Немецкий расчет

Сейчас Германия открывает свои границы для инвестиций в строительство и недвижимость; лояльно относится к мигрантам, открывающим свой бизнес на ее территории; студентам, желающим получить высшее образование в университетах Германии; туристам, желающим поближе познакомиться с историей и культурой Германии.

Стоит заметить, что покупка недвижимости в Германии не означает, что вы сможете постоянно там проживать. Получение вида на жительство в Германии – обособленный процесс, который может пройти и без приобретения недвижимости в этой стране.

Инвестируя в жилье, можно претендовать на облегченный режим получения вида на жительство с возможностью проживания на территории Германии в течение 180 дней в году (наличие жилья в данном случае является весомым фактором). Получение же постоянного вида на жительство возможно при покупке достаточно дорогих объектов и при организации своего собственного дела.
Инвестиции

Иностранцы, так же как и сами немцы, имеют право на получение ипотечного кредита на покупку жилья. При этом размер стартового взноса должен составлять 50% от суммы покупки. Процент по кредиту равен в среднем 5%, сроки погашения могут варьироваться от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения долга. Покупатели старше 45 лет должны предоставлять гарантии своего пенсионного обслуживания. До закрытия долга право собственности на дом принадлежит банку.

Вся недвижимость в Германии регистрируется в реестре собственности (GrundBuch). Там же можно получить всю информацию об интересующем объекте: оценочную стоимость, расположение, возможные задолженности предыдущих владельцев.

При вложении средств в недвижимость необходимо иметь в виду, что это долгосрочное инвестирование. Рост стоимости дома постоянен, но имеет небольшую величину. Так, за последние десять лет недвижимость на территории Германии подорожала в среднем на 30%. При использовании банковского кредита доходность немного падает, но при вложении средств в недвижимость коммерческого сектора доходность может доходить до 10% в год.

Каждый дорогой дом дорог одинаково, а каждый дешевый дом дешев по-своему. Приобретая недвижимость в Германии, необходимо анализировать его местоположение. Основным ориентиром стоимости жилья является не населенность региона, а обеспеченность местных граждан рабочими местами. В бывшей Восточной Германии квартиры и дома пользуются очень ограниченным спросом. Только лишь доступность цены не должна привлекать потенциального инвестора. В Берлине спрос на недвижимость уступает предложению более чем на сто тысяч жилых объектов. Построенные по неэффективным технологиям, с устаревшими коммуникациями и не обладающие должной теплоизоляцией, дома просто невыгодно содержать. Расходы на энергию и тепло будут значительно выше, чем в домах с современной инженерией. Правда, есть и исключения. Потсдам, Росток, Дрезден и Котбус благодаря инвестициям западногерманского капитала имеют развитую экономику, и поэтому спрос на дома в них стабилен. Цена квадратного метра в этих домах может доходить до 2000 евро.

В Западной Германии цена на недвижимость колеблется в пределах от полутора до пяти тысяч евро за квадратный метр. Наиболее дорогими землями считаются Бавария и Баден-Вюртемберг, а также район Франкфурта-на-Майне. Дома площадью от 200 кв. м с участком будут стоить 3,5-5 тыс. евро за метр. Немного дешевле покупателю обойдутся дома в Северной Рейн-Вестфалии и Нижней Саксонии, их стоимость в ближайших пригородах Дюссельдорфа, Кельна, Бремена, Гамбурга составляет примерно 3 000 евро/кв. м. Самые дешевые дома продаются в Восточной Европе, на берегу Северного и Балтийского моря. На стоимость дома влияет не только принадлежность к региону, но и близость к городу или железной дороге. Это может увеличивать стоимость дома на 20% и стимулировать спрос на него.

При покупке дома необходимо запланировать и дополнительные расходы. Маклерская фирма и нотариус возьмут дополнительные 5-10% от стоимости дома, налог на приобретенную недвижимость в Германии составляет 3,5%, необходимо также оплачивать объединенный с налогом на землю ежегодный налог на владение недвижимостью – от 0,5 до 1,5%.

Если частное лицо владеет домом более 10 лет, то последующая продажа жилья не облагается налогом. Если же этот срок меньше 10 лет, то прибыль от продажи облагается специальным налогом на спекуляцию, который с 2009 года составляет 25%.

При вложениях от 5000 евро существует возможность инвестировать в закрытые фонды. Через них (аккумулируя деньги) управляющая компания вкладывает эти инвестиции в строительство.

Доходность таких вложений колеблется в пределах 10% годовых (головную боль по эксплуатации помещения на себя берет компания).


Коммунальные платежи

Независимо от того, проживает или нет владелец недвижимости в доме, ежемесячно он должен оплачивать коммунальные платежи. В Германии они делятся на фактические и побочные. К побочным относится оплата водоснабжения, канализации, уличное освещение, обслуживание прилегающей территории, уборка мусора и снега, подключение к телевидению. Электроэнергия и горячая вода относятся к фактическим коммунальным платежам. В большинстве случаев расходы на отопление и электричество занимают до двух третей ежемесячных коммунальных платежей. Суммарно платежи могут составлять до 500 евро в месяц. Если владельцы квартир просто оплачивают счета, то владельцы домов самостоятельно заключают договора с коммунальными службами. При этом цена услуг может быть выше, чем в городе. Существуют управляющие компании, которые берут на себя заключение договора с коммунальными фирмами и оплачивают счета. При сдаче дома в аренду все расходы по коммунальным услугам принимает на себя арендатор.
Сдача внаем

Удивительно, но только 52% немцев имеют собственное жилье. Еще больше шокирует статистика по жителям Берлина, из которых только 16% населения города могут похвастаться своим домовладением. Поэтому в Германии покупка и последующая сдача жилья внаем является надежным и долгосрочным инвестированием.

Для того чтобы сдать жилье, необходимо заключить специальный договор аренды с арендатором (Mietvertrag). Срок действия такого контракта может варьироваться, но составляет как минимум год. После заключения договора, арендатор выплачивает залог (Kaution) в размере арендной платы за 2-3 месяца. Это делается в интересах владельца жилья – возмещение урона жилью после окончания периода аренды или же оплата аренды, если арендатор не может заплатить в срок. Если же после окончания аренды претензий к арендатору нет, то залог полностью возвращается.

Отношения между арендатором и арендодателем строго регулируются законом, который во многих случаях лоялен к арендатору. При заключении договора на срок до 5 лет о желании расторгнуть договор арендодатель должен предупредить съемщика за 3 месяца до предполагаемого срока, при сроке аренды от пяти до 8 лет – за полгода. Свыше 8 лет – за 9 месяцев. Для расторжения договора необходимо иметь веские причины, к которым относятся: необходимость проживания в доме самого владельца или членов его семьи, невозможность арендатором оплачивать арендную плату или неоднократное нарушение правил поведения (это должно быть обязательно запротоколировано полицией и подтверждено жильцами).

В конце года необходимо подавать налоговую декларацию. Налог на доход с аренды недвижимости нерезидентом рассчитывается исходя из нескольких факторов, главным из которых является обременение банковским кредитом. Доход со сдачи в аренду дома, купленного полностью за свои деньги, облагается повышенным налогом, составляющим от 14 до 18% арендных выплат. При использовании кредита ставка может варьироваться от 0 до 14%.

По прогнозам института формирования имущественных ценностей (IVA), из изученных 440 населенных пунктов Германии к 2020 г. только в 79 городах ожидается повышение цены на жилые дома на 70%. Большая часть из них находится в регионе Бавария. Также прогнозируется падение цены до 40% в регионах с повышенным уровнем безработицы, к которым относятся земли Мекленбург – Передняя Померания, Саксония и Саксония – Анхальт. Уровень безработицы в них составляет около 15% (при среднем уровне по Германии в 8%).

Таким образом, инвестиции в недвижимость Германии можно назвать нерискованными, но и не сулящими больших прибылей. Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду требует тщательного подхода и комплексного анализа экономических процессов в конкретном регионе. Если же Вы выбрали Германию как страну для жизни, то покупка недвижимости в стране с ведущей экономикой в Европе может стать отличным заделом на будущее.

Автор: Олег Злотин