Недавно в журнале «New Yorker» была опубликована следующая карикатура: домик с испуганными тремя поросятами, выглядывающими из окон, у входа стоит волк в брюках, подтяжках и галстуке – и говорит: «Я не буду дуть на ваш домик. Я лишу вас права выкупа».

В этой картинке юмор сочетается со злободневной сатирой: даже год назад в средствах массовой информации не говорилось каждый день о трудностях на рынке недвижимости, в том числе, о взысканиях, упомянутых в карикатуре с поросятами. На жилищном и строительном рынке по-прежнему немало проблем – по-видимому, восстановление этой сферы экономики займет гораздо больший срок, чем думают самые опытные «волки» и «медведи».

Кратко рассмотрим четыре проблемы, которые необходимо решить, чтобы рынок недвижимости перестал тормозить экономику.


1. Пострадают не только поросята

Компания «RealtyTrac», выставляющая изъятую за неуплату недвижимость на онлайновые аукционы,  только что сообщила, что количество заявлений о невыполнении, продаже «с молотка» и возвращении капиталов банкам увеличивается на 57% быстрее, чем год назад. Если переводить в цифры, то это более 234 тыс. изъятых объектов недвижимости. В штате Невада из каждых 139 домовладельцев один получает извещение о лишении права выкупа – это самый высокий уровень по стране. Второе и третье места занимают Калифорния и Флорида.

С лишением права выкупа, конечно, не все так просто. С одной стороны, конечно, подобные меры оказываются губительными для семей и соседских сообществ. С другой стороны, с каждым изъятым объектом повышается количество продаваемых домов, отчего у строительных фирм, таких как «Pulte», «Ryland» и «Lennar» остается все меньше возможностей по использованию бюджетных средств. Как полагает большинство обозревателей, если проценты по ипотечным ссудам продолжат расти, должники все чаще будут лишаться права выкупа.


2. Развал ипотечной системы

Взять ипотеку сроком на 30 лет по-прежнему представляется возможным. Но давно прошли те времена, когда ссуды выдавались любому, независимо от финансового положения. Пострадавшая от финансовых трудностей ипотечная компания «Countrywide» продолжает терпеть убытки, не имея четкого плана действий. Банки «JPMorgan Chase» и «Wells Fargo» по-прежнему предоставляют ссуды на жилье, однако сейчас гораздо меньшее количество компаний занимается исключительно ипотекой, чем даже год назад.
Вдобавок к этому, качество всех остальных услуг, от оценки стоимости до оформления залога, не идет ни в какое сравнение с тем, что было раньше. Из-за этого кредиторам достаточно трудно участвовать в стабилизации ситуации на рынке недвижимости.


3. Неуверенность покупателей

В апреле 2008 года индекс агентства «Рейтер» и Института исследований потребительского рынка штата Мичиган, отражающий вовлеченность жителей страны в экономику, достиг отметки 62,6 – самого низкого уровня за последние 26 лет. В 2007 году этот показатель составлял в среднем 85,6.
Многие эксперты уверены, что при ценах на нефть, превышающих 130 долларов за баррель, средняя цена бензина по стране будет  составлять 3,87 доллара за галлон. Если, согласно самым пессимистичным прогнозам, в течение одного-двух лет цены на нефть вырастут до 200 долларов, это скажется на покупателях (а в этой роли может оказаться каждый из нас), и общая уверенность в ситуации очень резко снизится. Как правило, те, кто не уверен в состоянии экономики или в собственной финансовой ситуации, не покупают жилье.


4. Домов продается больше, чем кажется на первый взгляд

Всем известно количество единиц недвижимости, продаваемых строительными компаниями. Ассоциация риэлторов постоянно обновляет данные по темпам продаж жилья, однако эти цифры не отражают ситуации полностью. Осмелюсь сказать, что наличие домов, еще не выведенных на рынок, может задерживать опись объектов.


Выводы

Легко определить, какие другие отрасли экономики испытывают кризис, посмотрев на перечень факторов, сдерживающих восстановление рынка недвижимости. Скажем, у резкого взлета цен на топливо (стоимость авиаперелетов за март поднялась на 10,2%) также есть свои последствия – падение курса доллара (что положительно влияет на экспорт, но заставляет нас помнить об инфляции) и снижение объема кредитов.
Все это говорит о том, что потребитель оказывается прав, думая, что ситуация на рынке недвижимости не позволит застройщикам снизить цены. Важнее здесь то, что стоимость покупаемого капитала на практике растет гораздо дольше, чем может показаться сначала.

Автор: Дэвид Ли Смит, аналитический портал MotleyFool (www.fool.com)
Перевод: Янина Крупина, prian.ru