Недвижимость в Париже пользуется стабильным постоянным спросом, и цены на нее также стабильно растут – она в этом городе является несомненным признаком благосостояния и статуса ее владельца.

Именно поэтому спрос в престижных местах часто опережает предложение – и если клиенту хочется чего-либо особенного, то придется устроить «охоту» за объектом недвижимости, соответствующим его пожеланиям.

Если буквально несколько лет назад нашими соотечественниками приобреталась недвижимость только на Лазурном берегу и в Биаррице, то в последнее время стало высоко цениться и очарование других регионов Франции – Аквитании, Пуату-Шаранте, Лангедок-Руссийоне и других, не менее прекрасных французских мест. Настоящим лидером же стал Париж.


Тонкости выбора

Выбор недвижимости в Париже весьма разнообразен: от шикарных отдельно стоящих домов, фото хозяев которых вы наверняка встречаете в светской хронике, до небольших студий с очаровательным видом на Монмартр. Особый шарм Парижа можно почувствовать во всех его округах, каждый из которых обладает своей индивидуальностью. От бешеного и динамичного шестого округа с его торговыми бульварами Сент-Жермен и Сен-Мишель до степенного фешенебельного шестнадцатого с известной французской неторопливостью.

Безусловно, в Париже, как во всяком мегаполисе, есть более и менее привлекательные районы. И, хотя разница на объекты недвижимости в них не настолько велика, стоит знать, что наиболее престижны квартиры на обоих островах (Иль Де ля Ситэ и Иль Сен-Луи – самые культовые и безумно дорогие районы), с первого по восьмой округ, отличающиеся наиболее стабильной инвестиционной привлекательностью; пятнадцатый и шестнадцатый. Наименее – с девятого по одиннадцатый и с семнадцатого по последний, двадцатый.


Цены на недвижимость

Разброс цен на различные объекты колоссален. И мировой финансовый кризис, о котором сейчас так много говорят, не сильно повлиял на стоимость. Кроме того, на фоне кризисных событий кое-где квадратные метры даже подорожали. Хотя сегодня рост цен не так значителен, тем не менее он есть. В такой период мы скорее можем говорить о большей возможности торга, нежели о реальном спаде. Так, небольшие двухкомнатные апартаменты в пятом районе Парижа до кризиса в среднем стоили около €430 тыс., то сейчас подобный объект выставляется за €410 тыс. с возможностью торга до €400 тыс. Совсем не подешевели студии в низшей ценовой категории, всегда пользующиеся огромным спросом. Студия площадью до 30 кв. м стоит около €100 тыс. и продается агентствами в считанные минуты.

Стабильный рост цен демонстрируют элитные объекты. Для данной категории он составляет приблизительно 4–5% в год. По словам господина Буле, который в течение восемнадцати лет возглавляет агентство CENTURY 21, в шестом округе Парижа однозначная выгода от небольшой финансовой рецессии во Франции состоит в том, что ранее спрос на интересные объекты многократно превышал предложение. Сейчас на выбор остается чуть больше времени, отсутствует фактор поспешности принятия такого важного решения, как покупка недвижимости. Примерно такую же ситуацию мы наблюдаем сегодня в Москве.

Ввиду того что Францию в меньшей степени затронул мировой экономический спад, на рынок недвижимости весьма редко попадают предложения от банков по невыплаченным ипотечным кредитам. Такие объекты обычно реализуются на публичных аукционах и организуются сделки нотариусами.

Цена такого объекта обычно не намного отличается от рыночной, и если такие объекты и попадаются время от времени, наших соотечественников они вряд ли могут заинтересовать – необходимо жить в городе, чтобы, когда такой объект выставляется на торги, быть на месте и предоставить в весьма сжатые сроки весь набор документов.


Покупка и оформление недвижимости

Процесс покупки недвижимости во Франции – будь то вилла, квартира или же участок земли – не представляет никакой проблемы для иностранных граждан. После выбора объекта необходимо составить официальный договор купли-продажи, который заключается при помощи агента по недвижимости или государственного нотариуса. Несомненным плюсом Франции является тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку и за ошибки несет материальную ответственность. Однако, как и везде, существуют свои тонкости в покупке недвижимости иностранцами, о которых знают профессиональные риэлторы.

При покупке обязательна оплата залога, обычно это от 5% до 15% от суммы сделки, но французы защищают право отказаться от нее, и в том случае, если сделка расторгнута по инициативе покупателя в течение семи дней, – залог не теряется, как во многих европейских странах.

Правда, в таком же праве остается и хозяин – однако, если срок, после которого он отказывается от сделки, превышает семь дней, то он обязан выплатить покупателю залог в двойном размере.


Наконец, есть несколько правил относительно уплаты налогов, которые относятся как к гражданам Франции, так и к иностранцам:

Во Франции достаточно сложная система налогообложения. Налог на личное состояние при покупке недвижимости на сумму более €717 тыс.; налог на недвижимое имущество необходимо платить раз в год. Сумма зависит от площади объекта недвижимости и от доходов владельца (к примеру, если площадь составляет 400 кв. м, а доход €15 тыс. – сумма налога €4 8 тыс. в год). Это, конечно, совершенно эксклюзивные варианты. Как правило, для средней квартиры из двух спален налог составляет не выше €1,2 тыс. в год.

Кроме налога, в содержание квартиры необходимо включить ее обслуживание. Для каждого дома оно варьируется и зависит от нескольких факторов: внесен ли дом в список охраняемых государством архитектурных объектов, каков год постройки, есть ли охрана или подземный паркинг, каковы коммунальные платежи. Как правило, содержание квартиры обходится в €150–200 в месяц, включая абонемент на водоснабжение и электроэнергию.

Конечно, для покупателя недвижимости в Париже возможно приобретение жилья по ипотечным программам. Ставки примерно одинаковы во всех банках Франции и на сегодняшний день составляют 4,6% годовых при финансировании до 80% от общей стоимости объекта. В отличие от соседней Бельгии, где банки по сей день охотно кредитуют вплоть до 150% от покупки, для Франции , в частности Парижа, минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Что, впрочем, справедливо. Сложно представить себе покупателя элитного парижского жилья, имеющего необходимость в стопроцентном финансировании покупки.

Сегодня мы попытались разобраться с ситуацией на рынке недвижимости в самом Париже. Но помимо мегаполиса имеются еще и привлекательные пригороды Парижа. Что может быть фантастичней – иметь свой дом с садом в непосредственном предместье этого сказочного города. Однако оставим эту интересную тему для следующих публикаций.

Резюмируя ситуацию на этом рынке, основное, что можно выделить, – то, что количество сделок по приобретению жилой недвижимости превосходит количество сделок по приобретению коммерческих объектов. Говорить о конкретных, и в тоже время корректных, оценках численного объема рынка не приходится, поскольку большая часть информации закрыта. Основными покупателями домов во Франции остаются англичане, однако в последнее время все заметнее на рынке активность граждан США и Канады. Если говорить о гражданах России, то надо понимать, что общая доля покупок среди общего количества сделок составляет по разным оценкам от 1% до 1,5%. В последнее время очень активизировались покупатели из Казахстана, но их в основном интересует престижная недвижимость во Франции – Париж, Лазурный берег, а французская провинция, где и совершается большинство сделок купли-продажи, остается неохваченной ни россиянами, ни жителями бывшего СССР.

Если говорить об общем объеме инвестиций, то и тут россияне занимают почетное 5-е место. Впереди англичане, немцы, сами французы и голландцы.

Франция предлагает достаточно широкий спектр возможностей для вложения средств в недвижимость – как для собственной жизни (квартиры, замки, виллы), так и для бизнеса (отели, рестораны, ночные клубы, бизнес-центры, недвижимость для сдачи в аренду). В Париже разброс цен на недвижимость огромен, а средняя стоимость одного квадратного метра – €2–8 тыс. Выбор колоссален: от относительно дешевых квартир в неэлитных районах до безумно дорогих особняков. Например, небольшие двухкомнатные апартаменты в Париже недалеко от Нотр-Дама обойдутся покупателю в €425 тыс., а квартирка в респектабельном районе Opera стоит около €1,2 млн. Сейчас в отдельных случаях можно получить у владельца 20% скидку при переговорах о покупке. На протяжении последних десятилетий стоимость недвижимости постоянно росла. Это значит, что практически любая инвестиция не будет убыточной. Естественно, выбирать нужно, как и в любой другой стране, прежде всего ликвидные объекты. А отношение к русским в стране, вопреки расхожему мнению, весьма доброжелательное. Уверен, что рынок французской столицы будет по-прежнему интересен нашим соотечественникам.

Автор: Владимир Шейко, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Master Realty