Болгария всегда считалась страной-побратимом, в которой
легко жить и отдыхать. Благодаря близости языков и менталитетов здесь
практически не возникает проблем в общении. Неудивительно, что в
последние годы интерес россиян к инвестициям в Болгарию заметно вырос –
как среди компаний, вкладывающих средства в экономику страны, так и
среди частных лиц, покупающих недвижимость.
Тем, кто внимательно изучает рынок
недвижимости Болгарии и знакомится с ее экономической и политической
ситуацией, становится ясно, что по многим показателям эта страна сейчас
вне конкуренции. Благодаря недавнему вступлению в ЕС и миллиардным
инвестициям рост стоимости недвижимости на уровне 15–20% в год на
ближайшие 3–5 лет практически гарантирован. Большое разнообразие
предложений на морских и горнолыжных курортах, в сельской местности и в
крупных городах с ценами от 600 до 2500 евро за 1 кв. м привлекательно
для широкого круга инвесторов.
Однако, сделав принципиальный выбор в
пользу Болгарии, покупатель оказывается только в начале длинного пути.
От того, насколько верны будут его дальнейшие шаги, зависит конечный
успех инвестиций.
Шаг первый. Зачем это нужно
Первое и самое главное, что должен
сделать покупатель, – четко понять, для чего именно ему нужна
болгарская недвижимость. Если она приобретается для собственного
пользования, то на первое место выходит вопрос – «нравится или нет»?
Цена оказывается не столь значима – даже если приглянувшийся объект
оказывается дороже, чем ожидалось, российский покупатель зачастую
предпочтет найти недостающие деньги, чем отказаться от заманчивого
варианта.
Если основная причина покупки –
инвестиции, то на первый план выходит доходность при перепродаже и
сдаче в аренду. А это в свою очередь связано с месторасположением
объекта и наличием хорошей инфраструктуры. Например, на морских
курортах наиболее ликвидны апартаменты на первой или второй линиях от
моря, обладающие панорамным морским видом. При покупке в горах наиболее
ценятся расстояние до подъемника и опять-таки виды из окон. Все другие
параметры будут в меньшей степени влиять на цену и интенсивность ее
роста.
Шаг второй. Выбор типа недвижимости
Как и везде, наиболее привлекательна
для инвестиций земля, которую, по Конституции Болгарии. покупать
иностранцам запрещено (до 2012 г.). Но этот запрет легко обходится
оформлением покупки на болгарское юридическое лицо, специально
регистрируемое иностранцем в Болгарии.
Однако россиян земля интересует гораздо
меньше, чем апартаменты и дома. Следует отметить, что в Болгарии
понятия о планировке апартаментов за последние 5–7 лет сильно
изменились. В современных домах как правило не устраивается отдельная
кухня, а делается так называемый «кухонный бокс» – ниша площадью 4–6
кв. м. Таким образом, однокомнатные апартаменты в новом доме состоят из
комнаты с кухонным боксом, прихожей, совмещенного или раздельного
санузла и, как правило, балкона. По аналогии, в двухкомнатных
апартаментах добавляется одна спальня или кабинет. В трехкомнатных –
две спальни и т. д.
Следующая деталь, на которую следует
обратить внимание, – реальная и объявленная стоимость 1 кв. м часто
сильно расходятся – иногда в 2 раза! Дело в том, что в Болгарии при
расчете площади квартиры учитываются и общие помещения: лестничные
клетки, холлы, коридоры, подвалы и чердаки и т. д. В результате если
объявляемая цена новостроек в Софии составляет в среднем около
1000–1300 евро за 1 кв. м, то реальная, без «общих частей», – уже
1100–1800 евро за 1 кв. м и более. Чем комфортабельнее дом, (широкие
лестницы, большие вестибюли, комнаты для портье), тем большую долю
будут составлять общие помещения.
Весь рынок жилой недвижимости делится
на первичный, когда продавцом выступает непосредственно строительная
компания, и вторичный, когда объект недвижимости уже имеет
собственника. Благодаря интенсивному строительству и современным,
качественным проектам первичный рынок сейчас наиболее интересен для
инвестиций. Здесь можно найти предложения на разных стадиях
строительства – от проекта до завершающих этапов, причем разница в цене
может составлять до 20%. Чем на более ранней стадии находится
строительство, тем больше возможностей для рассрочки платежей.
Шаг третий. Поиск подходящего предложения
Во-первых, необходимо обратиться к
знакомым: Болгария – «большая деревня», в которой все обо всем знают
все! Но здесь есть одна проблема – у большинства покупателей нет
никаких болгарских знакомых! Что делать? Просматривать
специализированные сайты в интернете, объявления в газетах или
обратиться в риэлторские фирмы.
За время перестройки в Болгарии, как и
в России, обман как покупателей, так и продавцов недвижимости был
обычным делом. Сейчас практически весь рынок недвижимости
контролируется риэлторскими фирмами. С одной стороны, это увеличивает
стоимость сделки. С другой – дает основания надеяться, что операция
пройдет без проблем.
На вторичном рынке агентства берут
порядка 3% комиссионных с каждой стороны. При покупке новостроек фирмы
часто не берут комиссионных с покупателя, в этом случае договор
заключается с самой строительной фирмой. Однако бывает и так, что
агентство недвижимости выкупило права на строящееся жилье, тогда
договор заключается непосредственно с ним.
Покупатель должен быть требовательным к
выбранной фирме-посреднику. Так как каждый объект в Болгарии
предлагается десятками фирм, то сначала надо просмотреть все
предложения и остановиться на том, где цена наименьшая, – часто фирмы,
не беря комиссию от покупателя, заранее включают ее в цену объекта.
Также следует обращать внимание на спектр услуг, предлагаемых
агентством. Многие фирмы ограничиваются сведением продавца и
покупателя, не предоставляя ни юридической поддержки, ни финансовых
гарантий.
Хотя на сегодняшний день в Болгарии
случаи обманов на рынке недвижимости редки, при покупке объекта на
стадии строительства нужно быть осторожным. В первую очередь следует
проверить репутацию строительной фирмы – сколько объектов и где она
построила, каково их качество. Обратите внимание на завершенность
инфраструктуры, если возможно, поговорите с жильцами построенных
объектов.
Еще один момент: если строительство
только начинается, то большинство строительных фирм берет предоплату в
размере 10% от стоимости покупки. Если первый взнос составляет 30% и
более, то скорее всего компания предполагает вести строительство на
деньги покупателей, что чревато проблемами, самая меньшая из которых –
срыв сроков строительства.
Перед подписанием договора необходимо проверить наличие у строительной
компании разрешения на строительство, наличие собственности на землю
или права на строительство, выданное собственником земли. Хорошо также
познакомиться с проектной документацией.
Шаг четвертый. Оформление покупки
Если вы покупаете готовое жилье на
вторичном или первичном рынках и оплачиваете всю сумму полностью, то
можете сразу подписать нотариальный договор о передаче собственности.
Также продавец должен предоставить нотариусу свидетельство о
собственности, налоговую оценку объекта, декларацию о гражданском и
семейном состоянии. Если продавец состоит в браке, то должен
присутствовать и второй супруг (даже если акт о собственности на одного
супруга) или доверенное лицо с правильно оформленной доверенностью и
обязательно с нотариальной заверкой.
Казалось бы, нотариус, заверяющий
сделку, должен проверить чистоту объекта, но это не совсем так. В
Болгарии нотариус лишь проверяет предоставленные ему документы и при их
соответствии законодательству заверяет договор купли-продажи. Поэтому
крайне желательно самому или с помощью агентства недвижимости получить
документ, подтверждающий отсутствие на момент сделки каких-либо
обременений у объекта.
При покупке на первичном рынке договор
купли-продажи может быть нотариально оформлен только в том случае, если
здание построено полностью – есть крыша, вставлены окна, подведены все
внутренние коммуникации. При этом могут не быть выполнены отделочные
работы и не подписан окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Данный этап строительства в Болгарии называется «Акт-15», тогда как
окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию называется «Акт-16».
На более ранних этапах строительства
составляется только предварительный договор, в котором необходимо
зафиксировать не только то, что представляет интерес для строителя (он
за этим проследит сам), но и права покупателя. В частности, следует
обязательно указать, что оговоренная цена является окончательной и
изменению не подлежит. Кроме того, важнейший пункт – неустойка, которую
обязана выплатить строительная фирма в случае, если будут сорваны сроки
строительства. Также необходимо зафиксировать возможность использования
жилья до получения «Акта-16», с оплатой всех коммунальных услуг за счет
строителя при задержке ввода в эксплуатацию.
Важным пунктом предварительного
договора является схема поэтапной оплаты. Стандартная схема оплаты
такова: 10% – при подписании предварительного договора, 30% – при
строительстве среднего этажа, 30% – при завершении крыши и остаток –
при подписании нотариального акта о собственности. Если договор
заключается на более поздних этапах, то первый взнос может быть больше
и соответствовать этапу строительства. Если вы планируете брать
ипотечный кредит, то в договоре должно быть зафиксировано, что часть
стоимости будет оплачена кредитными деньгами.
Шаг пятый. Финансирование покупки
С осени 2007 г. ряд болгарских банков
начал предоставлять ипотечные кредиты для граждан России и стран
бывшего СССР. Если вы планируете покупать недвижимость в Болгарии,
используя ипотеку, то вам надо заранее подготовить пакет документов,
среди которых – копия трудового договора с указанием месячного дохода,
справка о зарплате и уплаченных налогах за последние 6 месяцев,
банковская выписка за последние 6 месяцев, подтверждающая, что зарплата
действительно поступила на ваш счет, и т. д. От собственника или
директора российской фирмы потребуются регистрационные документы, а
также выписка из налоговых органов о доходах фирмы за прошедший год и
об отсутствии задолженностей по налогам. Кроме этих документов,
подтверждающих кредитоспособность, необходимо также оформить
доверенность на человека, постоянно проживающего в Болгарии, который
будет представлять ваши интересы перед банком с правом подписи
договоров.
На данный момент болгарские банки
предоставляют кредиты иностранцам не более чем на 60–80% от стоимости
недвижимости, под 7–10% годовых и сроком до 25 лет. Кредит
предоставляется на стадии строительства, не ранее «Акта-15».
Шаг шестой. Окончание сделки.
После того как строительная компания
получает «Акт-16» о вводе здания в эксплуатацию, она должна передать
объект недвижимости в пользование новому владельцу. Перед тем как
подписать протокол, следует тщательно проконтролировать качество
отделки, наличие предусмотренного в договоре оборудования и все
замечания указать в протоколе. Строитель обязан за свой счет устранить
все эти недочеты. Нередко договор предусматривает, что если покупатель
не явился в двухнедельный срок после получения извещения, то объект
считается сданным без замечаний.
По болгарскому законодательству,
покупатель может в течение года предъявить строителям требования по
устранению мелких скрытых строительных дефектов. Конструктивные дефекты
здания должны устраняться бесплатно в течение 10 лет.
После оформления нотариального акта купли-продажи он должен быть
зарегистрирован в специальном отделе местного суда, а на самом договоре
должна быть сделана соответствующая пометка. В течение недели
иностранный покупатель должен зарегистрироваться в местном органе
Булстата (статистическое агентство), а также в двухмесячный срок подать
налоговую декларацию по месту нахождения купленного объекта. На этом
процедура приобретения недвижимой собственности в Болгарии завершается.
Автор: Юрий Абашев
|
