью от 50 до 100 кв. м, и квартиры можно будет купить в частную собственность или снять. По концепции застройщиков, новый комплекс должен удовлетворить потребности как одиноких и пожилых людей, так и семей. По оценкам маклеров, цены здесь начинаются от €1500 и выше.

 
Около кризиса

Естественно, так или иначе, нынешний мировой финансовый кризис не обошел и благополучную во всех отношениях Германию, в том числе сферу недвижимости и строительства страны. Правда, пока потрясений не произошло. Во­первых, в Германии не было такого искусственного вздутия цен на недвижимость, как в США, Великобритании или Испании, – цены здесь достаточно умеренные. Во­вторых, эксперты ожидают сегодня в экономически развитых регионах дефицита квартир по причине миграции населения в поисках работы – явление, кстати, роднящее рынок Германии с рынком относительно экономически благополучной Финляндии.

По мнению маклера фирмы Immowelt AG (Нюрнберг) Франка Кемтера, даже при неблагоприятном развитии событий в Европе в целом и Германии в частности инвесторы не будут отказываться полностью или частично от реализации проектов жилой недвижимости. «В сфере производственной недвижимости – да. Не только исключительно финансирование проектов будет сложнее. В следующие 1–2 года ожидается также спад интереса к производственным площадям, и одним из основных факторов здесь является, например, предстоящая консолидация банковского сектора. В сфере жилой недвижимости сильного спада как такового не ожидается. И это не оптимистический взгляд на ситуацию – на самом деле, строительство в этой сфере уже годами находится на исторически низком уровне».

– Если в первое полугодие 2009 года не произойдет драматических экономических обвалов, на второе вполне возможно прогнозировать положительные тенденции на немецком рынке недвижимости с повышением спроса, особенно в регионах, которые и до сих пор являлись ценными и привлекательными. На данный момент ситуация скорее выглядит так, что проблемы с финансированием возникли, в первую очередь, у конечных потребителей и строительных подрядчиков. Мы не считаем, что инвесторы полностью откажутся от вложения средств в объекты немецкой недвижимости: инвесторы четко видят надежность немецкого рынка, – уверен Рудольф Дан.


По словам эксперта, в настоящий момент пользуется спросом вторичная недвижимость, что же касается новостроек и участков, то многие потребители и инвесторы находятся в «ориентировочной» фазе, которая, вполне возможно, продлится еще до середины 2009 года.

По данным DBI (Информационная служба строительства в Германии) на октябрь 2008 года.

Автор: Евгения ХАРИТОНЧИК